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Les résidences seniors
QU'EST-CE QU'UNE RÉSIDENCE SENIOR ?
Une résidence seniors désigne un ensemble immobilier de logements collectifs, non médicalisé, offrant la particularité d’être adapté à la perte progressive d’autonomie des personnes âgées. Ces résidences deviennent une véritable tendance.
NB : Les personnes choisissant de s’installer dans ce type de résidence sont tout à fait valides et autonomes.
DES SERVICES ADAPTÉS
Au-delà des logements, les résidences proposent de nombreux services qui répondent aux besoins des seniors : accueil, restaurant, laverie, fourniture du linge, ménage régulier, piscine, etc.
OBJECTIF
Vivre en résidence senior est un choix d’anticipation sur le futur permettant donc de prévenir un changement de domicile. En effet, les locataires ont la possibilité d'occuper toute leur vie la résidence. Ils ne sont pas contraints de la quitter pour se retrouver dans un établissement spécialisé.
Aujourd’hui, ces résidences se développent de plus en plus, et ce segment d’investissement propose des atouts attrayants pour les investisseurs. Ce type de bien immobilier peut s’acheter neuf ou en VEFA (Vente en Etat Futur Achèvement) mais également sur le marché secondaire où il existe une réelle demande.
Une fois votre investissement réalisé, vous bénéficiez d’un loyer mensuel versé par le gestionnaire.
UN INVESTISSEMENT ATTRACTIF
Le prix d’achat de ce type de résidences est accessible, vous pouvez investir dans les meilleures résidences senior avec un capital inférieur à 100 000€. De plus, l’achat à crédit peut être une excellente alternative pour financer votre projet.
Demandez à nos conseillers les taux auxquels vous pouvez prétendre par l’intermédiaire de notre cellule de courtage Financez-Moi.
UN REVENU ASSURÉ
Les risques d’impayés sont très faibles grâce à certains dispositifs mis en place par l’État. Ces dispositifs comprennent la possibilité aux résidents de présenter un garant - personne solvable pouvant payer le loyer en cas d’incapacité du locataire - et une assurance loyer impayé telle que laGLI (Garantie Loyer Impayé) ou la GRL (Garantie des Risques Locatifs). En outre, le bail commercial permet d’assurer un complément de revenus à l’investisseur.
UN RENDEMENT INTÉRESSANT
Les rendements auxquels vous pouvez prétendre en investissant dans une résidence senior se situent autour de 4% bruts par an.
POSSIBILITÉ DE REVENDRE
Le marché des résidences senior étant en pleine croissance, les acquéreurs sont susceptibles d'être intéressés par la revente de votre résidence senior.
UNE FISCALITÉ AVANTAGEUSE
L’investissement en résidence senior vous permet de bénéficier d’une fiscalité souple, quasi inexistante.
Le fonctionnement de cet investissement est simple.
Vous achetez et devenez donc propriétaire d’un logement en Résidence Senior.
Le gestionnaire en charge de l’établissement se charge de la mise en location et de l’entretien de votre bien.
Une fois un locataire mis en place, celui-ci verse un loyer au gestionnaire pour l’occupation du bien.
Le gestionnaire vous reverse par la suite vos revenus sous forme de loyers aux conditions fixées par le bail commercial.
Comme l’immobilier classique, il existe des biens neufs et d’occasions sur le marché des résidences seniors. L’important est de connaître les différences entre ces deux biens et les avantages de l’un par rapport à l’autre.
Source : Guide Euodia "Comprendre, investir, souscrire en EHPAD"
L’investissement dans un bien neuf a donc l’avantage :
- D’avoir des frais de notaires moins élevés
- De profiter du dispositif Censi-Bouvard vous permettant de bénéficier d’une réduction d’impôts de 11%
- De commencer un bail commercial de 9 ou 12 ans, ce qui vous permet de sécuriser votre investissement avec un horizon moyen terme.
- Récupération de la TVA payée sur demande auprès des services fiscaux 3 à 6 mois après le début d’exploitation
Un bien ancien dispose également de plusieurs avantages :
- Un prix généralement plus attractif,
- Ainsi qu’une rentabilité supérieure aux alentours de 5%.
Nos programmes résidences séniors.
Résidence Affaires - Le Wax
Villeneuve-d'Ascq 59650
- Type de défiscalisation Lmnp
- Livraison 4ème trimestre 2023
- Prix à partir de 137 034 €
LE PARC DES CELESTINS
Avignon 84000
- Type de défiscalisation Lmnp
- Livraison 4ème trimestre 2023
- Prix à partir de 196 800 €
STUDIO 8 VIR
Fontainebleau 77300
- Type de défiscalisation Lmnp
- Livraison 2ème trimestre 2023
- Prix à partir de 157 000 €
Les programmes à côté de chez vous
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Une fiscalité attractive
L’investissement en résidence senior est compatible avec des dispositifs légaux à la fiscalité avantageuse :
LMNP CLASSIQUE
Le principe
La Location Meublée Non-Professionnelle est accessible à tous les investisseurs souhaitant louer un bien immobilier en meublé. La LMNP est le régime utilisé par défaut et vous permet de bénéficier d‘un complément de revenus ainsi que d’une déduction fiscale.
Fonctionnement
Le statut Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) permet de se constituer un patrimoine immobilier dans un cadre fiscal avantageux.
Deux possibilités concernant le régime fiscal :
Le régime micro BIC
Ce régime permet de bénéficier d’un abattement de 50% sur les loyers perçus dans la limite de 72 600€.Contrairement au régime réel, les charges réelles ne sont pas déductibles.
Le régime réel
Ce régime permet de déduire toutes les charges liées à la propriété du bien :
- Intérêts d’emprunt,
- Taxe(s) foncière(s),
- Frais de Gestion,
- Travaux,
- Assurance,
- Frais de garantie + frais de dossier en cas de crédit la première année.
Dans le cadre de la LMNP, le déficitBIC, si déficit il y a, n’est pas déductible du revenu mais il est reportable sur 10 ans.
Avantages
- Abattement forfaitaire de 50% sur vos revenus BIC (s'ils sont inférieurs à 23 000 € HT par an)
- Récupération de TVA sur le bien possible (soit 19.6 % du prix d’achat neuf)
- Amortissement de la valeur du bien possible (principe de l’amortissement réputé différé)
- Bail de location à l’avantage du propriétaire, par rapport à un bail de location classique.
Pour en savoir davantage sur ces statuts, rendez-vous sur LMNP - Loueur Meublé Non Professionnel ! Question pratique, réalisez dès à présent une simulation LMNP sur Euodia.fr !
LMP
Concernant le statut LMP, plusieurs conditions sont à remplir pour pouvoir en bénéficier :
- Les revenus perçus doivent être supérieurs à 23 000€
- Les revenus LMP doivent représenter plus de 50% des revenus du foyer fiscal
- Cela doit constituer l’activité principale de l’investisseur
En contrepartie de ces conditions, le statut LMP donne droit à :
- Une exonération d’IFI sur le patrimoine concerné par l’activité meublée
- Une récupération de TVA
CENSI-BOUVARD
Les avantages de la Loi Censi-Bouvard concernant les EHPAD sont multiples :
La réduction d’impôt
Les contribuables bénéficient d’une réduction d’impôts de 11%. Celle-ci se répartit sur 9 ans et s’applique sur un montant maximum fixé à 300 000 euros.
Les avantages fiscaux liés à la loi Censi-Bouvard sont cumulables avec ceux du statut LMNP.
Exonération de TVA
La TVA de 20% appliquée lors d’un investissement en EHPAD peut faire l’objet d’une exonération ultérieure par le contribuable. Cependant, cet avantage fiscal exige que le bien afférent à l’investissement soit gardé par le propriétaire pendant une période minimale de 9 ans (en cas de vente anticipée, le remboursement de la TVA est exigible, sauf si l’on vend durant un bail en cours).
Des loyers assurés
Pour un investissement dans une résidence senior, la gestion locative des biens est prise en charge par l’exploitant de l'établissement pour une période de 9 ans. La crainte des loyers impayés est donc écartée grâce à la mise en place d’un bail commercial. De plus, l’exploitant professionnel est garant de son travail et du sérieux des locataires ainsi que du suivi régulier du bien.
L’investissement en résidence senior est sécurisé par un bail commercial, un contrat où le gestionnaire de la résidence s'engage à vous verser un loyer fixe. Vous, en tant que bailleur, êtes donc garanti de percevoir un loyer pour la chambre d'EHPAD dans laquelle vous avez investi, que celle-ci soit louée ou non.
Le bail commercial a une grande importance concernant votre investissement : il permet notamment de définir la durée d’occupation du bien. Cette durée fluctue entre 9 et 12 ans et elle est tacitement reconductible. En général, le bail dure 12 ans dans le secteur de la résidence.
Le bail doit définir clairement la répartition des charges afférentes à l’investissement immobilier.
Les articles 605 et 606 du Code Civil répartissent les charges de l’EHPAD entre le locataire et le bailleur.
Art 605 : les charges liées à l’entretien général du bien.
Art 606 : les charges en lien avec les grands travaux type façade.
L'ATOUT DU COMPTABLE
Vous avez la possibilité de prendre un comptable membre d’un CGA (Centre de Gestion Agréé). Grâce au statut du CGA, vous bénéficiez d’une réduction fiscale en déléguant la gestion de votre investissement locatif.
Vous n'avez plus à gérer les démarches administratives et comptables, qui peuvent s'avérer aussi lourdes que complexes.
Les gestionnaires sont les locataires directs et ils se chargent du bon entretien des résidences, mais aussi des démarches administratives liées au bon déroulement de la location.
Plusieurs gestionnaires se distinguent sur le marché :
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Votre satisfaction est notre priorité.
Karine est une conseillère en gestion de patrimoine très efficace. Elle a été très à l'écoute de mon père et de moi-même ; ses conseils nous ont permis de réduire notre imposition au maximum et de favoriser notre succession. Disponible et toujours de bon conseil, elle a su répondre à nos attentes."
Il y a 2 semaines
Je recommande vivement le cabinet Euodia et particulièrement les conseils de Monsieur David Souchon, d'une grande réactivité il a su voir des erreurs dans mes déclarations fiscales qui auraient pu me porter préjudice, il m'a alors orienté vers des experts de son réseau qui m'ont proposé une remise à plat et une optimisation fiscale. Monsieur Souchon m'a également proposé des solutions d'investissements parfaitement en accord avec mes objectifs. Je recommande les yeux fermés.
Il y a 3 semaines
De très bons conseils. À recommander.
Il y a 3 mois
Andy BOUQUET a parfaitement répondu à mes attentes en terme de fiscalité, et a su me conseiller de manière très professionnelle.
Il y a 4 mois
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| Avantages d’un investissement en résidence senior |
|---|
Risques d'impayés faiblesGrâce à certains dispositifs mis en place par l'Etat - tels que la Garantie Loyer Impayé (GLI) ou la Garantie des Risques Locatifs (GRL) - les risques d'impayés sont de plus en plus nuls. |
RentabilitéLes rendements auxquels vous pouvez prétendre en investissant dans une résidence senior se situent autour de 4% par an. |
Absence de gestionVous n’avez aucune gestion à assumer. La société de gestion s’occupe du parc immobilier. Elle gère les locataires, les travaux… Vous ne subissez aucune contrainte administrative liée à un achat immobilier classique. |
Fiscalité avantageuseEn tant qu'investisseur dans une résidence senior, vous aurez le droit de vous faire rembourser la TVA sur le prix d'acquisition. Par ailleurs, entre les dispositifs Censi-Bouvard et LMNP, vous aurez le choix sur de nombreux avantages fiscaux. |
| Contraintes d’un investissement en résidence senior |
|---|
EngagementIl s'agit d'un placement longue durée : si vous investissez dans une résidence senior, le promoteur vous remboursera la TVA, mais sous la condition de conserver le bien pendant 9 ans (Censi-Bouvard). |
ChargesSelon le régime choisit (Censi-Bouvard, micro-bic ou réel), certains coûts peuvent se retrouver à votre charge. Il s'agit notamment des charges de copropriété, de la taxe foncière et des travaux de rénovation (tous les 5 à 10 ans). |
Se renseigner sur le gestionnaireN'oubliez pas de vous renseigner sur le gestionnaire pour savoir s'il gère d'autres résidences, connaître son niveau d'expertise et les difficultés financières qu'il a pu rencontrer. Cela vous évitera bien des pièges... |
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