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INVESTIR ET DEFISCALISER AVEC LE PINEL OUTRE-MER

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PINEL OUTRE-MER : Investir dans les DOM-TOM n'a jamais été aussi bénéfique !

Le dispositif Pinel Outre-mer vous permet de bénéficier d'avantages fiscaux conséquents suite à l'acquisition d'un bien immobilier neuf ou en état de futur achèvement (VEFA). 

Cette loi vise à encourager les investisseurs à se tourner vers les départements d’Outre-mer afin d'augmenter l’offre locative dans ces zones où la demande reste forte.

Si vous souhaitez tout savoir sur ce type d'investissement, vous êtes au bon endroit !

Les programmes en Outre-mer

Pourquoi Investir ?

Chaque année, le dispositif Pinel fait le bonheur de nombreux investisseurs. Mais pour quelles raisons ? Tout simplement parce qu’il permet de bénéficier d’avantages fiscaux importants via l'acquisition d'un bien neuf ou en état futur d'achèvement (VEFA). 

Principe : Le dispositif Pinel Outre-mer reprend le modèle de la loi Pinel en métropole. Le principe est toujours le même : acquérir un logement neuf en VEFA pour le mettre en location et bénéficier ainsi d’une réduction d’impôts pendant toute la durée d’engagement.

Dans le cadre de la loi Pinel Outre-mer, en tant qu’investisseur, vous achetez donc un bien que vous vous engagez à louer pendant 6, 9 ou 12 ans. Vous pouvez ainsi profiter des taux de défiscalisation suivants :

Durée de location 

Taux de réduction d’impôts *DROM-TOM

Taux de réduction d’impôts en Métropole

 6 ans

 23% (21,5% en 2023 / 21% en 2024)*

 12%

 9 ans

 29% (26% en 2023 / 23% en 2024)*

 18%

 12 ans

 32%

 21%

*Loi de finances 2021 : abaissement qui ne concerne pas les logements “situés dans un quartier prioritaire de la politique de la ville ou qui respectent un certain niveau de qualité.”

Le choix de la durée de location s’effectue au départ de l’investissement. Vous avez le choix entre 6, 9 ou 12 ans pour votre location. Si vous choisissez 9 ans, vous avez la possibilité de reconduire d’une année supplémentaire jusqu’à la 12ème année. De même, si vous optez pour 6 ans, une fois ces 6 ans écoulés, vous pouvez reconduire 3 années supplémentaires, et cela jusqu’à la limite des 12 ans. 

 

EN PRATIQUE : AVANTAGE FISCAL POUR UNE ACQUISITION PINEL OUTRE-MER

Pour l’acquisition d’un logement de 60m² à Cayenne d'un montant de 180 000€, avec un engagement locatif de 9 ans, l’acheteur bénéficiera d’une réduction d’impôt de 29%, et pourra donc réduire un total de 52 200€ de ses impôts, soit 4 350€ par an pendant 9 ans. Pour un engagement de 12 ans, l’investisseur pourra déduire 57 600€ d’impôts soit 4 775€ par an.

Le dispositif Pinel Outre-mer compte également parmi ses avantages une majoration du plafonnement des niches fiscales. Alors qu’en métropole, ce plafond est de 10.000€/an par contribuable, il est élevé à 18.000€ dans les départements d’Outre-Mer.

D’autre part, le marché locatif dans ces territoires est déséquilibré car la demande y est plus forte que l’offre. Un paramètre que la forte croissance démographique actuelle contribue à accentuer. Le propriétaire-bailleur qui se lance dans cet investissement peut donc bénéficier d’un marché dynamique où la vacance locative se montre très faible.

La loi Pinel 2021 Outre-mer s’avère ainsi plus intéressante qu'en métropole, à condition que le projet de départ soit viable. Investir dans un logement ou une construction à des centaines de milliers de kilomètres de chez soi comporte des risques, mais reste tout de même pertinent.

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Défiscaliser avec le Pinel Outre-Mer

De même qu’avec le Pinel classique, l’investisseur doit résider fiscalement en France et acheter un logement qui remplit les critères suivants :

  • Être un logement neuf, en VEFA ou acquis pour une réhabilitation ;
  • Posséder le label écologique BBC 2015 ou RT 2021 ;
  • Être loué dans les 12 mois suivant la livraison.

Par ailleurs, il lui faut respecter les plafonds suivants :

  • Le prix d’acquisition du bien ne doit pas excéder 5 500€/m².
  • Le montant d’investissement soumis à la réduction est de 300 000€ maximum et limité à 2 biens par an.

 

LES ZONES GÉOGRAPHIQUES CONCERNÉES

Le zonage Pinel - mis en place en 2003 - découpe la France en cinq zones bien précises : la zone A, A bis, B1, B2 et C. Les DOM-TOM, eux, se situent dans la zone B1.

Ce zonage définissant le plafond de loyer appliqué aux différents logements, la zone géographique est l’un des premiers critères à prendre en compte pour investir en Loi Pinel Outre-Mer.

Vous l’aurez compris, les biens immobiliers locatifs admissibles à la loi Pinel Outre-mer doivent se trouver sur l’un des territoires suivants :

  • Guadeloupe
  • Guyane
  • Martinique
  • La Réunion
  • Mayotte
  • Saint-Barthélemy
  • Saint-Martin
  • Saint-Pierre-et-Miquelon
  • Nouvelle-Calédonie
  • Polynésie Française

Comment investir ?

Objectif : L’emplacement du bien acquis est primordial. La localisation fixe la valeur de votre bien immobilier.

Avantage principal : Les biens sont situés dans des zones où la demande de logements est supérieure à l’offre. Investir dans des zones tendues garantit presque à 100% la location du bien. 

La Réunion : Il est conseillé de se concentrer sur le nord et l’ouest de La Réunion, où se trouvent les pôles touristiques et économiques de l’île.

Martinique : Il est conseillé de se concentrer sur les secteurs de Schœlcher, Fort-de-France, Le Lamentin et Ducos. Ces agglomérations concentrent le tiers de la population martiniquaise et sont très bien desservies par les transports en commun.

Nouvelle Calédonie : La demande locative est très forte sur le sud de l’île, notamment sur le secteur du Grand Nouméa.

Guyane : Il est conseillé à l’investisseur de privilégier les secteurs de Cayenne et Kourou, où la demande locative est la plus forte.

Guadeloupe : Les secteurs les plus sûrs pour un investissement réussi sont l’agglomération de Pointe-à-Pitre - bientôt fluidifiée par deux lignes de tramway - ainsi que Baie Mahault, Petit Bourg et Gosier, où les jeunes actifs cherchent à se loger.

Que ce soit en cash, à crédit ou encore en faisant un mélange entre apport personnel et crédit, il existe différentes solutions pour financer votre projet immobilier.

L’achat d’un bien immobilier neuf passe souvent par le crédit immobilier. Investir dans le neuf procure certains avantages en termes de crédit. Le financement de ce type d’investissement est facilité auprès des banques car celles-ci sont plus enclines à financer des projets soutenus par le gouvernement, comme dans le cas du dispositif Pinel Outre-mer.

De plus, une partie de votre investissement est financé : 

  • par les loyers que vous percevez, 
  • par votre réduction d’impôt, pouvant aller jusqu’à 96 000€ sur 12 ans dans le cas d’un investissement à hauteur de 300 000€.

Enfin, les taux de crédits étant, actuellement, relativement bas, c’est le moment opportun de se lancer et investir dans l’immobilier !

Pour obtenir plus d’informations sur le financement de votre projet, n’hésitez pas à nous contacter ou de contacter notre partenaire Financez-moi.

Objectif : Vous protéger d’éventuels risques inhérents à la location de votre bien.L’assurance doit notamment comprendre la garantie locative qui couvre :

  • Les loyers impayés, dans la limite d’un certain loyer mensuel et sur une durée maximale qui peut dépendre selon les assureurs ;
  • Les dégradations causées par le locataire et prend en charge les réparations, dans une certaine limite définie par l’assureur ;
  • Option de carence ou vacance locative, permettant de percevoir jusqu’à 80% du montant du loyer, quel que soit la raison de l’inoccupation du bien.

Tarifs : Les tarifs sont variables d’un assureur à l’autre, mais sont, généralement, compris entre 3 et 4% du montant annuel du loyer, charges comprises.

Son rôle : Responsable de la construction de votre futur logement, c’est sur le promoteur que reposent toutes les charges liées au bon déroulement des opérations, d’où l’importance de bien le choisir !

NB : Un promoteur fiable aura déjà réalisé des travaux sur des biens similaires et est reconnu régionalement pour son savoir-faire.

Garantie : Il est important de vérifier si le promoteur propose une garantie intrinsèque (c’est-à-dire qu’il assure lui-même l’achèvement et la livraison du bien ou le remboursement des avances en cas de non livraison) ou extrinsèque (garantie par un tiers, soit une banque ou une assurance).

Nos recommandations : Nous travaillons avec l’ensemble des promoteurs du marché, tels que : Vinci Immobilier, Eiffage Immobilier, Bouygues Immobilier, Nexity ou encore BNP Paribas Real Estate, en passant également par des promoteurs davantage à taille humaine, comme Carrere Immobilier, Kaufman & Broad ou Severini.

Pour que votre investissement soit rentable, il est nécessaire de choisir adroitement le locataire de votre bien, chose qui n’est pas toujours aisée. La fiabilité et la solvabilité du locataire doivent donc être assurées. Il est ainsi recommandé de choisir des candidats dont la situation financière est stable (CDI, fonctionnaires...), et qui peuvent justifier d’un salaire trois fois supérieur au montant du loyer.

Loger un membre de sa famille : C’est l’une des nouveautés du dispositif Pinel, il est désormais possible de loger un membre de sa famille, sans perdre l’avantage fiscal (à condition que celui-ci ne soit pas rattaché au foyer fiscal de l’acheteur).

Vous pouvez ainsi acquérir un logement neuf, réduire le montant de votre impôt, tout en en faisant profiter un membre de votre famille, sans vous soucier de trouver un locataire que vous ne connaissez pas.

Vous pouvez également vous faire aider par une agence de location, experte en la matière et qui s’occupera ainsi du choix de votre futur locataire.

Pour en savoir plus sur votre investissement et sur les meilleurs programmes en Pinel Outre-Mer, n'hésitez pas à consulter les conseillers spécialisés du groupe Euodia.

LES AVANTAGES ET CONTRAINTES PINEL OUTRE-MER

Avantages

Réduction d'impôts 

Bénéficier d'une réduction d'impôts avantageuses pendant 6, 9 ou 12 ans. 

Le choix du locataire

Possibilité de choisir un descendant/ ascendant non rattaché au foyer fiscal comme locataire. 

Récupérer son bien 

Récupération du bien possible après la période d'engament. Il est donc avanteux d'investir dans un lieu qui vous plait. 

Plus-value

Potentielle plus-value à la revnte en fonction du secteur. 

Contraintes

Limite d'investissement

Investissement limité à 300 000€ ou 5 500€/m², par foyer fiscal. 

Des loyers plafonnés

Loyers plafonnées en fonction des zones A, Abis, B1 ou B2. 

Délai de livraison

Le délai de livraison du bien peut prendre un certain temps car nous parlons de logements neufs ou en Etat Futur Achècement (VEFA). 

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