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Comprenez les résidences de tourisme en 2 minutes. Nicolas Le Febvre vous explique comment investir en résidence de tourisme.
Les résidences de tourisme
Investir dans une résidence de tourisme permet d’intégrer le secteur des résidences de service. Comparé à un investissement dans l'immobilier locatif ancien "standard", ce placement dispose de nombreux atouts. Il permet de combiner l’utile à l’agréable et connaît un réel succès depuis les années 80, avec des programmes dits de "time sharing" qui ont fait leurs preuves.
Par ailleurs, la France reste la destination préférée de ses ressortissants puisque la plupart des Français préfèrent rester dans leur pays pendant leurs congés. En outre, l'Hexagone accueille des dizaines de millions de touristes étrangers chaque année.
La résidence de tourisme, dans son principe même, propose une formule d'hébergement tout compris en mettant à disposition des logements entièrement équipés et en garantissant le confort aux vacanciers de passage. D'autre part, le vacancier dispose d’un service d’accueil, de restauration et d’entretien (liste non exhaustive). Pour mieux s’y retrouver, rappelons que les résidences de tourisme sont labellisées : des étoiles leur sont attribuées en fonction des prestations proposées.
CHOIX DU GESTIONNAIRE
Le choix du gestionnaire est primordial pour faire un bon investissement dans une résidence gérée. C’est lui qui s’occupe de tout. Il faut donc choisir une société à forte notoriété avec une large assise financière.
CHOIX DE L'EMPLACEMENT
A l’instar de toute la classe d’actifs immobiliers, l'emplacement est le point le plus important à prendre en compte pour sélectionner les meilleures résidences de tourisme. Si vous choisissez le bord de mer, il faut pouvoir aller à pied sur le rivage. A la montagne, c'est la proximité des pistes qui fait la différence et le taux d'enneigement : mieux vaut alors privilégier les hautes altitudes. La présence de commerces et de différents moyens de transports est un vrai plus.
LE BAIL
Le bail commercial mentionne toutes les obligations qui incombent aux parties et stipule clairement qui s’occupe des travaux, de l’entretien, etc.
FRAIS ANNEXE
En zone touristique, la taxe foncière peut sérieusement grever la rentabilité d’un bien : il est impératif de se renseigner sur cet impôt avant d'investir.
On ne le répétera jamais assez, l'emplacement du bien est l’alpha et l’oméga dans le choix à opérer avant tout achat immobilier. Investir dans une résidence de tourisme située en bord de mer ou à la montagne garantit une bonne rentabilité locative à l’investisseur et une moindre exposition au risque de vacance locative. Si vous décidez d’investir dans une résidence de tourisme à la mer, il est recommandé d’opter pour des "spots" comme la Côte d'Azur ou la Côte Aquitaine.
De même, afin de limiter les risques à la montagne, les Alpes restent un "must" avec leurs grands domaines skiables, connus dans le monde entier (les Portes du Soleil ou les Trois Vallées).
Les résidences de tourisme - avec leurs solutions "clés en main" moins onéreuses que l’hôtellerie traditionnelle - ont encore de beaux jours devant elles. En investissant dans une résidence de tourisme, il est possible d’amortir l’achat de son bien et d’obtenir des revenus locatifs sans aucun soucis de gestion. L’investisseur n’a à subir aucune des contraintes liées à la location (entretien, gestion, etc).
LMNP CLASSIQUE
Le principe
La Location Meublée Non-Professionnelle est accessible à tous les investisseurs souhaitant louer un bien immobilier en meublé. La LMNP est le régime utilisé par défaut et vous permet de bénéficier d‘un complément de revenus ainsi que d’une déduction fiscale.
Fonctionnement
Le statut Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) permet de se constituer un patrimoine immobilier dans un cadre fiscal avantageux.
Deux possibilités concernant le régime fiscal :
Le régime micro BIC
Ce régime permet de bénéficier d’un abattement de 50% sur les loyers perçus dans la limite de 72 600€.
Contrairement au régime réel, les charges réelles ne sont pas déductibles.
Le régime réel
Ce régime permet de déduire toutes les charges liées à la propriété du bien :
- Intérêts d’emprunt,
- Taxe(s) foncière(s),
- Frais de Gestion,
- Travaux,
- Assurance,
- Frais de garantie + frais de dossier en cas de crédit la première année.
Dans le cadre de la LMNP, le déficit BIC, si déficit il y a, n’est pas déductible du revenu mais il est reportable sur 10 ans.
Avantages
- Abattement forfaitaire de 50% sur vos revenus BIC (s'ils sont inférieurs à 23 000 € HT par an)
- Récupération de TVA sur le bien possible (soit 19.6 % du prix d’achat neuf)
- Amortissement de la valeur du bien possible (principe de l’amortissement réputé différé)
- Bail de location à l’avantage du propriétaire, par rapport à un bail de location classique.
Pour en savoir davantage sur ces statuts, rendez-vous sur LMNP - Loueur Meublé Non Professionnel ! Question pratique, réalisez dès à présent une simulation LMNP sur Euodia.fr !
LMP
Concernant le statut LMP, plusieurs conditions sont à remplir pour pouvoir en bénéficier :
- Les revenus perçus doivent être supérieurs à 23 000€
- Les revenus LMP doivent représenter plus de 50% des revenus du foyer fiscal
- Cela doit constituer l’activité principale de l’investisseur
En contrepartie de ces conditions, le statut LMP donne droit à :
- Une exonération d’IFI pour le patrimoine concerné par l’activité meublée
- Une récupération de TVA
CENSI-BOUVARD
Les avantages de la Loi Censi-Bouvard concernant les résidences de tourisme sont multiples :
La réduction d’impôt
Les contribuables bénéficient d’une réduction d’impôts de 11%. Celle-ci se répartit en 9 ans et s’applique sur un montant maximum fixé à 300 000 euros.
Les avantages fiscaux liés à la loi Censi-Bouvard sont cumulables avec ceux du statut LMNP.
Exonération de TVA
La TVA de 20% appliquée lors d’un investissement en résidence de tourisme peut faire l’objet d’une exonération ultérieure par le contribuable. Cependant, cet avantage fiscal exige que le bien afférent à l’investissement soit gardé par le propriétaire pendant une période minimale de 9 ans (en cas de vente anticipée, le remboursement de la TVA est exigible, sauf si l’on vend durant un bail en cours).
Des loyers assurés
Dans l’investissement d’une résidence d’affaires, la gestion locative des biens est prise en charge par l’exploitant de la résidence pour une période de 9 ans. La crainte des loyers impayés est donc écartée grâce à la mise en place d’un bail commercial. De plus, l’exploitant professionnel est garant de son travail et du sérieux des locataires ainsi que du suivi régulier du bien.
Les avantages fiscaux liés à la loi Censi-Bouvard sont cumulables avec ceux du statut LMNP.
Il est indispensable de bien sélectionner sa résidence de tourisme. En effet, pour que le prix du bien sélectionné augmente avec le temps, la résidence gérée doit être bien située (comme à proximité du bord de mer par exemple, ou des remontées mécaniques à la montagne dans des stations prisées).
Il faut également penser à l'éventuelle revente de votre résidence de tourisme. Une résidence de tourisme avec un bon emplacement se revendra souvent dans des délais assez courts.
On l’a vu avec la crise sanitaire de 2020, les résidences de tourisme et les résidences d’affaires ont connu de sérieux revers. Certains propriétaires investisseurs se sont vus imposer la renégociation à la baisse de leurs loyers. Ceci, malgré le fait qu’ils sont régis par des baux commerciaux leur assurant normalement des revenus garantis.
Dans ce contexte, il est nécessaire d’étudier en amont la qualité du gestionnaire qui s’occupera du bien immobilier en résidence gérée. La réussite de l’investissement est, certes dépendante de l’emplacement, mais elle passe également par la qualité reconnue du gestionnaire et de sa probité.
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| Avantages d’un investissement en résidence de tourisme |
|---|
Risques d'impayés faiblesGrâce à certains dispositifs mis en place par l'Etat - tels que la GLI (Garantie Loyer Impayé) ou la GRL (Garantie des Risques Locatifs) - les risques d'impayés sont de plus en plus nuls. |
RentabilitéLes rendements auxquels vous pouvez prétendre en investissant dans une résidence tourisme se situent autour de 4% par an. |
Absence de gestionVous n’avez aucune gestion à assumer. La société de gestion s’occupe du parc immobilier. Elle gère les locataires, les travaux… Vous ne subissez aucune contrainte administrative liée à un achat immobilier classique. |
Fiscalité avantageuseEn tant qu'investisseur dans une résidence de tourisme, vous aurez le droit de vous faire rembourser la TVA sur le prix d'acquisition. |
| Contraintes d’un investissement en résidence de tourisme |
|---|
Frais annexesLes frais annexes peuvent peser sur la rentabilité de l'investissement. Cela concerne la taxe foncière (potentiellement élevée en fonction des zones touristiques où se situent les résidences) ainsi que les travaux de copropriété ou de rénovation. |
Occupation du bien et propriétéSi vous ou votre famille occupez la résidence, même le temps d'une semaine, cela impactera la rentabilité locative. Pourquoi ? Parce que cet avantage est considéré comme un loyer en nature et diminue donc le loyer que vous toucherez. |
LocalisationAttention à la localisation de votre résidence tourisme : pour que votre logement se loue rapidement, il doit être situé soit en ville, soit à proximité des sites touristiques. |
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