SIMULEZ VOTRE INVESTISSEMENT EN SCPI ET DÉCOUVREZ VOTRE GAIN

L’investissement dans des Sociétés Civiles de Placements Immobiliers (SCPI) est défini en fonction des objectifs des investisseurs. Plusieurs options de financement existent pour investir en SCPI. Vous avez 4 possibilités pour investir : 

1. Cash: Si votre objectif principal est l’obtention de revenus complémentaires alors l’usage de vos liquidités sera nécessaire.
2. Crédit : Vous pouvez investir par le biais du crédit si vous bénéficiez d’une bonne trésorerie et si vous souhaitez vous constituer un capital à long terme.
3. Démembrement : vous pouvez démembrer un bien dans le cadre d’une succession familiale mais il est également possible d’avoir recours au démembrement de propriété pour investir en SCPI. Le nu-propriétaire possède les parts de SCPI mais ne perçoit pas les loyers tandis que l’usufruitier reçoit les loyers sans posséder les parts.
4. Assurance-vie : Via votre contrat d’assurance-vie, vous pouvez investir dans des parts de SCPI hors fonds euros. Les SCPI font partie des unités de comptes proposées par les assureurs. Les revenus ou loyers perçus des SCPI ne seront pas taxés tant qu’ils restent dans votre contrat.

Il existe plusieurs types de SCPI. C’est pourquoi il est important d’étudier les caractéristiques de ces dernières afin d’adapter au mieux l’investissement en SCPI à votre situation patrimoniale. Certaines d’entre elles permettent aux contribuables d’améliorer le rendement de leur épargne en plus de diversifier leur patrimoine, tandis que d’autres donnent accès à des dispositifs de défiscalisation divers et variés.

1. Les SCPI de rendement se concentrent essentiellement dans l’immobilier professionnel et d’entreprise comme les bureaux, les locaux d’activités, les commerces et les entrepôts. Vous percevez des revenus complémentaires au prorata de votre investissement et vous vous constituez un capital.
   
   Deux types de SCPI de rendements sont à dissocier :
   1. Les SCPI de rendement à capital variable : le montant du capital statutaire est plafonné, tant que ce plafond n’est pas atteint vous pouvez investir. Vous pouvez par conséquent acquérir de nouvelles parts quand vous le souhaitez.
   2. Les SCPI de rendement à capital fixe : le capital est fixé dans les statuts dès le départ. La création de nouvelles parts se fait donc par augmentation de capital.
2. Les SCPI fiscales investissent exclusivement dans l’immobilier d’habitation comme les biens VEFA, les biens avec travaux ainsi que les biens classés. Ce placement est intéressant si vous souhaitez défiscaliser une partie de vos revenus.
   1. Les SCPI fiscales de type Pinel/Denormandie vous permettent d’accéder à ce dispositif de réduction d’impôt, en acquérant un parc immobilier de logements neufs ou en VEFA ( ou de l’immobilier ancien rénové dans le cadre de la loi Denormandie ) dans les zones géographiques concernées. Généralement, vous détenez vos parts pendant au moins 16 ans pour bénéficier de l’entièreté de l’avantage fiscal et de la revente des actifs à la fin de la durée légale du dispositif (achat, gestion, revente).
   2. Les SCPI Malraux, Monuments Historiques et déficit foncier ont, quant à elles, pour objectif d’acquérir des biens anciens, dans certaines zones prédéfinies, puis de les rénover. Elles vous offrent un accès à une autre gamme de patrimoine et permettent également de diversifier les actifs immobiliers d’un portefeuille.

La sélection des meilleures SCPI se fait en fonction de votre profil et vos objectifs. Plusieurs critères sont à analyser avant de faire son choix.

1. La performance : elle se mesure au rendement annuel et à la revalorisation de prix de parts.
2. Les réserves de SCPI ou « report à nouveau » : une indication essentielle quant à la stratégie d’investissement de la société de gestion. C’est grâce à ses réserves que vous verrez si une revalorisation de part est possible.
3. La localisation des actifs immobiliers : cette donnée vous permet d'apprécier l'attractivité du parc détenu par la SCPI.
4. La résilience des SCPI : sa capacité à gérer les crises et les difficultés. La solidité de la SCPI se mesure durant des périodes économiques compliquées.

Chaque mois ou trimestres, vous percevez des revenus dits loyers des SCPI, qui seront soumis à votre impôt sur le revenu.
On distingue une fiscalité qui s’applique sur les revenus perçus et une autre qui s’applique sur la plus-value réalisée à la revente de vos parts.

Fiscalité des SCPI sur les revenus perçus :

En fonction des SCPI sélectionnées, la fiscalité sera différente. Votre montant d’imposition ne sera pas le même s’il s’agit d’une SCPI française ou d’une SCPI européenne.

Les SCPI dites « françaises », celles qui ont des actifs immobiliers exclusivement en France et les SCPI européennes qui ont des biens dans différents pays de la zone euro.
Calcul du loyer net des SCPI françaises : loyer de la SCPI - votre TMI (0%, 11%, 30%, 41% et 45%) - les prélèvements sociaux de 17,2%.
Calcul du loyer net des SCPI européennes : loyer de la SCPI – votre taux moyen. Pour information, votre taux moyen : montant de l’impôt / le revenu imposable X 100.

Vous l’avez compris, en investissant sur des SCPI européennes vous ne payez pas les prélèvements sociaux et du coup vous réduisez votre taux moyen.

Fiscalité sur les plus-values :

A la revente de vos parts de SCPI, vous pouvez faire une plus-value.
Régime d’imposition : 19% pour l’impôt sur le revenu et 17,2% sur les prélèvements sociaux.

Les abattements pour l’impôt sur le revenu :

• 6% chaque année (après la 5eme année de détention)
• 4% pour la 22ème année.

Exonération totale après 22 ans.

Les abattements pour les prélèvements sociaux :

• 1,65% chaque année (après la 5ème année de détention)
• 1,6% pour la 22ème année.
• 9% par an de la 22ème à la 30ème année.

Exonération totale après 30 ans.