Achat nue-propriété de SCPI : pour qui ? Pourquoi ?

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Le démembrement temporaire est l’acte de garder soit l’usufruit (jouissance d’un bien immobilier), soit la nue propriété (détention des murs sans la jouissance) dans une durée déterminée à l’avance. L’un et l’autre ne répondent pas aux mêmes attentes, ni aux mêmes profils d’investisseurs. La nue propriété est davantage adaptée aux grands revenus.

 

L'achat en nue-propriété en SCPI : un outil de défiscalisation

La SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) se charge d’acheter le bien immobilier pour l’investisseur et de lui en donner la nue propriété. L’investissement donne lieu à des parts de SCPI. Ainsi, celui-ci n’a pas à sa charge la gestion de l’opération et ne possède pas physiquement le bien. On parle alors de pierre « papier ». En contrepartie, il laisse l’usufruit, c’est-à-dire le bénéfice des loyers dégagés. Cependant, l’usufruitier doit payer les charges ainsi que les impôts sur le revenu et sur l’ISF liés aux loyers.

Le démembrement temporaire en nue propriété de SCPI représente donc une solution de défiscalisation de l’investissement. L’opération sort de l’ISF, une donne importante pour les particuliers à forts revenus. En se privant temporairement des bénéfices tirés des loyers, le nu propriétaire réalise un investissement en se mettant à l’abri de l’imposition habituelle, pour récupérer par la suite la jouissance du bien une fois la période fixe passée. Cette période peut aller de 5 à 15 ans, plus généralement de 5 à 10 ans.

La rentabilité des loyers en usufruit SCPI est élevée (5,5% par an); les particuliers ayant de forts revenus (se situant dans les tranches d’imposition à 30% ou 41%) paieraient donc beaucoup d’impôts en gardant l’usufruit.

 

Un projet d'investissement plus rentable : miser sur l'achat en nue-propriété de SCPI

Mieux vaut donc miser sur la nue propriété plutôt que l’usufruit lorsque l’on est fortement imposé et que l’on n'a pas besoin de revenus complémentaires. On échappe aux impôts et de plus, on achète de l’immobilier moins cher puisqu’il a été démembré.

Plus la durée du démembrement est longue, moins les parts sont chères (entre 20% et 36% de la valeur du bien en moins). Une fois le démembrement terminé, l’investisseur récupère la pleine propriété; autrement dit, on paye un bien moins cher démembré (avec les avantages que l’on a déjà cités) pour le récupérer plus tard dans sa totalité. Sur 10 ans, la valeur des parts augmente de surcroit. On estime le rendement annuel d’un tel investissement à 6,5% par an, net d’impôts.

 

Préparer l'avenir... et sa retraite

Alors que l’acquisition en usufruit de SCPI par le démembrement temporaire est destiné aux personnes non imposables ou en besoin de revenus complémentaires immédiats, la nue propriété de SCPI est davantage un moyen d’assurer l’avenir. Les personnes fortement imposées n’ont pas besoin d’investir pour dégager des bénéfices immédiats, mais en verront certainement l’utilité lorsque la retraite arrivera. Il y a une vie après l’activité professionnelle, et chacun espère la vivre le plus confortablement possible.

L’achat nue propriété SCPI et le démembrement temporaire permet d’allier tous les besoins de ce profil d’investisseurs. Les personnes fortement imposées du fait de leur activité très rémunératrice cherchent à échapper au maximum à l’impôt.

 

La SCPI est un placement à long terme qui comprend des risques. Étant un investissement immobilier, la SCPI est considérée comme peu liquide et doit être pensée dans une optique de placement à long terme. La durée de détention recommandée est de dix ans. Cet investissement comporte donc des risques, notamment un risque de perte en capital. D’autre part, les revenus ne sont pas garantis et dépendent de l’évolution du marché immobilier. Enfin, il faut se rappeler que les performances passées ne préjugent pas des performances futures.