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Comprenez les résidences d'affaires en 2 minutes. Nicolas Le Febvre vous explique comment investir en résidence d'affaires.
Le marché des résidences d'affaires
Une résidence d’affaires désigne un parc immobilier composé généralement de logements (studios ou F2), accueillant majoritairement cadres, dirigeants et salariés en déplacements professionnels ou en formations. Les demandes d’hébergement sont souvent de courte durée : voyages d’affaires ou formationsprofessionnelles.
L’EMPLACEMENT
Bien situés, ces parcs immobiliers sont placés en périphérie de grandes villes dynamiques et touristiques, telles que Paris, Lyon ou Bordeaux. Généralement en centre-ville, ces biens immobiliers disposent d'infrastructures et de transports en commun développés à proximité.
DES SERVICES ADAPTÉS
La résidence d’affaires entre dans la catégorie des résidences de services. Il s'agit de locations meublées proposant des services similaires aux hôtels (tels qu’une télévision, Internet, le petit déjeuner, le ménage et le linge). Aussi, elles proposent également des locaux adaptés aux usages professionnels comme des salles de réunion, ou encore une connexion Internet à très haut débit.
UN PUBLIC LARGE
Même si ce type de résidences accueillent majoritairement des professionnels, celles-ci attirent tout autant des couples que des familles, notamment de par leurs emplacements attractifs, leurs prix compétitifs et l'indépendance qu'elles apportent.
UN MARCHÉ DYNAMIQUE
Le marché des logements d'affaires est en plein essor depuis quelques années. Ceci est notamment dû à une hausse des échanges internationaux, mais aussi à la forte hausse des prix des hôtels.
Quelques chiffres : En 2018, pas moins de 380 000 évènements d’entreprises ont été organisés (séminaires, soirées, évènements de communication, etc.).
Grâce à cela, la France compte aujourd’hui 6 de ses villes dans la liste des 100 villes les plus prisées pour les contrats internationaux :
-
Paris
-
Marseille
-
Toulouse
-
Lyon
-
Nice
-
Bordeaux
UN MARCHÉ QUI ATTIRE
Le marché des résidences d’affaires attire les grands groupes internationaux, mais aussi les entreprises françaises à la recherche d’une destination proche, peu chère, et proposant des services équivalents à ceux des hôtels.
DES PRIX ATTRAYANTS
Les prix de ce marché séduisent beaucoup les clients, ceux-ci étant 30% à 40% moins chers que les hôtels classiques. Les entreprises sont donc indirectement poussées à souscrire à des abonnements annuels, en vue des possibles économies d’échelles réalisées.
UN INVESTISSEMENT ATTRACTIF
Le prix d’achat reste accessible avec des résidences dès 100K€, donc l’acquisition du bien immobilier est attractif pour qui veut investir en résidence d'affaires.
Un revenu assuré
Les risques d’impayés sont aussi très faibles, grâce aux dispositifs mis en place par l’État, le bail commercial assurant des revenus à l’investisseur.
Un rendement intéressant
Les rendements auxquels vous pouvez prétendre en investissant dans une résidence d’affaire se situent autour de 3,8% par an.
Une fiscalité avantageuse
L’investissement en résidences d’affaires vous permet de bénéficier d’une fiscalité souple, quasi-inexistante.
La possibilité de revendre
Le marché étant particulièrement attractif, il n'est pas rare de pouvoir trouver d'éventuels repreneurs pour revendre votre résidence d'affaires si vous le souhaitez.
La fiscalité d’un investissement en résidences d’affaires est presque nulle. L’État encourage les investisseurs privés à placer dans ce marché en leur offrant un cadeau fiscal.
DÉFISCALISATION
L’investissement en résidences d’affaires vous permet de réduire vos impôts tout en vous constituant un patrimoine à long terme.
Vous pouvez bénéficier de 2 statuts avantageux avec cet investissement :
- La loi Censi-Bouvard (cumulée avec le statut LMNP),
- Le statut LMNP classique (régime micro BIC, régime réel).
TVA
Quel que soit le statut (LMNP Censi-Bouvard ou LMNP classique), vous récupérez la TVA sur le montant de l’achat (soit 20% du prix que vous a coûté le bien).
Les gestionnaires sont chargés du bon entretien des résidences mais aussi des démarches administratives liées au bon déroulement de la location. Le bail commercial protège l’investisseur en lui assurant des revenus mensuels.
Plusieurs gestionnaires se distinguent sur le marché :
Nos programmes résidences d’affaires.
Résidence Affaires - Le Wax
Villeneuve-d'Ascq 59650
- Type de défiscalisation Lmnp
- Livraison 4ème trimestre 2023
- Prix à partir de 137 034 €
LE PARC DES CELESTINS
Avignon 84000
- Type de défiscalisation Lmnp
- Livraison 4ème trimestre 2023
- Prix à partir de 196 800 €
STUDIO 8 VIR
Fontainebleau 77300
- Type de défiscalisation Lmnp
- Livraison 2ème trimestre 2023
- Prix à partir de 157 000 €
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COMMENT INVESTIR DANS UNE RÉSIDENCE D'AFFAIRES ?
Lorsque vous investissez dans un bien immobilier tel que la résidence d'affaires, le bail commercial contractualise l'investissement entre lebailleur et le gestionnaire. Le gestionnaire s’engage à assurer l’entretien courant du parc immobilier mais aussi à prendre en charge les procédures administratives comme l’encaissement des loyers.
En échange de l’exploitation, une commission de gestion est retenue sur les loyers versés à l’investisseur. Par ailleurs, ce loyer initial n’est pas fixe et change dans le temps. Il est revalorisé chaque année en fonction de l’évolution d’un indice publié tous les trimestres par l’INSEE. Bien qu’il existe plusieurs indicateurs de ce type, celui utilisé généralement dans un bail commercial en résidence de services est l’indice de référence des loyers (IRL). Cet indice varie principalement en fonction de l’inflation et permet donc au propriétaire de s’assurer un rendement constant dans le temps.
LMNP CLASSIQUE
Le principe
La Location Meublée Non-Professionnelle est accessible à tous les investisseurs souhaitant louer un bien immobilier en meublé. La LMNP est le régime utilisé par défaut et vous permet de bénéficier d‘un complément de revenus ainsi que d’une déduction fiscale.
Fonctionnement
Le statut Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) permet de se constituer un patrimoine immobilier dans un cadre fiscal avantageux.
Deux possibilités concernant le régime fiscal :
Le régime micro BIC
Ce régime permet de bénéficier d’un abattement de 50% sur les loyers perçus dans la limite de 72 600€.
Contrairement au régime réel, les charges réelles ne sont pas déductibles.
Le régime réel
Ce régime permet de déduire toutes les charges liées à la propriété du bien :
- Intérêts d’emprunt,
- Taxe(s) foncière(s),
- Frais de Gestion,
- Travaux,
- Assurance,
- Frais de garantie + frais de dossier en cas de crédit la première année.
Dans le cadre de la LMNP, le déficitBIC, si déficit il y a, n’est pas déductible du revenu mais il est reportable sur 10 ans.
Avantages
- Abattement forfaitaire de 50% sur vos revenus BIC (s'ils sont inférieurs à 23 000 € HT par an)
- Récupération de TVA sur le bien possible (soit 19.6 % du prix d’achat neuf)
- Amortissement de la valeur du bien possible (principe de l’amortissement réputé différé)
- Bail de location à l’avantage du propriétaire, par rapport à un bail de location classique.
Pour en savoir davantage sur ces statuts, rendez-vous sur LMNP - Loueur Meublé Non Professionnel !
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LMP
Concernant le statut LMP, plusieurs conditions sont à remplir pour pouvoir en bénéficier :
- Les revenus perçus doivent être supérieurs à 23 000€
- Les revenus LMP doivent représenter plus de 50% des revenus du foyer fiscal
- Cela doit constituer l’activité principale de l’investisseur
En contrepartie de ces conditions, le statut LMP donne droit à :
- Une exonération d’IFI pour le patrimoine concerné par l’activité meublée
- Une récupération de TVA
CENSI-BOUVARD
Les avantages de la Loi Censi-Bouvard concernant les résidences d’affaires sont multiples :
La réduction d’impôt
Les contribuables bénéficient d’une réduction d’impôts de 11%. Celle-ci se répartit en 9 ans et s’applique sur un montant maximum fixé à 300 000 euros.
Les avantages fiscaux liés à la loi Censi-Bouvard sont cumulables avec ceux du statut LMNP.
Exonération de TVA
La TVA de 20% appliquée lors d’un investissement en résidence d’affaires peut faire l’objet d’une exonération ultérieure par le contribuable. Cependant, cet avantage fiscal exige que le bien afférent à l’investissement soit gardé par le propriétaire pendant une période minimale de 9 ans (en cas de vente anticipée, le remboursement de la TVA est exigible, sauf si l’on vend durant un bail en cours).
Des loyers assurés
Dans l’investissement d’une résidence d’affaires, la gestion locative des biens est prise en charge par l’exploitant de la résidence pour une période de 9 ans. La crainte des loyers impayés est donc écartée grâce à la mise en place d’un bail commercial. De plus, l’exploitant professionnel est garant de son travail et du sérieux des locataires ainsi que du suivi régulier du bien.
Plusieurs éléments démontrent que le secteur des résidences d’affaires est idéal pour l’investissement.
FORTE DEMANDE SUR LE MARCHÉ
En effet, la France est un acteurimportant dans le tourisme ainsi que dans le tourisme professionnel. Ceci créant une demande internationale lourde. L'Etat ne pourra pas forcément répondre à ce besoin, et les hôtels deviennent de plus en plus obsolètes face à l’apparition de ce type de résidences. Ceci devenant donc une bonne opportunité pour les investisseurs d’apporter des propositions.
UNE FISCALITÉ AVANTAGEUSE
On constate que la fiscalité pour les investisseurs reste très avantageuse. LMNP Bouvard, LMNP Classique, ces régimes proposent une fiscalité faible grâce aux différents moyensdedéfiscalisation proposés. Ainsi, ils peuvent être un atout non-négligeable qui attire davantage les investisseurs.
Des questions ? Contactez dès à présent nos conseillers EUODIA ! Ils sauront vous guider vers les solutions les plus adaptées pour votre projet.
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Les avantages et contraintes des résidences d’affaires.
Pour en savoir plus sur l’investissement en résidences d’affaires, prenez rendez-vous avec l’un de nos conseillers.
| Avantages d’un investissement en résidence d'affaires |
|---|
Marché dynamiqueAujourd'hui, grâce à la hausse des échanges internationaux et l'accroissement du prix des hôtels, les résidences d'affaires sont fortement recherchées. |
Risques d'impayés faiblesGrâce à certains dispositifs mis en place par l'Etat - tels que la GLI (Garantie Loyer Impayé) ou la GRL (Garantie des Risques Locatifs) - les risques d'impayés sont de plus en plus nuls. |
RentabilitéLes rendements auxquels vous pouvez prétendre en investissant dans une résidence senior se situent autour de 4% par an. |
Fiscalité avantageuseEn tant qu'investisseur dans une résidence d'affaires, vous aurez le droit de vous faire rembourser la TVA sur le prix d'acquisition. Par ailleurs, entre les dispositifs Censi-Bouvard et LMNP, vous aurez le choix sur de nombreux avantages fiscaux. |
| Contraintes d’un investissement en résidence d'affaires |
|---|
ChargesLa résidence d'affaires étant un bien défiscalisé, certains coûts peuvent se retrouver à votre charge. Il s'agit notamment des charges de copropriété, de la taxe foncière et des travaux de rénovation (tous les 5 à 10 ans). |
EngagementIl s'agit d'un placement longue durée : si vous investissez dans une résidence d'affaires, le promoteur vous remboursera la TVA, mais sous la condition de conserver le bien pendant 9 ans (Censi-Bouvard). |
Se renseigner sur le gestionnaireN'oubliez pas de vous renseigner sur le gestionnaire pour savoir s'il gère d'autres résidences, connaître son niveau d'expertise et les difficultés financières qu'il a pu rencontrer. Cela vous évitera bien des pièges... |
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