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LMNP : l’immobilier locatif avec une fiscalité favorable.

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Comprenez la LMNP en 1 minute. Nicolas Peycru vous explique comment investir en LMNP.

LMNP : comment ça marche ?

Le statut LMNP (loueur meublé non professionnel) vous permet de vous constituer un patrimoine immobilier sur le long terme. Avec cet investissement, vous bénéficiez d’un avantage fiscal lors de la déclaration de vos revenus.

Ce statut vous permet d’acquérir un bien immobilier ancien, neuf ou meublé et ainsi de vous constituer une rente défiscalisée via les amortissements différés. Cependant, le LMNP n’est pas synonyme de défiscalisation puisqu’il ne génère pas systématiquement des avantages fiscaux.

Au-delà de sa fiscalité très avantageuse, le statut LMNP simplifie la gestion d’une location meublée car elle est souvent déléguée à une agence immobilière. Cette agence s’occupe alors d’informer les potentiels locataires et de leur faire visiter les lieux. 

OBTENIR LE STATUT LMNP : CONDITIONS

Pour obtenir le statut LMNP et prouver qu’il s’agit d’une activité non professionnelle, le bailleur doit respecter un plafond des revenus perçus de la location de son/ses logement(s) :

  • Les recettes ne peuvent pas dépasser 23 000€ par an.
  • Ces recettes ne doivent pas représenter plus de 50% du montant des revenus globaux du foyer fiscal.
  • Le propriétaire-bailleur ne peut pas être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) comme loueur de meublé professionnel (LMP).

Sur le plan fiscal, vos revenus issus de la LMNP sont imposés et considérés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux(BIC).

 

RÉGIME MICRO-BIC

Il s’agit du régime fiscal généralement appliqué par défaut aux bailleurs possédant le statut LMNP. Pour l’obtenir, les revenus annuels liés à l’activité de loueur doivent être inférieurs ou égal à 72 600€.

Vous bénéficiez alors des recettes perçues par la location, d’un abattement forfaitaire de 50% sur ces mêmes recettes (71% pour un bien classé meublé de tourisme), et vos obligations - tant sur le plan comptable que fiscal - se retrouvent largement facilitées. 

Avec ce régime, vous devez mentionner vos loyers LMNP (loyers perçus avec les charges comprises) sur votre déclaration de revenus.

 

RÉGIME BIC RÉEL

Le régime BIC réel est facultatif : le bailleur peut le choisir au lieu du micro-BIC s'il le juge plus avantageux pour lui. Dans certains cas, il permet en effet de déduire les charges locatives et d’amortir le bien d’environ 3% par an. Toutefois, ce régime est plus complexe au niveau administratif et exige que vous teniez une comptabilité (contrairement au micro-BIC). 

Pour bénéficier du régime BIC réel, les revenus annuels liés à l’activité de loueur doivent être supérieurs à 72 600€.

NB : A partir de 247 000€, vos revenus doivent être déclarés au régime réel normal.

Liste des charges qui peuvent être déductibles du régime BIC :

  • Les intérêts d’emprunts
  • Les frais de notaires
  • Les provisions pour risques
  • Les assurances
  • Les frais de gestion du bien
  • Les charges intégrées dans le montant de votre loyer (facture d’eau etc)
  • La taxe foncière
  • Les travaux de réparation

Les amortissements non retenus sont reportables sans limitation de durée. Il est ainsi possible de percevoir des revenus locatifs peu fiscalisés pendant de nombreuses années. 

RÉCUPÉRER LA TVA

Entre autres avantages, la location en meublé non professionnelle (LMNP) offre la possibilité de récupérer la TVA sur le prix d’acquisition du bien. Pour obtenir ce bénéfice, il vous faut investir dans un bien neuf situé dans une résidence de services : C’est-à-dire une résidence d’affaires, étudiante, seniors, de tourisme ou un EHPAD.

 

RÉDUCTION D’IMPÔT AVEC LE CENSI-BOUVARD

Autre atout du dispositif, les avantages fiscaux liés au Censi-Bouvard sont cumulables avec ceux de la LMNP.

La loi de défiscalisation Censi-Bouvard permet notamment aux propriétaires-bailleurs de récupérer la TVA payée pour l’acquisition et de réduire leurs impôts à hauteur de 11% du prix d’achat. En contrepartie, lesdits propriétaires s’engagent à conserver leur bien pendant 9 ans. S’en séparer avant ce terme signifie rembourser les avantages perçus à l’administration fiscale. 

 

AMORTISSEMENT

L'amortissement en LMNP correspond à la perte de valeur du bien pour une période donnée. Il permet ainsi, chaque année, de déduire le montant de cette perte de valeur de vos recettes.

Durées d‘amortissement : (données par l’administration fiscale)

L’amortissement vous permet de payer moins d’impôts sur vos recettes de location meublée car vous allez pouvoir les déduire. 

L’administration fiscale prend en compte la perte de valeur de votre bien chaque année pour l’imputer sur vos revenus locatifs.

NB : Les amortissements peuvent donner lieu à un déficit, et donc se cumuler pour les prochaines années lorsque vous serez en bénéfice. Il n’y a pas de limite dans le temps pour utiliser vos amortissements non utilisés cumulés.

Il existe plusieurs méthodes comptables pour déterminer le montant annuel de ces amortissements :

  • L’amortissement du bien : le montant est calculé sous forme de rente fixe
  • L’amortissement du mobilier et du matériel : les meubles etc.
  • Les amortissements par composants : le bien est divisé en plusieurs éléments qui sont amortis à différentes périodes selon leur nature.

Avec cet investissement locatif, votre revenu net imposable se rapprochera de zéro pendant plusieurs années, notamment si des emprunts bancaires sont utilisés pour financer l'acquisition. C'est pourquoi investir en LMNP est une opération à long terme.

Attention : si il y a plus-value, les amortissements s’impactent à la vente du bien.

LES CONDITIONS POUR LE STATUT LMP

  • Des recettes qui sont supérieurs à 23 000€ par an.
  • Les recettes provenant de la location meublée sont supérieures aux autres revenus professionnels de votre foyer fiscal.

Si vous ne cochez pas l’un de ces critères, vous restez sur le dispositif LMNP.

 

LE DISPOSITIF LMP : LES CARACTÉRISTIQUES

Le LMP bénéfice d’une fiscalité attrayante de prime abord en cas de revente. Cependant, comme tout dispositif, il faut remplir plusieurs conditions pour bénéficier de cette exonération des plus-values professionnelles.

Exonération partielle d’impôts :si vos revenus locatifs sont entre 90 000€ et 126 000€ deux ans avant la vente du bien.

Exonération totale d’impôts : si vos revenus locatifs sont inférieur à 90 000 deux ans avant la vente du bien.

Dans les deux cas ci-dessus, il est primordial que votre bien ait été en location pendant au moins 5 ans avant la vente.

Si vous souhaitez investir à plusieurs dans un bien immobilier et que vous voulez bénéficier du régime fiscal de la LMNP, il est recommandé d’avoir recours à la SARL de famille.

Investir en LMP offre une rentabilité moyenne de 4% brut par an.

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LMNP : LES RÉSIDENCES

Une résidence senior est une résidence privée non médicalisée pour des personnes âgées qui n’ont pas de problèmes de santé majeurs. C’est un habitat de transition qui offre des services tels qu'un restaurant, des salles de sports, etc. Proche des centres-villes, ces résidences senior sont composées d’appartements très confortables. Investir dans ce placement prend tout son sens au vu du poids que représente le marché des seniors en France. 

Un EHPAD est un Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes. Contrairement à la résidence senior, l’EHPAD doit respecter des normes très réglementées. A la différence de l’EHPAD, la résidence senior peut être éloigné du centre-ville. L’investissement en EHPAD comprend une chambre avec salle de bains.

Rechercher un appartement pour un étudiant relève du défi dans les grandes agglomérations françaises. Afin de répondre à cette forte demande, les promoteurs proposent un investissement sur mesure : des logements meublés de qualité, conçus spécialement pour les étudiants. 

Saturation des hôtels, manque de place … La construction des résidences d’affaires est devenue un marché en plein essor. Ces résidences proposent aux professionnels des logements meublés pour des locations à court/ moyen terme. 

Les résidences de tourisme proposent des logements totalement équipés, ce qui offre plus d’autonomie aux touristes. Ces résidences mettent à disposition des locataires les mêmes services qu’un hôtel : réception, laverie, etc. Le marché de la location de tourisme est très attractif car les prix affichés sont bien au-dessous des prix des hôtels, ce qui est un gros atout pour les touristes. 

LMNP : LES LOCATIONS

Les locations courte durée sont proposées pour des séjours de 4 à 5 jours ou pour des week-ends. Si vous êtes propriétaire d’un logement, vous pouvez le mettre en location court-séjour afin de vous constituer des revenus supplémentaires. Vous devenez alors loueur meublé.

Vous louez votre résidence principale ou secondaire via des plateformes tels que Airbnb, Abritel. Ce type de location ne concerne que les saisonniers (touristes). Le locataire ne peut pas séjourner plus de 90 jours. La location de votre résidence principale ne doit pas dépasser 120 jours par an.

La location gérée concerne les résidences de services tels que les résidences d’affaires, étudiantes etc. Vous pouvez gérer votre location seule ou alors passer par une agence immobilière. La gestion locative vous prendra plus de temps car vous devez prendre en charge toutes les tâches administratives.

Avec la location gérée, vous choisissez de déléguer la gestion de votre investissement immobilier. Votre bien est géré par un gestionnaire ou l’exploitant d’une résidence, vous signez avec lui un bail commercial. La location gérée concerne principalement les investissements en résidence de services.

Quand vous investissez dans un mobil-home, cela revient au même que d'investir dans une résidence de services (exemple : résidences de tourisme). Les prix de mobil-homes varient de 10 000 à 60 000€ et vous pouvez amortir facilement votre investissement.

Des questions concernant la location meublée non professionnelle ? Contactez dès à présent nos conseillers EUODIA! Ils sauront vous guider dans vos projets d'investissement.

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Les avantages et contraintes de la LMNP.

Pour en savoir plus sur l’investissement en LMNP, prenez rendez-vous avec l’un de nos conseillers.

Avantages d’un investissement en LMNP

Risques d'impayés faibles

Grâce à certains dispositifs mis en place par l'Etat - tels que la GLI (Garantie Loyer Impayé) ou la GRL (Garantie des Risques Locatifs) - les risques d'impayés sont de plus en plus nuls. Par ailleurs, il y a également le bénéfice de loyers sécurisés par un gestionnaire, que le logement soit vide ou occupé.

Rentabilité

Les rendements auxquels vous pouvez prétendre en investissant via le statut LMNP s'élèvent de 4% à 5%. En outre, vous récupérez la TVA sur le prix d'acquisition, soit 20% du prix HT.

Fiscalité avantageuse

Le statut LMNP vous permet, en tant qu'investisseur, de percevoir des loyers défiscalisés pendant une longue période. De plus, via le régime BIC réel, vous pouvez déduire vos charges locatives et amortir votre bien d'environ 3% par an.

Contraintes d’un investissement en LMNP

Engagement

Il s'agit d'un placement longue durée : plus votre investissement en LMNP dure dans le temps, plus sa rentabilité sera importante. Pour profiter pleinement de ses avantages, l’investissement doit être pensé sur le long terme.

Rente vs plus-value

L’investissement LMNP est davantage un produit de rente qu’un investissement de plus-value.

Renouvellement du bail

Arrivé à échéance, le bail peut ne pas être renouvelé par le gestionnaire. Avant d'investir, il serait prudent d'anticiper sur cette possibilité et savoir quoi faire de votre bien si cela arrive.

L'actualité immobilière

La presse parle du cabinet Euodia

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