Que se passe-t-il si les conditions d'accès au dispositif pinel ne sont plus remplies au cours du bail ?

Dans certaines situations, les conditions d'accès au dispositif Pinel peuvent ne plus être remplies au cours du bail. Selon les cas, il conviendra de régulariser la situation pour pouvoir bénéficier des avantages fiscaux prévus par la loi. Que se passe-t-il si le locataire décide d’anticiper son départ ? Il est possible qu’un locataire en logement Pinel décide de rompre son bail de manière anticipée en posant préalablement un préavis de départ. La question se pose alors de savoir si le propriétaire bailleur peut toujours bénéficier de la réduction d’impôt prévue par le dispositif Pinel. En pratique, l’investisseur devra absolument relouer au plus vite son bien immobilier. Il faut qu’il puisse prouver qu’il est en recherche de locataire et pourra donc bénéficier d’une certaine période « de vacances » accordée par l’Administration Fiscale. Si ce n’est pas le cas et que l’appartement reste non loué sur une période trop longue, le contribuable devra rembourser à l’administration fiscale les gains fiscaux réalisés les années précédentes. Que se passe-t-il si le revenu fiscal de référence du locataire augmente au cours du bail ? Les ressources du locataire sont vérifiées uniquement à la date de signature du bail de location. On se base sur le revenu fiscal de référence de l’année N-2. L’augmentation des ressources du locataire au cours du bail ne remet donc pas en cause l’avantage fiscal conféré par le dispositif Pinel. Que se passe-t-il si l’investisseur revend son bien avant la date du bail prévue ? L’investisseur peut se retrouver sans locataire pendant la durée initialement prévue du bail. Il peut alors revendre l’immeuble. Si l’investisseur revend son bien de manière anticipée avant la date du bail prévue (6 ans, 9 ans ou 12 ans), l’avantage fiscal dont il a bénéficié est alors annulé. Il devra alors rembourser à l’administration fiscale le montant de la réduction d’impôt cumulé dont il a bénéficié.

Peut-on louer un bien en pinel à un membre de sa famille ?

Le dispositif Pinel autorise désormais la location à un membre de sa famille (ascendant ou descendant). Cette modification différencie notamment le dispositif Pinel de la loi Duflot qui n’autorisait pas la location à un membre de la famille. Afin d’obtenir les avantages fiscaux du dispositif, il est nécessaire de respecter quelques conditions. Au même titre qu’un locataire classique, le descendant ou ascendant ne doit pas être rattaché au foyer fiscal du propriétaire et respecter le plafond des ressources et des loyers. Le locataire doit également être majeur. Cette autorisation concerne les logements acquis depuis le premier janvier 2015. Louer un logement Pinel à ses enfants ou petits enfants Louer à un de ses descendants peut s’avérer bénéfique pour les deux parties. En effet, le propriétaire peut bénéficier de la réduction d’impôt tout en aidant ses enfants à un moment ou ils en ont le plus besoin. C’est notamment le cas pour les étudiants ou les jeunes actifs qui ont souvent des difficultés à trouver un logement. Le propriétaire peut ainsi se constituer un patrimoine immobilier, bénéficier de la réduction d’impôt pour amortir cette acquisition et aider ses enfants. Louer un logement Pinel à ses ascendants Il est également possible de louer un logement Pinel à ses ascendants (parents et grands-parents). Le plafond de ressources et des loyers en fonction des zones doit également être respecté. Les ascendants locataires doivent être en mesure d’assumer le loyer. Il n’est pas permis de favoriser ses parents ou grands-parents en proposant un loyer exagérément bas. En effet, si le loyer est nettement inférieur au loyer moyen de la zone pour ce type de logement, l’administration fiscale pourra imposer une majoration de loyer.

Ou investir en loi Pinel ?

L’investissement en loi Pinel doit être réfléchi et fondé sur des critères importants. Par exemple, l’attractivité et le dynamisme de la ville ont une importance primordiale pour la réussite d’un projet en loi Pinel puisqu’ils sont vecteurs de la valeur de l’immobilier et de la santé de la ville. D’autres aspects sont à étudier comme la qualité de vie, l’accessibilité aux transports, le potentiel universitaire, la qualité de l’emploi ou encore le prix de l’immobilier neuf. Compte tenu de tous ces critères, ce sont les villes de Toulouse, Bordeaux et Lyon qui semblent les plus intéressantes pour investir.

Cas particulier du locataire divorcé en investissement Pinel

Afin que le propriétaire du bien soit éligible à la réduction d’impôt prévue par le dispositif Pinel, il est nécessaire que les ressources N-2 du locataire ne dépassent pas un certain plafond. Ce plafond est calculé en fonction du nombre de personnes présentes dans le foyer fiscal. A ce titre, un locataire célibataire n’aura pas le même plafond qu’un locataire marié ou pacsé. La question se pose alors de savoir quelles ressources prendre en compte lorsque le locataire divorce. Le locataire divorce au cours de l’année de référence Lorsque le locataire a divorcé au cours de l’année de référence prise en compte pour le calcul des ressources, soit l’année N-2. Dans ce cas, on prendra alors simplement en compte le revenu fiscal de cette année et on appliquera le barème applicable aux personnes seules. Le locataire divorce entre la fin de l’année de référence et la signature du bail Lorsque le locataire divorce entre l’année de référence et la signature du bail, il conviendra alors de déterminer le revenu fiscal de référence du locataire uniquement concerné par ses ressources propres auquel on ajoute la moitié du revenu fiscal de référence concerné par les ressources communes entre les ex-époux. Le revenu fiscal de référence ainsi obtenu sera comparé au plafond en vigueur pour les personnes seules Il est également possible de prendre en compte le revenu fiscal de référence du couple et le comparer au plafond en vigueur pour les couple. Cette option peut être exercée si ce calcul est plus intéressant. Exemple : Prenons comme exemple, conformément aux plafonds en vigueur en 2016, un logement de Zone A. En N-2, le locataire était marié et le revenu fiscal de référence du couple était de 40 000 € (composé de 30 000 € par les biens de monsieur et 10 000 € de biens communs). Le couple divorce début N-1, monsieur sera seul locataire du bien. Son revenu fiscal de référence pris en compte sera alors ses biens propres (30 000 €) et la moitié des biens communs (5 000€) soit 35 000 €. Le plafond applicable aux logements en zone A pour une personne seule est 37 126 €. Malgré le divorce du locataire, son revenu fiscal de référence ne dépasse pas le plafond prévu pour la réduction d’impôt Pinel.

La loi « Denormandie » pour l’investissement immobilier locatif dans l’ancien est-elle intéressante ? quels avantages ?

Le dispositif Denormandie est très attractif pour les investisseurs souhaitant réduire leurs impôts de manière significative. Au-delà de la réduction d’impôt automatiquement appliquée, il y a d’autres avantages à investir dans ce dispositif. Peu de risque locatif Objectivement, les biens concernés étant situés en centres-villes, le marché est plutôt attirant pour les investisseurs car les biens immobiliers qui se situent dans de telles zones présentent généralement peu de risques locatifs. Les villes concernées sont des villes peuplées de 6,000 à 100,000 habitants ce qui représente une demande locative élevée. Peu ou pas d’apport Il y a également des avantages non-négligeables au niveau financier pour l’investisseur. En additionnant l’allègement fiscal aux revenus de location perçus par le propriétaire du bien immobilier, ce dernier pourrait être propriétaire tout en couvrant intégralement le remboursement du prêt contracté pour l’achat du logement concerné. Il n’aura pratiquement pas besoin d’apport personnel pour acquérir le bien. La famille est la bienvenue Maintenant remis en cause et très difficile dans le cadre d’un investissement en Loi Pinel, la Loi Denormandie permet aux investisseurs souhaitant bénéficier de ce dispositif fiscal de louer les biens concernés aux membres de sa famille (ascendants/descendants) qui ne font pas partie du foyer fiscal du propriétaire du bien. Déduction d’autres charges Le propriétaire du bien immobilier, en plus de la réduction d’impôt apportée par le dispositif, peut déduire des charges supplémentaires de ses impôts. Notamment la taxe foncière liée au bien, les frais d’entretien du logement, les intérêts d’emprunt, les primes d’assurance et les frais de la gestion locative du logement.

Quels-sont les plafonds de ressources de la loi Denormandie ?

Le dispositif étant très attrayant, il définit néanmoins certaines règles à respecter. Notamment des plafonds de ressources (revenus des futurs locataires) ainsi que des plafonds de loyers (loyer mensuel maximum que le propriétaire pourra fixer aux locataires. L’intérêt de fixer de plafonds de ressources dans le cadre de la loi Denormandie est simple. Ces plafonds permettent à une partie de la population qui a des revenus trop élevés pour s’installer dans des logements sociaux mais pas assez pour pouvoir se loger facilement d’avoir accès aux logements rénovés des centres-villes. C’est pourquoi la zone du logement et la composition du foyer sont les deux facteurs qui influencent le calcul du plafond de ressources de la Loi Denormandie Voici un tableau récapitulatif des plafonds en fonction de la composition du foyer et de la zone dans laquelle se trouve le bien : Composition du foyer Zone Loi Denormandie Zone A bis (en €) Reste de la Zone (en €) Zone B1 (en €) Zone B2 (en €) Personne seule 37 126 37 126 30 260 27 234 Couple 55 486 55 486 40 410 36 368 Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge 72 737 66 699 48 596 43 737 Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge 86 843 79 893 58 666 52 800 Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge 103 326 94 579 69 014 62 113 Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge 116 268 106 431 77 778 70 000 Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième + 12 954 + 11 859 + 8 677 + 7 808

Quels sont les avantages et les risques d'un investissement en loi pinel ?

Le dispositif Pinel permet de réduire de ses impôts une partie du prix d’acquisition du logement à condition de respecter les conditions de location. Cette réduction peut aller jusqu’à 63 000 €. Quels sont les avantages d'un investissement en loi Pinel ? La réduction d’impôt varie en fonction du montant de l’investissement et de la durée de location du bien. Ainsi, si le bien est loué pendant 6 ans, le montant de la réduction d’impôt sera de 12 % du montant de l’investissement. Si le logement est loué pendant 9 ans, la réduction d’impôt sera de 18 % du montant de l’investissement. Enfin, pour une durée de location égale à 12 ans, la réduction d’impôt sera de 21 % du montant de l’investissement. La réduction d’impôt sera étalée sur toute la durée de la location. Exemple : M. Dupont investi dans un appartement Pinel à Bordeaux pour un prix de 200 000 €. Il loue par la suite cet appartement pendant 12 ans. Sa réduction d’impôt sera alors égale à 21 % de 200 000 € soit 42 000 € qu’il pourra répartir sur 12 ans. Chaque année, M. Dupont pourra donc gommer 3 500 € d’impôt. Un investissement dans un logement neuf permet également une exonération temporaire de taxe foncière. Cette taxe est due par tous les propriétaires. Ainsi, vous pouvez bénéficier d’une réduction de deux années de taxe foncière à partir du 1er janvier suivant la date d’achèvement du bien. A noter également que si le logement respecte les normes énergétiques basse consommation (normes « BBC »), une exonération supplémentaire de 5 ans de taxe foncière est possible. Quels sont les risques d'un investissement en loi Pinel ? En investissant en loi Pinel, on regarde surtout l’avantage fiscal et moins le bien que l’on achète. Les promoteurs de loi Pinel sachant cela, il arrive que les logements Pinel soient à un prix nettement supérieur au prix du marché classique. Avant d’investir en loi Pinel il est donc primordial de comparer le prix de votre bien à celui du marché. En ne le faisant pas vous risquez de perdre tout votre avantage fiscal à cause d’un bien surévalué. A noter également que le dispositif Pinel n’ayant pas vocation à perdurer indéfiniment, les derniers à avoir acquis un bien selon le dispositif avant sa suppression le revendront tous en même temps. Il y a donc également un risque de retrouver, 6, 9 et 12 ans après la fin du dispositif, de nombreux biens similaires sur le marché.

Jusqu'à quand et à quelles conditions peut-on investir en loi pinel ?

Suite au succès du dispositif et ses conséquences positives sur le logement, le gouvernement souhaite laisser la possibilité aux investisseurs de bénéficier des avantages fiscaux prévus par la loi. Jusqu’à quand investir ? Initialement prévu jusqu’au 31 décembre 2017, la loi Pinel a récemment été prolongée. Le nouveau projet de la loi de finance pour 2018 prévoit en effet une prolongation du dispositif Pinel pour 4 ans à partir du 1er janvier 2018. Les investisseurs pourront donc bénéficier des avantages fiscaux de la loi Pinel jusqu’au 31 décembre 2021. Conditions d’accès au dispositif Afin de pouvoir bénéficier des avantages fiscaux prévus par la loi Pinel, certaines conditions financières sont nécessaires. Dans un premier temps, le montant global de l’investissement est plafonné. Ce dernier ne doit pas excéder 300 000 € par an et par personne. Le prix au mètre carré est lui aussi soumis à un plafonnement qui s’élève à 5 500 € par m2 de surface habitable. Cette deuxième condition est souvent une contrainte dans des zones ou le prix est souvent élevé telles que la région parisienne. Il existe également un plafond de ressources du locataire en fonction des zones. Si les ressources de ce dernier excèdent un certain montant, la réduction Pinel ne pourra s’appliquer. Les revenus pris en compte sont ceux de l’année N-2, correspondant au revenu fiscal de référence. Les plafonds retenus dépendent des zones de l’investissement et du nombre de personnes présentes dans le foyer fiscal. A titre indicatif, le barème de l’année 2019 s’établit comme suit : Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2 Personne seule 38236 38236 31165 28049 Couple 57146 57146 41618 37456 Personne seule ou couple + 1 enfant à charge 74912 68693 50049 45044 Personne seule ou couple + 2 enfant à charge 89439 82282 60420 54379 Personne seule ou couple + 3 enfant à charge 106415 97407 71078 63970 Personne seule ou couple + 4 enfant à charge 119745 109613 80103 72093 Majoration pour personne à charge supplémentaire +13341 +12213 +8936 +8041 La réduction d’impôt est incluse dans le plafond des niches fiscales, bénéficiant d’un supplément de 8000€ soit 18 000€ par an et par foyer, et ne peut-être reportée à l’année suivante.

Peut-on financer un investissement en pinel sans apports personnels ?

Toute personne souhaitant investir dans un logement en loi Pinel peut passer par différents modes de financement. Dans un premier temps, l’investisseur peut uniquement utiliser des apports personnels (épargne, revenus de placements…). Cependant, l’investissement peut également être réalisé à crédit en effectuant un emprunt bancaire auprès d’une banque. Ce type de financement peut être très intéressant pour plusieurs raisons. Bénéficier de l’effet de levier du crédit L’effet de levier du crédit est un mécanisme important qu’il est nécessaire de comprendre si l’on veut réaliser un investissement immobilier. Lorsque vous achetez un bien immobilier en Pinel, vous louez ce bien à un locataire qui vous verse des loyers. Ces loyers sont des revenus fonciers qu’il est nécessaire de déclarer et seront imposés. Cependant, ce n’est pas le montant brut des loyers qui sera réellement imposé mais votre bénéfice foncier (recettes – dépenses). A ce titre, toutes les charges que vous supportez (taxe foncière, travaux, rénovations…) pour votre logement seront déduites des loyers afin de déterminer le bénéfice foncier. L’avantage de souscrire un emprunt est que vous pourrez déduire les intérêts de ce dernier des loyers que vous percevez, comme une charge quelconque. Ainsi, votre bénéfice foncier sera moins important et l’impôt qui y correspond également. Exemple : Achat d’un logement Pinel pour 200 000 € grâce à un emprunt sur 20 ans au taux de 2 %. Le logement est loué et vous percevez des loyers de 600 € chaque mois. Recettes annuelles Dépenses annuelles Loyers : 7 200 Taxe foncière : 1 000 Charges syndic : 500 Intérêts d’emprunt : 200 Entretien : 500 TOTAL : 7 200 TOTAL : 2 200 Bénéfice foncier : 7 200 – 2 200 = 5 000 € imposables Vous aurez ainsi diminué votre bénéfice foncier de 200 € par an pendant toute la durée du bail. A cela s’ajoutent les réductions d’impôt du dispositif Pinel qui s’imputeront sur cet impôt foncier. Taux supérieur du placement Dans un second temps, l’investissement en loi Pinel bénéficie d’un rendement supérieur au coût réel de l’emprunt que vous supportez. Les taux immobiliers étant historiquement bas, un taux de 2 % d’intérêts sera très inférieur aux loyers que vous percevez sur le bien. Ainsi, pour reprendre l’exemple précédent, vous percevez 7 200 € de loyers annuels pour 200 € d’intérêts d’emprunt. Le rendement de votre investissement est donc largement supérieur au coût réel de l’emprunt nécessaire pour le financer.

Quel est le principe de la nouvelle loi de défiscalisation Denormandie ?

Ministre chargé de la Ville et du Logement en octobre 2018, Julien DENORMANDIE a instauré une nouvelle loi de défiscalisation visant à encourager les rénovations des logements anciens. Ce prolongement du Pinel ancien reprend les mêmes taux de défiscalisation sur les mêmes durées. Le dispositif a pour objectif la rénovation des logements en pauvre état qui se situent au sein des centres-villes français. Le but plus général est d’améliorer l’ensemble du parc immobilier français et de répondre présent à la demande de logements de la population française. Réductions d’impôt visées à travers un investissement en Loi Denormanie Les réductions d’impôts proposées par le gouvernement sont les mêmes que pour la loi Pinel, à savoir : Une réduction d’impôt de 12% du prix du bien pour une mise en location de ce dernier pour une durée de 6 ans ; Une réduction d’impôt de 18% du prix du bien pour une mise en location de ce dernier pour une durée de 9 ans ; Une réduction d’impôt de 21% du prix du bien pour une mise en location de ce dernier pour une durée de 12 ans. Les conditions d’application de la Loi Denormandie Afin de bénéficier des réductions d’impôt liées au dispositif Denormandie, il convient de respecter certaines conditions concernant les travaux et la mise en location des biens immobiliers concernés. Il faudra par exemple s’engager à louer le bien en tant que location non-meublée et nue. Egalement, le propriétaire du bien sera tenu de louer son bien pendant le nombre d’années correspondant à la réduction fiscale qu’il souhaite obtenir (6, 9 ou 12 années). Les travaux de rénovation devront respecter quelques règles également : ils devront représenter au moins 25% du coût total de l’opération ; ainsi que répondre à certains objectifs : Un objectif d’amélioration de la performance énergétique du bien d’au moins 30% ; Deux des cinq objectifs suivants : isolation des combles, changement de chaudière, isolation de fenêtres, changement du système de chauffage de l’eau du foyer et isolation des murs.

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Loi Pinel : investir dans l'immobilier locatif

Le dispositif Pinel est une disposition du code général des impôts français introduite par la loi des Finances 2015. Son objectif ? Inciter à l'investissement des contribuables dans l'immobilier neuf ou en VEFA, ou bien à modifier la destination d'un local pour en faire un logement.

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Comment fonctionne la loi Pinel ?

Principe de la loi Pinel
Quelles sont les conditions liées à la loi Pinel ?
Qu'est-ce que l'état futur d'achèvement ?
Sur quelle période court l'investissement Pinel ?

La loi Pinel est un outil fiscal permettant de réduire ses impôts en investissant dans l’immobilier locatif. Grâce à ce dispositif, l’acquéreur pourra à la fois se constituer un patrimoine immobilier tout en profitant de l’effet de levier du crédit, réduire sa charge fiscale, bénéficier de revenus complémentaires à terme et protéger ses proches grâce à l’assurance du crédit (ADI).

La loi Pinel consiste en une réduction d’impôt sur le revenu pour les contribuables qui font l’acquisition d’un logement neuf ou en VEFA – c’est-à-dire en état futur d’achèvement – dans certaines zones géographiques.

Pour bénéficier de cet avantage fiscal, l’acquéreur doit s’engager à choisir un locataire pour louer le bien à ce dernier qui en fera usage de résidence principale. La durée d’engagement minimale est fixée à 6 ans pendant lesquels le propriétaire s’engage à respecter certaines conditions qui tiennent au plafonnement des loyers et aux ressources des locataires.

La réduction d’impôt varie en fonction de la localisation du logement (en métropole ou en outre-mer) et de la durée d’engagement : elle équivaut à 12 % du prix de revient du logement si l’acquéreur s’engage sur 6 ans, à 18 % s’il s’engage sur 9 ans et à 21 % s’il s’engage sur 12 ans.

Elle est calculée dans la limite de deux plafonds : 300 000 € et 5 500 € par mètre carré de surface habitable. Dans les faits, ces conditions s’avèrent peu restrictives pour les contribuables.

LE DISPOSITIF PINEL DEPUIS SEPTEMBRE 2014

Les investissements qui répondent aux conditions mentionnées ci-dessus et qui ont été réalisés avant le 1er Septembre 2014 ouvraient droit à la réduction d’impôt Duflot.

La loi de Finances de 2015 a mis en place un dispositif plus souple, le Pinel.

Les durées minimales de location ont ainsi été raccourcies de 9 ans à 6 ans et les plafonds de ressources des locataires ont été rehaussés.

A noter également que depuis le 1er Janvier 2015, le logement peut être donné en location à un ascendant ou à un descendant sans compromettre l’avantage fiscal Pinel.

Toutefois, l’ascendant ou le descendant à qui le bien est donné en location ne doit pas être rattaché au même foyer fiscal que le propriétaire.

Pour être éligible au dispositif de défiscalisation Pinel, le logement doit être loué nu (pas de location meublée LMNP ou LMP) et tenir lieu d’habitation principale du locataire.

La location doit être effective et continue sur toute la période d’engagement de location : le logement doit être loué au plus tard 1 an après l’achèvement du programme immobilier.

Même en l’absence temporaire de locataire, le propriétaire ne pourra utiliser le logement pour lui-même ni le mettre à disposition d’un occupant à titre gratuit ou sans contrat de location.

Le logement doit d’ailleurs être remis en location dès lors que le locataire a donné son congé au bailleur.

En principe, l’administration fiscale peut remettre en cause la réduction d’impôt octroyée au propriétaire si le bien n’est pas reloué dans les 12 mois à compter de la réception du préavis du dernier locataire. Cependant, une tolérance existe si le propriétaire apporte la preuve que le bien est en état d’être loué et que tout a été mis en œuvre pour le louer : agences immobilières, annonces etc.

Dans le cadre du dispositif de défiscalisation Pinel, les loyers mensuels par mètre carré sont également encadrés et ne doivent pas dépasser un plafond de loyers pinel qui diffère en fonction de la zone géographique. Ces plafonds sont révisés chaque année pour chacune des zones A, A bis, B1, B2 et C.

Seules les communes classées A, A bis et B1 sont éligibles au dispositif Pinel.

Les communes en zone B2 y sont éventuellement éligibles sous réserve d’obtention d’un agrément du Préfet de région tandis que les communes situées en zone C n’y ouvrent pas droit. Le tableau ci-dessous indique les plafonds de loyer hors charge en fonction des différentes zones :

Pour déterminer le montant plafonné du loyer Pinel, il faut multiplier le loyer maximal par mètre carré (2ème colonne) à un coefficient multiplicateur (3ème colonne).

La surface (S) prend en compte la surface habitable ainsi que la moitié des annexes (balcon, loggias, terrasses etc.) dont le locataire à l’usage exclusif – dans la limite de 8 m2.

Exemple : un investisseur fait l’acquisition d’un T2 (éligible au dispositif Pinel) de 40 m2 à Lyon (zone A). Le logement dispose d’un balcon de 5 m2. La surface (S) à prendre en compte est de 42.5 m2 et le loyer plafonné hors charges est calculé comme suit : 12.95 € x 42.5 m2 x (0.7 + 19 / 42.5 m2) = 631.31 €.

QUELLES SONT LES TYPES D’ACQUISITION EN LOI PINEL ?

Pour bénéficier du dispositif Pinel, le contribuable doit faire l’acquisition d’un bien neuf (c’est-à-dire jamais utilisé ni habité) ou « sur plan » en VEFA (vente en état futur d’achèvement) sur un territoire éligible.

Mais la réduction d’impôt peut également s’appliquer à l’acquisition d’un logement réhabilité ou en vue de sa réhabilitation. Dans ce cas de figure, le propriétaire doit justifier de travaux destinés à optimiser la performance énergétique et technique du logement.

A noter que les logements individuels (pavillons) acquis après le 1er Janvier 2021 ne seront plus éligibles au dispositif Pinel. A compter de cette date, la réduction d’impôt ne s’appliquera donc plus qu’à l’acquisition de logements situés dans des immeubles collectifs.

QUELLES NORMES POUR UN LOGEMENT NEUF OU À CONSTRUIRE ?

Le dispositif fiscal Pinel s’accompagne d’une « éco-condition » : seuls les logements justifiant d’un bon niveau de performance énergétique globale y sont éligibles.

Les constructions neuves doivent ainsi justifier du label BBC 2005 (bâtiment basse consommation énergétique) ou respecter la réglementation thermique 2012 (RT 2012) pour ouvrir droit à la réduction d’impôt Pinel.

QUELLES NORMES POUR UN LOGEMENT FAISANT L’OBJET DE TRAVAUX ?

Le contribuable peut bénéficier du dispositif Pinel tout en investissant dans l’immobilier ancien. L’opération peut viser un logement « en vue de sa réhabilitation » ou même un local commercial ou industriel nécessitant d’être rénové en vue d’être proposé à la location dans des conditions décentes.

La loi du 06/07/1989 et le décret n°2002-120 du 30/01/2002 énoncent 15 caractéristiques de décence et 12 indicateurs de performance technique.

Pour bénéficier de la réduction d’impôt Pinel, ces indicateurs seront pris en compte.

Avant les travaux, le logement ne devra pas répondre à (au moins) 4 des 15 caractéristiques de décence ni à (au moins) 6 des 12 indicateurs de performance technique.

Après les travaux, le logement devra satisfaire à l’ensemble des caractéristiques mentionnées plus haut.

Pour attester de l’état de l’immeuble et de la qualité des travaux réalisés, le contribuable devra faire établir deux devis – avant et après le chantier – par un contrôleur technique agréé.

Précisons que le logement ne doit pas être utilisé ou habité par le propriétaire entre la date d’acquisition et le début du chantier de réhabilitation sous peine de remettre en cause la réduction d’impôt.

QUELS SONT LES DÉLAIS POUR ACHEVER LE LOGEMENT ?

Acheté en VEFA, un logement doit être achevé dans un délai de 30 mois pour ouvrir droit à la réduction fiscale Pinel.

Ce délai court depuis la date de signature de l’acte notarié d’acquisition jusqu’au moment où le logement est habitable. L’administration prévoit cependant que ce délai peut être prolongé en cas de force majeure.

Dans le cas de l’acquisition d’un bien en vue de sa réhabilitation, il est prévu que les travaux doivent être terminés au plus tard le 31 Décembre de la 2ème année qui suit celle de l’acquisition.

Enfin, un logement réhabilité à la date d’acquisition ne doit pas avoir été habité ni occupé de quelque manière que ce soit pour ouvrir droit à la réduction d’impôt Pinel.

Lorsqu’il fait l’acquisition d’un bien en état futur d’achèvement, l’investisseur achète sur plan un logement, la construction n’a pas encore commencé ou n’est pas achevée.

Cela permet notamment de se positionner sur les lots les plus intéressants d’un programme immobilier.

Généralement il s’écoule une période de 12 à 24 mois entre l’acquisition du bien et sa livraison.

La vente en état futur d’achèvement (VEFA) est encadrée par la loi de façon à protéger l’investisseur. De façon classique, l’acquéreur s’engage auprès d’un promoteur immobilier en signant un contrat de réservation (dénonciable sous certaines conditions) puis signe l’acte authentique auprès du notaire.

Le paiement est échelonné au gré des différents « appels de fonds » passés par le promoteur pour financer les différentes étapes de la construction.

Enfin, le bien est livré et l’acquéreur – s’il souhaite bénéficier du dispositif Pinel – dispose de 12 mois maximum pour le donner en location.

Lorsqu’il réalise un investissement locatif de défiscalisation immobilière sous le régime Pinel, le contribuable peut choisir sa durée d’engagement.

Pendant toute la durée d’engagement, il devra respecter strictement les conditions de mise en location (plafonds de loyer, conditions de ressources applicables aux locataires etc.) sous peine de voir l’administration fiscale remettre en cause la réduction d’impôt accordée.

L’investisseur peut ainsi choisir de s’engager sur 6 ans, 9 ans ou 12 ans.

Plus la durée d’engagement est longue et plus l’économie d’impôt réalisée sera importante.

Le taux de réduction d’impôt est en effet progressif selon la durée de location effective du logement. Le contribuable pourra réaliser une économie d’impôt de 12% du prix de revient du logement (prix d’acquisition HT + frais de notaires + frais d’intermédiaires etc.) sur les 6 premières années d’engagement.

La réduction d’impôt se portera à 18% sur une durée d’engagement de 9 ans et à 21% sur une durée maximale d’engagement de 12 ans.

Le formulaire 2042-C (à remplir l’année d’achèvement des travaux pour un investissement en VEFA) permet au contribuable d’opter pour une durée d’engagement de 6, 9 ou 12 ans.

Cependant, il est tout à fait possible de choisir de ne s’engager que sur 6 ans puis de proroger de 3 ou 6 années supplémentaires.

SI J’AI INVESTI AVANT LE 1ER OCTOBRE 2014 ?

Le dispositif d’incitation à l’investissement Duflot/ Pinel à vocation à favoriser l’accès au logement dans les zones où le marché immobilier locatif est tendu.

On entend par « zone tendue » un territoire sur lequel les habitants éprouvent des difficultés à se loger de par le manque de constructions ou le prix des loyers.

De ce fait, seules certaines zones sont éligibles et les gouvernements successifs procèdent parfois à de nouveaux « zonages » entraînant le reclassement de certaines localités.

Depuis le 01/10/2014, un nouveau zonage est en place et le dispositif Pinel remplace le dispositif préexistant Duflot : les villes de Lyon, de Lille, de Marseille et de Montpellier ont ainsi été classées en zone A alors qu’elles étaient auparavant classées B1.

Les villes du Havre, de Caen et de Dijon ont été classées B1 alors qu’elles étaient référencées B2 et quelques 500 communes sont devenues éligibles en passant de la zone C à la zone B1.

Ce nouveau zonage ne remet pas en question les investissements réalisés avant le 01/01/2014. Si le permis de construire a été déposé avant cette date, les contribuables peuvent bénéficier du dispositif de réduction fiscale même si la commune sur laquelle le logement est bâti à été déclassée.

SI J’AI INVESTI APRÈS LE 1ER OCTOBRE 2014 ?

Si l’investissement est réalisé à compter du 01/10/2014 (acte d’acquisition ou dépôt du permis de construire si le contribuable à fait construire le logement) ; alors le logement sera soumis à la réglementation du dispositif Pinel et le zonage de 2014 s’appliquera.

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Votre satisfaction est notre priorité.

J'ai particulièrement apprécié la très bonne écoute de Mme Aylin Celik qui a su nous proposer des produits qui cadrent à nos besoins. Je suis très satisfait du suivi qu'elle effectue.

MAHAMADALY

Il y a 3 jours

Entièrement satisfait du groupe Euodia en général et surtout par la toute particulière attention qui m'est portée par mon conseiller Monsieur Edouard THIENOT avec efficacité et compétence. Cordialement Philippe HUON

Huon

Il y a 4 jours

Très bonne équipe de conseil, réactive, attentive et très sérieuse.

ROUVREAU

Il y a 5 jours

Bon contact avec notre CGPI qui est réactif et disponible. Je recommande.

Frédéric A

Il y a 7 jours

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Modalités de la loi Pinel

Comment connaître le zonage de sa commune ?
Quel doit être le niveau de performance énergétique ?
Quelles sont les conditions de ressources des locataires ?
Comment faire sa déclaration de réduction Pinel ?
Quel est le montant de la réduction d'impôt Pinel ?
Quels sont les plafonds de déduction en loi Pinel ?
Faut-il plutôt s'engager sur 6 ans ou 9 ans ?

Dans le cadre de l’immobilier défiscalisant, le zonage détermine – pour le bailleur – l’éligibilité à la réduction d’impôt et les plafonds de loyers à respecter.

Pour connaître le zonage de sa ville ou de sa commune de manière fiable, il suffit d’accéder au simulateur à disposition sur le site officiel du service public.

Seuls les logements labellisés RT 2012 (ou BBC 2005) sont éligibles à la loi Pinel.

La réglementation thermique (RT) a vocation à rendre les constructions neuves moins énergivores pour des raisons écologiques et économiques évidentes.

Techniquement, la norme RT 2012 vise à limiter les pertes de chaleurs et donc la consommation des logements.

Le très bon niveau de qualité du bâti doit également permettre aux locataires de jouir d’une température agréable en été sans avoir recours à un système de climatisation.

Lorsqu’il s’est engagé à louer sous le dispositif Pinel, le contribuable doit sélectionner – directement ou par l’agence d’une société de gestion locative – ses locataires en respectant des critères de ressources.

Pour un bail conclu en 2020, le revenu fiscal du locataire (au titre de 2018) ne doit pas excéder les montants exposés dans le tableau ci-dessous.

A noter que l’on pourra prendre en compte le revenu fiscal de 2019 s’il est plus favorable.

Une fois signé, le bail pourra cependant être reconduit même si les revenus du locataire étaient amenés à augmenter et à dépasser les plafonds.

Pour bénéficier de la réduction d’impôt Pinel, le contribuable doit en faire la déclaration auprès de l’administration fiscale.

S’il a fait l’acquisition d’un logement en VEFA, le bailleur devra joindre à sa déclaration de revenu de l’année de livraison du logement :

Le formulaire 2044-EB précisant notamment l’adresse et la surface du logement, les dates de livraison et de première mise en location et le montant du loyer.

Une copie du bail de location si le bien est loué. Le bail est à joindre à la déclaration de l’année suivante si le logement n’est pas encore loué.

Une copie de l’avis d’imposition (ou de non imposition) du locataire au titre de l’avant dernière année précédant la conclusion du bail de location.

Le formulaire 2042-C en indiquant le prix de revient de l’opération ainsi que la durée initiale d’engagement de 6, 9 ou 12 ans.

Par la suite et chaque année sur toute la durée d’engagement, le contribuable devra indiquer sur le formulaire 2042-C le montant de la réduction d’impôt et déclarer ses revenus fonciers sur le formulaire 2044.

La réduction d’impôt Pinel est calculée sur le prix de revient du logement (prix d’acquisition HT + frais de notaires + frais d’intermédiaires etc.) dans les limites de 5 500 € par mètre carré de surface habitable et de 300 000 € par an.

Ces deux plafonds permettent de déterminer la valeur du logement à retenir pour le calcul de la réduction d’impôt. Le plafond du prix au m2 s’applique avant celui des 300 000 €.

EN PRATIQUE

Notre investisseur a acheté son T2 de 40 m2 à Lyon pour un prix de revient estimé à 8 000 € du m2 soit 320 000 €.

Or 40 m2 x 5 500 € = 220 000 € ; valeur qu’il faudra retenir comme base de calcul pour la réduction d’impôt.

S’il avait acheté un T4 de 80 m2 pour un prix de revient de 8 000 € du m2 : 80 m2 x 5.500 € = 440 000 €. On aurait alors retenu le plafond global de 300.000 € comme base de calcul.

La réduction d’impôt est calculée en fonction de la durée d’engagement sous le dispositif Pinel.

Elle équivaut à 12 % du prix de revient sur les 6 premières années (soit 2 % par an), 18 % sur les 9 premières années (soit 2 % par an) et 21 % sur 12 ans (soit 1 % par an).

Grâce à son T2 en Pinel, notre investisseur Lyonnais pourrait bénéficier d’une réduction d’impôt annuelle de 4 400 € les 6 premières années d’engagement.

S’il décidait de proroger de 3 ans, il économiserait à nouveau 4 400 € par an.

S’il décidait enfin de proroger (au maximum) jusqu’à 12 ans, il économiserait 2 200 € par an sur les 3 dernières années.

Sur 12 ans, la réduction d’impôt cumulée se chiffrerait donc à 46 200 €.

La réduction d’impôt annuelle maximale octroyée par un investissement Pinel est de 300 000 € x 2 % soit 6 000 €.

On notera qu’il est possible d’investir dans plusieurs logements Pinel (dans la limite de 2 biens et 300 000 € par an) et de cumuler les réductions d’impôts.

Cependant, ces réductions d’impôt s’inscrivent dans le plafonnement global des niches fiscales à 10 000 € par an.

Lorsqu’il remplit sa déclaration 2042-C la première année, le contribuable doit choisir une durée d’engagement initiale de 6, 9 ou 12 ans.

Il a tout intérêt à ne s’engager que sur 6 ans ! En effet, cela n’impactera pas le montant de la réduction d’impôt et les textes officiels (BOFIP) prévoient que « l’engagement initial peut être prorogé, selon les cas, pour une période triennale de location renouvelable une fois s’il était d’une durée de six ans ».

Le contribuable pourra ainsi prendre la décision – une fois les six premières années d’engament achevées – de vendre le bien, de changer de régime fiscal (LMNP par exemple) ou de proroger son engagement Pinel.

Il lui suffira pour cela de remplir le formulaire 2042-C la septième année de la même manière que les six années précédentes.

AVANTAGES ET CONTRAINTES DE LA LOI PINEL

Avantages
Réduction d'impôt Une réduction de l’impôt sur le revenu en fonction du nombre d’années pendant lesquelles le bien est loué : 12 % pour 6 ans, 18 % pour 9 ans et 21 % pour 12 ans.
Location familiale Possibilité de louer le logement à ses descendants ou ascendants. En revanche, il n’est pas possible de louer le bien à un membre du foyer fiscal.
Achat sans apport Dans le cadre d’un investissement immobilier locatif, le crédit étant financé par les loyers perçus, les banques sont souvent disposées à consentir un prêt couvrant l’intégralité du montant de l’acquisition. Pour plus de renseignements sur les options pour financer l'achat d'un bien en loi Pinel, vous pouvez consulter les conseiller du groupe Euodia qui pourront vous orienter sur des solutions de financement.

Avantages

Réduction d'impôt

Une réduction de l’impôt sur le revenu en fonction du nombre d’années pendant lesquelles le bien est loué : 12 % pour 6 ans, 18 % pour 9 ans et 21 % pour 12 ans.

Location familiale

Possibilité de louer le logement à ses descendants ou ascendants. En revanche, il n’est pas possible de louer le bien à un membre du foyer fiscal.

Achat sans apport

Dans le cadre d’un investissement immobilier locatif, le crédit étant financé par les loyers perçus, les banques sont souvent disposées à consentir un prêt couvrant l’intégralité du montant de l’acquisition.

Pour plus de renseignements sur les options pour financer l'achat d'un bien en loi Pinel, vous pouvez consulter les conseiller du groupe Euodia qui pourront vous orienter sur des solutions de financement.

Contraintes
Plafonds L’investissement en loi Pinel est plafonné à 300 000 € par an pour l’achat de deux logements ou à 5 500 le mètre carré.
Durée de location Pour pouvoir bénéficier de la remise fiscale, vous devez louer le bien 6, 9 ou 12 ans.
"Zonnage" Le plafonnement des loyers en fonction de zones géographiques ne permet pas aux investisseurs en loi Pinel d’en fixer le montant selon leurs désirs.

Contraintes