DÉMEMBREMENT DE PROPRIÉTÉ

LE DÉMEMBREMENT, UNE ÉQUATION PATRIMONIALE

Bénéficiez d'avantages fiscaux tout en facilitant votre succession !

 

Le démembrement, votre solution patrimoniale

Que ce soit en usufruit ou en nu-propriété, découvrez les avantages et les modalités du démembrement ! Devenue une opération courante, ce procédé occupe aujourd'hui une place de plus en plus importante dans le secteur de la gestion de patrimoine.

En fonction de l’étendu du patrimoine et de la composition familiale de nos clients, nous avons recours très régulièrement à cet outil patrimonial pour préparer la succession. Pour nos clients disposant de hauts revenus, nous utilisons plutôt du démembrement temporaire permettant d’investir en immobilier sans IFI et sans les revenus lourdement fiscalisés mais en échange d’une décote importante.

Comprenez le Démembrement en 1 minute. Nicolas Peycru vous explique comment investir en démembrement.

Démembrement : mode d'emploi

Le législateur définit le démembrement de propriété d'un bien comme un mécanisme juridique visant à diviser la pleine propriété en deux parties distinctes : l'usufruitier et le nu-propriétaire.

 

LE DÉMEMBREMENT DE PROPRIÉTÉ

Le démembrement de propriété est une opération réalisable sur de nombreux produits tels que les biens immobiliers (maison, appartement…) ou les valeurs mobilières (assurances-vie, Comptes d’Epargne en Actions…). 

Le démembrement de propriété crée deux parties : l’usufruitier et le nu-propriétaire. Quelles que soient les circonstances, le démembrement reste temporaire avec une date fixée à l’avance ou en viager. À la mort de l’usufruitier, le nu-propriétaire obtient la pleine propriété du bien.

 

LE DÉMEMBREMENT IMMOBILIER EN SCPI

De la même façon, il est également possible de démembrer un bien immobilier en séparant la nue-propriété et l'usufruit. Pour le cas où des particuliers regroupent leur patrimoine immobilier dans une SCI, le démembrement est aussi réalisable.

Par ailleurs, il est également possible d'investir uniquement dans la nue-propriété ou l'usufruit d'un bien immobilier. Des opérateurs partenaires d'Euodia tels que le PERL, l'iPlus ou encore Fidexi se spécialisent sur ce type de montage. 

Dans le cadre d’un placement en SCPI, vous pouvez démembrer les parts et acquérir uniquement l’usufruit ou la nue-propriété de la SCPI. De facto, l’usufruit de la SCPI et la nue-propriété seront distincts. Il sera alors possible de procéder à l'achat de la nue-propriété ou à l'achat de l'usufruit. Au sein d’Euodia, l'une de nos spécialités consiste à trouver les contreparties et organiser ce type de montage.

 

LE DÉMEMBREMENT DE VALEURS MOBILIÈRES

Tout comme les biens immobiliers, démembrer des valeurs mobilières telles que les contrats d’assurance-vie, les actions détenues auprès d’entreprises cotées, un PEA ou un compte-titres est envisageable.

Pour l’assurance-vie, il sera possible de prévoir une clause bénéficiaire. Quant à l’usufruit et la nue-propriété, leur fiscalité sera différente. Quoi qu’il en soit, le principe reste le même : l’usufruitier jouit du placement et le nu-propriétaire obtient la pleine propriété au terme du démembrement.

De même que pour le démembrement de propriété, celui-ci peut être à une durée prédéterminée ou sous forme de rente viagère. Si l’usufruitier peut profiter du compte, il devra le rendre au nu-propriétaire dans l’état où il en a disposé au premier jour. Ce type de démembrement s’assimile au quasi-usufruit. 

 

LA FISCALITÉ ET LA VALEUR DU DÉMEMBREMENT DE PROPRIÉTÉ

Que vous soyez usufruitier ou nu-propriétaire, chaque partie sera soumise à l’imposition, mais à différents degrés :

  • Le nu-propriétaire pourra augmenter son patrimoine sans en payer l’impôt pendant le démembrement, cet investissement n’étant pas pris en compte dans le calcul de l’IFI. Par ailleurs, il pourra jouir du bien uniquement lorsqu’il obtiendra la pleine propriété. 
  • L’usufruitier, quant à lui, doit supporter l’ensemble des charges fiscales puisqu’il est le seul à pouvoir profiter du bien. Pour un bien immeuble, il devra verser la taxe foncière ainsi que la taxe d’habitation (si il habite le bien).

La valeur du démembrement de propriété se détermine par un barème où s’applique le pourcentage en fonction de la durée du démembrement (démembrement temporaire) ou l’âge de l’usufruitier (démembrement viager). Vous pouvez aussi déterminer la fiscalité sur votre contrat d’assurance-vie.

Le principe du démembrement temporaire consiste donc à séparer une propriété, un bien immobilier ou des parts de SCPI en deux parties : la nue-propriété et l’usufruit sur une durée définie. L’investisseur qui opte pour la nue-propriété acquiert le bien en totalité au terme de la durée définie. L’usufruitier, quant à lui, bénéficie des revenus qu’il peut tirer de l’investissement pendant la durée définie… sans pouvoir se dire propriétaire de ce bien.

 

DÉMEMBREMENT TEMPORAIRE : RÉCUPÉRATION DE L'USUFRUIT À TERME PAR LE NU-PROPRIÉTAIRE

L’usufruit permet à celui qui en bénéficie d’occuper le bien, de le louer et d'en percevoir les revenus. Pour l’usufruitier, le profit du démembrement réside dans l’effet de levier : il perçoit la totalité des revenus générés par le bien alors qu’il a minimisé son investissement initial. 

Dans le cadre d’un démembrement temporaire, l’usufruitier tire parti d’un usufruit temporaire, c’est-à-dire d’une jouissance de l’actif sur une durée définie

La nue-propriété, de son côté, donne à l’investisseur la pleine propriété du bien, mais sans les avantages vus précédemment. Le nu-propriétaire peut seulement jouir du bien une fois la période de l’usufruit terminée. Toutefois, le nu-propriétaire n’a pas à se préoccuper de l’impact fiscal propre à son investissement - les intérêts qu’il contracte étant déductibles de ses revenus fonciers - ni de la location du bien. Il ne subit aucunement la pression liée à la gestion et n’est pas soumis aux charges de renouvellement des locaux ou d’entretien qui incombent à l’usufruitier. Son unique contrainte se constitue des honoraires du syndicat de copropriété.

 

L'INTÉRÊT D'UNE ACQUISITION EN DÉMEMBREMENT TEMPORAIRE

Le démembrement est également réalisable dans le cadre d’acquisition de parts SCPI. L’opération confère ici à l’investisseur la pleine propriété sans lui accorder l’usufruit. Malgré tout, ce principe reste intéressant car, en contrepartie, l’investissement s’effectue avec une décote du prix des parts de SCPI. Par conséquent, l’investisseur récupère non seulement la pleine propriété des parts auxquelles il a souscrit, mais également des loyers pleins dès la fin du démembrement temporaire. Il peut choisir entre vendre l’ensemble des parts SCPI et espérer réaliser une plus-value, ou conserver les parts et bénéficier de l’usufruit.

 

PRÉPARATION À LA RETRAITE ET TRÉSORERIE D'ENTREPRISE

Le démembrement temporaire est recommandé si vous souhaitez épargner des revenus complémentaires pour la retraite, mais aussi dans l’optique de construire un patrimoine.

Les professionnels usent également du démembrement des SCPI afin de placer leur trésorerie. Cette opération présente l’avantage d’une réduction fiscale relative à l’amortissement du prix d’acquisition des parts, en usufruit, de la SCPI (période du démembrement). 

LA VALEUR DE L'USUFRUIT

La valeur de l’usufruit varie en fonction de l’âge de l’usufruitier : si l’usufruitier a 20 ans, la valeur de la part sera de 90%, alors que si celui-ci a 75 ans, cette valeur sera de 30%.

Retrouvez ici le barème de l’usufruitier.

 

LA VALEUR DE LA NUE-PROPRIÉTÉ

La valeur de la nue-propriété varie elle aussi selon l’âge du nu-propriétaire, mais dans le sens inverse : si le nu-propriétaire est âgé de 20 ans, la valeur de la part sera de 10%, alrs que si celui-ci a 75 ans, cette valeur sera de 70%.

Retrouvez ici le barème du nu-propriétaire.

PRINCIPE DU QUASI-USUFRUIT

Le quasi-usufruit est une notion proche de l’usufruit, mais diverge sur certains points. Si vous êtes quasi-usufruitier ou proche de l’être, voilà qui pourrait vous intéresser.

En principe, la propriété se divise entre l’usus (le droit d’utiliser le bien), le fructus (le droit de percevoir les fruits du bien) et l’abusus (le droit de disposer du bien).

Par définition, l’usufruitier possède l’usus et le fructus. Dans le cadre d’un démembrement, il doit donc conserver les biens dont il a l’usufruit afin de les restituer au nu-propriétaire.

En revanche, lorsqu’un bien est consomptible - qui se consomme suivant l’usage qu’on en fait - il s’agit de quasi-usufruit. C’est le cas, par exemple, d’un démembrement sur des valeurs mobilières. Le quasi-usufruitier peut ainsi disposer du bien pendant la durée du démembrement. Par contre, il reste redevable de la somme dûe au nu-propriétaire. Il devra lui remettre la même valeur que lors du démembrement. On parle alors de créance de restitution du quasi-usufruitier envers le nu-propriétaire. 

 

LE QUASI-USUFRUIT VOLONTAIRE

Lors d’une optimisation patrimoniale, l’application d’un quasi-usufruit peut s’étendre à des biens non consomptibles. Cela fonctionne pour tout bien dit “fongible”, autrement dit les biens déterminables par leur espèce ou leur quantité.

En résumé, le quasi-usufruit est applicable aux biens consomptibles ou fongibles.

 

LE QUASI-USUFRUIT LÉGAL

Lorsqu’un usufruit s’effectue sur des biens dont on ne peut faire usage sans les consommer, il y a automatiquement quasi-usufruit (article 587 du code Civil). Il s’agit alors d’un quasi-usufruit établi par la loi. 

 

LE QUASI-USUFRUIT EN ASSURANCE-VIE

Via une clause bénéficiaire démembrée, le démembrement est accessible en assurance-vie. Il est donc possible de rendre les capitaux versés par la Compagnie d’Assurance à la disposition de l’usufruitier.

La clause bénéficiaire ayant un caractère viager dans la quasi totalité des cas, le nu-propriétaire détient un droit de créance à faire valoir sur la succession du quasi-usufruitier. C’est la créance de restitution.

 

AVANTAGES DU QUASI-USUFRUIT

Un usufruit classique n’autorise pas la disposition du bien. Ce droit reste l’apanage du nu-propriétaire. En revanche, le quasi-usufruitier peut disposer du bien en échange d’une créance de restitution.

Le fait de bénéficier d’un quasi-usufruit permet donc d’utiliser librement des biens consomptibles et/ou fongibles là où un usufruit classique ne le permet pas.

Au-delà des avantages fiscaux et successoraux que peuvent conférer un démembrement de propriété, le quasi-usufruit étend les pouvoirs de l’usufruitier classique tout en protégeant le nu-propriétaire grâce à la créance de restitution.

Toute propriété est démembrable, que ce soit des parts d’action, une résidence secondaire ou une résidence principale. Toutefois, vos droits et la fiscalité diffèreront en fonction du bien que vous démembrerez. 

NB : En France, le démembrement immobilier est le plus répandu pour séparer l'usufruit immobilier de la nue-propriété immobilier.

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FISCALITÉ EN NUE-PROPRIÉTÉ LORS DU DÉMEMBREMENT

En termes de fiscalité, l’investissement en nue-propriété s’adresse essentiellement aux personnes soumises à une forte pression fiscale.

Le principe est simple : il s’agit d’acheter un bien dont l’usufruit est accordé à une tierce personne. L’investisseur, désireux de développer son patrimoine immobilier sans alourdir sa fiscalité, ne sera soumis à aucune contrainte liée à la gestion locative, pendant toute la durée du démembrement.

 

LES DEVOIRS DE L'USUFRUITIER

Concernant l’usufruitier, ses engagements étant assez strictes, l’investissement reste relativement sûr. L’usufruitier a l’obligation contractuelle de conserver le bien dans son essence et d’en jouir tel qu’un bon père de famille. C’est pourquoi il prend à sa charge les petites réparations et l’entretien du bien immobilier. De plus, son entrée en jouissance ne peut se faire sans un cautionnement susceptible de pallier les éventuelles difficultés.

 

AVANTAGES FISCAUX DE LA NUE-PROPRIÉTÉ

La fiscalité de la nue-propriété présente des avantages multiples. Dans un premier temps, l’investisseur pourra développer son patrimoine immobilier sans percevoir de loyer, puisque c’est l’usufruitier qui s’en charge (donc sans augmenter ses revenus et la fiscalité qui s’y rattache). 

Par ailleurs, lorsque l’achat de la nue-propriété se fait à crédit, les intérêts d’emprunts sont déductibles des éventuels revenus fonciers perçus sur d’autres biens. 

Les avantages de la fiscalité nue-propriété sont également non négligeables dans le cadre d’une succession. Lors d’une donation de son vivant, la valeur du bien est calculée sur la base de la nue-propriété et il est tout à fait possible de céder temporairement l’usufruit à l’un de ses enfants. Au décès de l’investisseur, le ou les enfants reçoivent la pleine propriété sans fiscalité, puisque la donation a déjà été enregistrée. 

Le nu-propriétaire ne s’acquitte pas non plus de taxe foncière puisque celle-ci est à la charge de l’usufruitier.

 

L'INTÉRÊT D'INVESTIR EN NUE-PROPRIÉTÉ

Il est important de noter que cette forme d’investissement n’est pas une niche fiscale et ne rentre pas dans les éventuels plafonds prévus à cet effet. Le dispositif de l’investissement en nue-propriété est donc une façon habile de réduire sa fiscalité, tout en augmentant son patrimoine immobilier.

 

LA FISCALITÉ DE L'USUFRUIT LORS DU DÉMEMBREMENT

Ces deux statuts - usufruitier et nu-propriétaire - entraînent des disparités au niveau fiscal.

Le pouvoir d’administration est en général du ressort de l’usufruitier, car la loi prévoit qu’il peut effectuer « tous les actes d’administration correspondant à la gestion normale d’un patrimoine ». 

Lors du démembrement, l’usufruitier dispose de la jouissance du bien, c’est-à-dire qu’il peut mettre en location le bien et ainsi en tirer des revenus ou l’occuper lui-même. Il n’a aucune obligation concernant les réparations dites de "gros œuvres", mais toutes les réparations du quotidien ou d’entretien sont à sa charge. Le paiement de ces charges (frais de gestion, assurances, entretien…) vient se déduire des revenus fonciers. Il faut toutefois préciser qu’un accord peut être établi entre le nu-propriétaire et l’usufruitier afin de décider d’une répartition différente de celle prévue originellement. 

Lorsque le bien est occupé par l’usufruitier, cela revient au même que s’il était occupé par son propriétaire "normal." Dans ce cas on ne peut imputer aucune charge sur les revenus fonciers car il n’y en a pas.

 

TAXES LIÉES À LA FISCALITÉ DE L'USUFRUITIER

À la différence d’un droit d’usage viager, la taxe foncière reste due par l’usufruitier (sauf accord contraire avec le nu-propriétaire).

Quant à la taxe d’habitation, elle est payée par celui qui occupe le bien au premier janvier de chaque année ; soit l’usufruitier, soit son locataire.

 

RAPPELS FISCAUX LIÉS À L'USUFRUITIER

  • Si l’usufruitier décide de louer le bien au nu-propriétaire dans des conditions de prix trop avantageuses, alors il ne pourra déduire ses charges.
  • Si l’usufruitier décide de laisser le nu-propriétaire jouir des loyers, il y aura une double imposition sur l’usufruitier et le nu-propriétaire.
  • S’il y a refus de jouissance du bien devant notaire, seul le nu-propriétaire sera imposé sur les revenus fonciers.
  • Si l’usage du bien est laissé au nu-propriétaire alors aucune charge ne sera déductible.

En conclusion, il est important de préciser, lors d’un démembrement temporaire, qu’il y a une fiscalité liée à l’usufruitier qui mérite d’être précisée, afin d’en éviter les pièges.

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