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Investir en SCPI
gage de rentabilité & de pérennité

Jeune actif souhaitant se créer un patrimoine avec un montage à crédit, retraité souhaitant avoir un revenu complémentaire, il existe une solution en SCPI pour chaque situation et chaque profil d'investisseur.

Comprenez la SCPI en 1 minute. Nicolas Peycru vous explique comment investir en SCPI.

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Nom DVM Note Localisation Activité Capitalisation Ancienneté Type
4,01%
Ile-de-France, Province, Paris
Bureau
3 024,46 M€
30 ans
Rendement
3,43%
Ile-de-France, Province, Paris, Allemagne, Espagne, Pays-Bas
Commerce
894,7 M€
15 ans
Rendement
6%
Ile-de-France, Province
Locaux d'activités
253 M€
3 ans
Rendement
4,66%
Ile-de-France, Province, Europe
Hôtel
81 M€
9 ans
Rendement
4,2%
France
Bureau
1 450,1 M€
38 ans
Rendement
6%
Ile-de-France, Province
Commerce
60 M€
4 ans
Rendement
6%
Ile-de-France, Province, Paris
Commerce
47 M€
4 ans
Rendement
4,5%
France, Allemagne, Belgique, Pays-Bas
Hôtel
232 M€
6 ans
Rendement
4,42%
France
Commerce
388,5 M€
36 ans
Rendement
5,33%
France
Bureau
27 M€
8 ans
Rendement
6,25%
France
Bureau
16,28 M€
4 ans
Rendement
5,05%
Ile-de-France, Province
Commerce
13,7 M€
9 ans
Rendement
5%
France, Allemagne, Belgique, Espagne, Irlande, Italie, Finlande, Estonie, Lettonie, Lituanie, Pays-Bas, Portugal, Slovénie
Bureau
2 142 M€
10 ans
Rendement
4,75%
Allemagne, Belgique, Espagne, Irlande, Italie, Finlande, Norvège, Pays-Bas, Pologne, Portugal, Royaume uni
Bureau
1 118 M€
5 ans
Rendement
5,04%
Ile-de-France, Province
Commerce
230,31 M€
11 ans
Rendement
4%
Ile-de-France, Province, Paris, Allemagne, Espagne
Bureau
1 137,83 M€
49 ans
Rendement
4%
Ile-de-France, Province, Paris, Allemagne, Autriche, Belgique, Espagne, Pays-Bas
Bureau
3 757 M€
36 ans
Rendement
4,97%
France, Allemagne, Belgique, Pays-Bas, Royaume uni
Bureau
1 509 M€
35 ans
Rendement
4%
Espagne
Bureau
29 M€
3 ans
Rendement
3,72%
Ile-de-France, Province
Bureau
2 212 M€
36 ans
Rendement
4,46%
France, Allemagne, Irlande, Pays-Bas
Bureau
2 912 M€
54 ans
Rendement
5,3%
France
Bureau
1 361 M€
9 ans
Rendement
5%
Irlande, Italie, Lettonie, Pays-Bas
Bureau
252 M€
2 ans
Rendement
4,5%
France, Allemagne
Bureau
261,01 M€
40 ans
Rendement
4,5%
Allemagne
Bureau
742 M€
7 ans
Rendement
4,65%
Ile-de-France, Province
Bureau, Commerce
9,72 M€
4 ans
Rendement
4,57%
France, Europe
Commerce
706,2 M€
36 ans
Rendement
5,1%
France
Santé
12,1 M€
5 ans
Rendement
4,22%
Ile-de-France, Province, Paris, Allemagne, Autriche, Espagne, Pays-Bas
Bureau
982 M€
44 ans
Rendement
4,64%
France, Allemagne, Belgique, Pays-Bas, Royaume uni
Bureau, Commerce
3 430 M€
34 ans
Rendement
4,5%
NC
NC
0 M€
2 ans
Rendement
5%
France
Bureau
191,3 M€
31 ans
Rendement
5,5%
Ile-de-France, Province
Bureau
32 M€
2 ans
Rendement
5,94%
France
Résidentiel
150 M€
4 ans
Rendement
3,54%
Ile-de-France, Province, Paris
Bureau
1 131,6 M€
22 ans
Rendement
4,18%
France, Allemagne, Belgique, Luxembourg, Pays-Bas, Royaume uni
Bureau
957 M€
8 ans
Rendement
4,28%
Ile-de-France, Province, Paris
Bureau
1 007,91 M€
4 ans
Rendement
4,65%
Ile-de-France, Province
Locaux d'activités
206,76 M€
10 ans
Rendement
5,03%
Province, Paris
Hôtel
76,8 M€
36 ans
Rendement
4,3%
Ile-de-France, Province, Paris, Allemagne, Irlande, Pays-Bas
Bureau
866,04 M€
31 ans
Rendement
5,5%
France, Allemagne, Espagne
Bureau
140 M€
4 ans
Rendement
4%
Ile-de-France, Province, Paris, Europe
Bureau
2 480 M€
34 ans
Rendement
4%
France
Commerce
190,6 M€
23 ans
Rendement
4,5%
Allemagne
Commerce
518 M€
8 ans
Rendement
4,5%
Allemagne
Commerce
187 M€
3 ans
Rendement
1,9%
Ile-de-France, Province, Paris
Résidentiel
280,2 M€
26 ans
Capital gain
4,6%
France, Allemagne, Belgique, Italie, Pays-Bas
Commerce
758,3 M€
11 ans
Rendement
4,38%
France
Bureau
1 095 M€
56 ans
Rendement
4,5%
Espagne, Pays-Bas
Hôtel, Santé
113 M€
2 ans
Rendement
4,87%
France, Europe
Bureau
791 M€
30 ans
Rendement
4,61%
France, Europe
Bureau
2 635 M€
13 ans
Rendement
5%
France
Commerce
52,5 M€
35 ans
Rendement
3,46%
Ile-de-France, Province, Paris, Europe
Commerce
753,62 M€
31 ans
Rendement
4,36%
Ile-de-France, Province, Paris, Allemagne
Bureau
233,11 M€
32 ans
Rendement
4,5%
Ile-de-France, Province, Paris, Europe
Bureau, Commerce
206 M€
34 ans
Rendement
5%
France, Allemagne, Espagne, Irlande, Pays-Bas, Portugal, Royaume uni
Santé
1 004,8 M€
8 ans
Rendement
4,73%
France, Europe
Bureau
376 M€
36 ans
Rendement
4,03%
France, Belgique, Espagne, Italie
Résidentiel
98,58 M€
5 ans
Rendement
4,5%
France
Bureau
3 060 M€
14 ans
Rendement
4,51%
France, Allemagne, Espagne, Italie
Santé
3 100 M€
10 ans
Rendement
3,65%
Ile-de-France, Province, Paris, Allemagne, Autriche, Espagne, Pays-Bas
Bureau
3 490 M€
20 ans
Rendement
4,01%
France, Allemagne
Bureau
1 560,9 M€
47 ans
Rendement
3,68%
France
Bureau
405,1 M€
44 ans
Rendement
5%
Allemagne, Irlande
Bureau, Hôtel
19,11 M€
1 ans
Rendement
4,62%
France, Belgique
Commerce
118,8 M€
33 ans
Rendement
3,2%
France
Commerce
12,17 M€
4 ans
Rendement
6%
Ile-de-France, Province
Bureau
179 M€
7 ans
Rendement

La SCPI est un placement à long terme qui comprend des risques. Étant un investissement immobilier, la SCPI est considérée comme peu liquide et doit être pensée dans une optique de placement à long terme. La durée de détention recommandée est de dix ans. Cet investissement comporte donc des risques, notamment un risque de perte en capital. D’autre part, les revenus ne sont pas garantis et dépendent de l’évolution du marché immobilier. Enfin, il faut se rappeler que les performances passées ne préjugent pas des performances futures. 

Les notions clés de la SCPI

L’investissement dans des Sociétés Civiles de Placement en Immobilier (SCPI), connu sous le nom de "pierre-papier", consiste à acheter collectivement des parts dans de l’immobilier locatif en échange de loyers perçus au prorata du nombre de parts achetées.

Les SCPI sont gérées par des sociétés de gestion contrôlées par l’Autorité des Marchés Financiers. Ces sociétés collectent des fonds auprès des investisseurs pour ensuite développer leur parc d’actifs immobiliers en suivant une stratégie d’investissement présente dans leurs statuts.

L’investissement dans des Sociétés Civiles de Placements Immobiliers (SCPI) est défini en fonction des objectifs des investisseurs. Plusieurs options de financement existent pour investir en SCPI. Vous avez 4 possibilités pour investir : 

  1. Cash: Si votre objectif principal est l’obtention de revenus complémentaires alors l’usage de vos liquidités sera nécessaire.
  2. Crédit : Vous pouvez investir par le biais du crédit si vous bénéficiez d’une bonne trésorerie et si vous souhaitez vous constituer un capital à long terme.
  3. Démembrement : vous pouvez démembrer un bien dans le cadre d’une succession familiale mais il est également possible d’avoir recours au démembrement de propriété pour investir en SCPI. Le nu-propriétaire possède les parts de SCPI mais ne perçoit pas les loyers tandis que l’usufruitier reçoit les loyers sans posséder les parts.
  4. Assurance-vie : Via votre contrat d’assurance-vie, vous pouvez investir dans des parts de SCPI hors fonds euros. Les SCPI font partie des unités de comptes proposées par les assureurs. Les revenus ou loyers perçus des SCPI ne seront pas taxés tant qu’ils restent dans votre contrat.

Il existe plusieurs types de SCPI. C’est pourquoi il est important d’étudier les caractéristiques de ces dernières afin d’adapter au mieux l’investissement en SCPI à votre situation patrimoniale. Certaines d’entre elles permettent aux contribuables d’améliorer le rendement de leur épargne en plus de diversifier leur patrimoine, tandis que d’autres donnent accès à des dispositifs de défiscalisation divers et variés.

  1. Les SCPI de rendement se concentrent essentiellement dans l’immobilier professionnel et d’entreprise comme les bureaux, les locaux d’activités, les commerces et les entrepôts. Vous percevez des revenus complémentaires au prorata de votre investissement et vous vous constituez un capital.

    Deux types de SCPI de rendements sont à dissocier :
    1. Les SCPI de rendement à capital variable : le montant du capital statutaire est plafonné, tant que ce plafond n’est pas atteint vous pouvez investir. Vous pouvez par conséquent acquérir de nouvelles parts quand vous le souhaitez.
    2. Les SCPI de rendement à capital fixe : le capital est fixé dans les statuts dès le départ. La création de nouvelles parts se fait donc par augmentation de capital.
  2. Les SCPI fiscales investissent exclusivement dans l’immobilier d’habitation comme les biens VEFA, les biens avec travaux ainsi que les biens classés. Ce placement est intéressant si vous souhaitez défiscaliser une partie de vos revenus.
    1. Les SCPI fiscales de type Pinel/Denormandie vous permettent d’accéder à ce dispositif de réduction d’impôt, en acquérant un parc immobilier de logements neufs ou en VEFA ( ou de l’immobilier ancien rénové dans le cadre de la loi Denormandie ) dans les zones géographiques concernées. Généralement, vous détenez vos parts pendant au moins 16 ans pour bénéficier de l’entièreté de l’avantage fiscal et de la revente des actifs à la fin de la durée légale du dispositif (achat, gestion, revente).
    2. Les SCPI Malraux, Monuments Historiques et déficit foncier ont, quant à elles, pour objectif d’acquérir des biens anciens, dans certaines zones prédéfinies, puis de les rénover. Elles vous offrent un accès à une autre gamme de patrimoine et permettent également de diversifier les actifs immobiliers d’un portefeuille.

La sélection des meilleures SCPI se fait en fonction de votre profil et vos objectifs. Plusieurs critères sont à analyser avant de faire son choix.

  1. La performance : elle se mesure au rendement annuel et à la revalorisation de prix de parts.
  2. Les réserves de SCPI ou « report à nouveau » : une indication essentielle quant à la stratégie d’investissement de la société de gestion. C’est grâce à ses réserves que vous verrez si une revalorisation de part est possible.
  3. La localisation des actifs immobiliers : cette donnée vous permet d'apprécier l'attractivité du parc détenu par la SCPI.
  4. La résilience des SCPI : sa capacité à gérer les crises et les difficultés. La solidité de la SCPI se mesure durant des périodes économiques compliquées.

Chaque mois ou trimestres, vous percevez des revenus dits loyers des SCPI, qui seront soumis à votre impôt sur le revenu.
On distingue une fiscalité qui s’applique sur les revenus perçus et une autre qui s’applique sur la plus-value réalisée à la revente de vos parts.

Fiscalité des SCPI sur les revenus perçus :

En fonction des SCPI sélectionnées, la fiscalité sera différente. Votre montant d’imposition ne sera pas le même s’il s’agit d’une SCPI française ou d’une SCPI européenne.

Les SCPI dites « françaises », celles qui ont des actifs immobiliers exclusivement en France et les SCPI européennes qui ont des biens dans différents pays de la zone euro.
Calcul du loyer net des SCPI françaises : loyer de la SCPI - votre TMI (0%, 11%, 30%, 41% et 45%) - les prélèvements sociaux de 17,2%.
Calcul du loyer net des SCPI européennes : loyer de la SCPI – votre taux moyen. Pour information, votre taux moyen : montant de l’impôt / le revenu imposable X 100.

Vous l’avez compris, en investissant sur des SCPI européennes vous ne payez pas les prélèvements sociaux et du coup vous réduisez votre taux moyen.

Fiscalité sur les plus-values :

A la revente de vos parts de SCPI, vous pouvez faire une plus-value.
Régime d’imposition : 19% pour l’impôt sur le revenu et 17,2% sur les prélèvements sociaux.

Les abattements pour l’impôt sur le revenu :

  • 6% chaque année (après la 5eme année de détention)
  • 4% pour la 22ème année.

Exonération totale après 22 ans.

Les abattements pour les prélèvements sociaux :

  • 1,65% chaque année (après la 5ème année de détention)
  • 1,6% pour la 22ème année.
  • 9% par an de la 22ème à la 30ème année.

Exonération totale après 30 ans.

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En quelques clics, vous pouvez faire une simulation et investir en ligne. Il vous suffit de choisir les SCPI qui correspondent à votre profil et à vos objectifs d’investissement. Vous avez aussi la possibilité de souscrire à des packs « thématisés » : pack européen, pack France, pack tourisme etc.

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LES AVANTAGES ET CONTRAINTES DE LA SCPI

Avantages d’un investissement en SCPI

Mutualisation des risques :

Les actifs possédés par les SCPI sont positionnés dans différents secteurs (santé, logistique, bureaux …) et dans différents pays (Allemagne, Italie...) Votre investissement profite d’une diversification géographique et sectorielle en cas de coup de frein sur une activité. Les SCPI émettent un nombre important de parts et elles possèdent plusieurs actifs, ce qui rend ce placement bien moins risqué.

Niveau de rentabilité :

En moyenne les SCPI offrent un rendement de 4% par an. Selon les SCPI, les loyers sont versés tous les mois ou tous les trimestres. Via un crédit, vous vous constituez un capital à long terme. Via vos liquidités, vous vous constituez un capital et des revenus complémentaires réguliers.

Absence de gestion :

Vous n’avez aucune gestion à assumer comme lorsque l’on loue un appartement. La société de gestion s’occupe du parc immobilier. Elle va gérer les locataires, les travaux… Vous ne subissez aucune contrainte administrative liée à un achat immobilier classique.

Absence de trésorerie :

Vous ne payez aucun frais comme c’est le cas avec un actif immobilier (charge de copropriété etc). Vous ne subissez aucune charge financière pendant toute la durée de détention des parts. C’est la société de gestion qui s’occupe des charges financières liées à son parc immobilier.

Flexibilité :

Vous avez la possibilité d’acheter ou revendre vos parts de SCPI quand vous le souhaitez. Peu importe le nombre de parts ou la durée de détention, vous êtes libre de vendre vos parts. Vous pouvez revendre seulement une partie de vos parts et ou racheter des parts si vous êtes satisfait de votre investissement.

Accessibilité :

Investir en SCPI est accessible à tous les épargnants, le montant minimum requis est bien inférieur à un achat immobilier en direct comme pour un appartement. A partir de 200 euros, vous pouvez détenir une part de SCPI.

Contraintes d’un investissement en SCPI

Liquidité :

La liquidité de ce placement n’est pas immédiate. Pour bénéficier des gains réalisés avec vos parts SCPI, vous devez attendre que votre investissement soit valorisé.

La SCPI compense ses investissements dans le temps comme pour tout investissement immobilier, il devient rentable avec le temps.

Revenus non garantis :

Même si ce placement a montré sa résilience au fil du temps et à travers les différentes crises que nos sociétés traversent, les performances passées ne peuvent pas définir les performances futures. Il est possible qu’une SCPI en difficulté diminue le montant des dividendes à reverser aux investisseurs.

Risque de perte en capital :

Il existe une perte en capital si le prix de part de la SCPI est dévalué. A noter, tout investissement attractif constitue une partie de risques.

Financement :

Pour financer vos parts de SCPI à crédit, les banques ne sont pas encore disposées à accorder des prêts de financement. De plus, les banques ont leur propre « SCPI maison » donc elles ne seront pas forcément enjouées à l’idée de financer votre investissement pour une SCPI concurrente.

Fiscalité :

La fiscalité appliquée aux loyers des SCPI est assez conséquente. Au-delà des prélèvements sociaux, les gains réalisés sont soumis à votre TMI. Exemple : vous avez une TMI à 30% auquel on ajoute les prélèvements à 17,2%, vous vous retrouvez avec un taux d'imposition de 47,2%. C’est pour cette raison qu’il est très utile de passer par des SCPI européennes.

Durée :

Les frais de souscription sont de 8 à 12% à la revente des parts. A noter que dans tout placement immobilier, il y a des frais (les frais de notaire pour l’acquisition d’un bien). Il est conseillé de souscrire à une SCPI pour une période de 8 à 12 ans afin d’optimiser l’investissement. Les frais de souscription expliquent notamment le fait qu’il s’agisse d’un placement à moyen long terme, c’est le temps qui permet de gommer ces frais.

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