Questions Fréquentes sur la Loi Pinel

Que se passe-t-il si les conditions d'accès au dispositif pinel ne sont plus remplies au cours du bail ?

Dans certaines situations, les conditions d'accès au dispositif Pinel peuvent ne plus être remplies au cours du bail. Selon les cas, il conviendra de régulariser la situation pour pouvoir bénéficier des avantages fiscaux prévus par la loi. 

 

Que se passe-t-il si le locataire décide d’anticiper son départ ?

Il est possible qu’un locataire en logement Pinel décide de rompre son bail de manière anticipée en posant préalablement un préavis de départ. La question se pose alors de savoir si le propriétaire bailleur peut toujours bénéficier de la réduction d’impôt prévue par le dispositif Pinel.

En pratique, l’investisseur devra absolument relouer au plus vite son bien immobilier. Il faut qu’il puisse prouver qu’il est en recherche de locataire et pourra donc bénéficier d’une certaine période « de vacances » accordée par l’Administration Fiscale. Si ce n’est pas le cas et que l’appartement reste non loué sur une période trop longue, le contribuable devra rembourser à l’administration fiscale les gains fiscaux réalisés les années précédentes.

 

Que se passe-t-il si le revenu fiscal de référence du locataire augmente au cours du bail ?

Les ressources du locataire sont vérifiées uniquement à la date de signature du bail de location. On se base sur le revenu fiscal de référence de l’année N-2. L’augmentation des ressources du locataire au cours du bail ne remet donc pas en cause l’avantage fiscal conféré par le dispositif Pinel. 

 

Que se passe-t-il si l’investisseur revend son bien avant la date du bail prévue ?

L’investisseur peut se retrouver sans locataire pendant la durée initialement prévue du bail. Il peut alors revendre l’immeuble.

Si l’investisseur revend son bien de manière anticipée avant la date du bail prévue (6 ans, 9 ans ou 12 ans), l’avantage fiscal dont il a bénéficié est alors annulé. Il devra alors rembourser à l’administration fiscale le montant de la réduction d’impôt cumulé dont il a bénéficié.

Peut-on louer un bien en pinel à un membre de sa famille ?

Le dispositif Pinel autorise désormais la location à un membre de sa famille (ascendant ou descendant). Cette modification différencie notamment le dispositif Pinel de la loi Duflot qui n’autorisait pas la location à un membre de la famille.

Afin d’obtenir les avantages fiscaux du dispositif, il est nécessaire de respecter quelques conditions. Au même titre qu’un locataire classique, le descendant ou ascendant ne doit pas être rattaché au foyer fiscal du propriétaire et respecter le plafond des ressources et des loyers. Le locataire doit également être majeur. Cette autorisation concerne les logements acquis depuis le premier janvier 2015. 

 

Louer un logement Pinel à ses enfants ou petits enfants

Louer à un de ses descendants peut s’avérer bénéfique pour les deux parties. En effet, le propriétaire peut bénéficier de la réduction d’impôt tout en aidant ses enfants à un moment ou ils en ont le plus besoin. C’est notamment le cas pour les étudiants ou les jeunes actifs qui ont souvent des difficultés à trouver un logement.

Le propriétaire peut ainsi se constituer un patrimoine immobilier, bénéficier de la réduction d’impôt pour amortir cette acquisition et aider ses enfants.

 

Louer un logement Pinel à ses ascendants

Il est également possible de louer un logement Pinel à ses ascendants (parents et grands-parents). Le plafond de ressources et des loyers en fonction des zones doit également être respecté.

Les ascendants locataires doivent être en mesure d’assumer le loyer. Il n’est pas permis de favoriser ses parents ou grands-parents en proposant un loyer exagérément bas. En effet, si le loyer est nettement inférieur au loyer moyen de la zone pour ce type de logement, l’administration fiscale pourra imposer une majoration de loyer.

Ou investir en loi Pinel ?

L’investissement en loi Pinel doit être réfléchi et fondé sur des critères importants. Par exemple, l’attractivité et le dynamisme de la ville ont une importance primordiale pour la réussite d’un projet en loi Pinel puisqu’ils sont vecteurs de la valeur de l’immobilier et de la santé de la ville. 

D’autres aspects sont à étudier comme la qualité de vie, l’accessibilité aux transports, le potentiel universitaire, la qualité de l’emploi ou encore le prix de l’immobilier neuf.

Compte tenu de tous ces critères, ce sont les villes de Toulouse, Bordeaux et Lyon qui semblent les plus intéressantes pour investir.

Cas particulier du locataire divorcé en investissement Pinel

Afin que le propriétaire du bien soit éligible à la réduction d’impôt prévue par le dispositif Pinel, il est nécessaire que les ressources N-2 du locataire ne dépassent pas un certain plafond. Ce plafond est calculé en fonction du nombre de personnes présentes dans le foyer fiscal. A ce titre, un locataire célibataire n’aura pas le même plafond qu’un locataire marié ou pacsé. La question se pose alors de savoir quelles ressources prendre en compte lorsque le locataire divorce.

 

Le locataire divorce au cours de l’année de référence

Lorsque le locataire a divorcé au cours de l’année de référence prise en compte pour le calcul des ressources, soit l’année N-2. Dans ce cas, on prendra alors simplement en compte le revenu fiscal de cette année et on appliquera le barème applicable aux personnes seules.

 

Le locataire divorce entre la fin de l’année de référence et la signature du bail

Lorsque le locataire divorce entre l’année de référence et la signature du bail, il conviendra alors de déterminer le revenu fiscal de référence du locataire uniquement concerné par ses ressources propres auquel on ajoute la moitié du revenu fiscal de référence concerné par les ressources communes entre les ex-époux. Le revenu fiscal de référence ainsi obtenu sera comparé au plafond en vigueur pour les personnes seules

Il est également possible de prendre en compte le revenu fiscal de référence du couple et le comparer au plafond en vigueur pour les couple. Cette option peut être exercée si ce calcul est plus intéressant.

Exemple :

Prenons comme exemple, conformément aux plafonds en vigueur en 2016, un logement de Zone A.

En N-2, le locataire était marié et le revenu fiscal de référence du couple était de 40 000 € (composé de 30 000 € par les biens de monsieur et 10 000 € de biens communs).

Le couple divorce début N-1, monsieur sera seul locataire du bien. Son revenu fiscal de référence pris en compte sera alors ses biens propres (30 000 €) et la moitié des biens communs (5 000€) soit 35 000 €.

Le plafond applicable aux logements en zone A pour une personne seule est 37 126 €. Malgré le divorce du locataire, son revenu fiscal de référence ne dépasse pas le plafond prévu pour la réduction d’impôt Pinel.

La loi « Denormandie » pour l’investissement immobilier locatif dans l’ancien est-elle intéressante ? quels avantages ?

Le dispositif Denormandie est très attractif pour les investisseurs souhaitant réduire leurs impôts de manière significative. Au-delà de la réduction d’impôt automatiquement appliquée, il y a d’autres avantages à investir dans ce dispositif.

 

Peu de risque locatif

Objectivement, les biens concernés étant situés en centres-villes, le marché est plutôt attirant pour les investisseurs car les biens immobiliers qui se situent dans de telles zones présentent généralement peu de risques locatifs. Les villes concernées sont des villes peuplées de 6,000 à 100,000 habitants ce qui représente une demande locative élevée.

 

Peu ou pas d’apport

Il y a également des avantages non-négligeables au niveau financier pour l’investisseur. En additionnant l’allègement fiscal aux revenus de location perçus par le propriétaire du bien immobilier, ce dernier pourrait être propriétaire tout en couvrant intégralement le remboursement du prêt contracté pour l’achat du logement concerné. Il n’aura pratiquement pas besoin d’apport personnel pour acquérir le bien.

 

La famille est la bienvenue

Maintenant remis en cause et très difficile dans le cadre d’un investissement en Loi Pinel, la Loi Denormandie permet aux investisseurs souhaitant bénéficier de ce dispositif fiscal de louer les biens concernés aux membres de sa famille (ascendants/descendants) qui ne font pas partie du foyer fiscal du propriétaire du bien.

 

Déduction d’autres charges

Le propriétaire du bien immobilier, en plus de la réduction d’impôt apportée par le dispositif, peut déduire des charges supplémentaires de ses impôts. Notamment la taxe foncière liée au bien, les frais d’entretien du logement, les intérêts d’emprunt, les primes d’assurance et les frais de la gestion locative du logement.

Quels-sont les plafonds de ressources de la loi Denormandie ?

Le dispositif étant très attrayant, il définit néanmoins certaines règles à respecter. Notamment des plafonds de ressources (revenus des futurs locataires) ainsi que des plafonds de loyers (loyer mensuel maximum que le propriétaire pourra fixer aux locataires.

L’intérêt de fixer de plafonds de ressources dans le cadre de la loi Denormandie est simple. Ces plafonds permettent à une partie de la population qui a des revenus trop élevés pour s’installer dans des logements sociaux mais pas assez pour pouvoir se loger facilement d’avoir accès aux logements rénovés des centres-villes. C’est pourquoi la zone du logement et la composition du foyer sont les deux facteurs qui influencent le calcul du plafond de ressources de la Loi Denormandie

Voici un tableau récapitulatif des plafonds en fonction de la composition du foyer et de la zone dans laquelle se trouve le bien :

Composition du foyer	Zone Loi Denormandie
	Zone A bis (en €)	Reste de la Zone (en €)	Zone B1 (en €)	Zone B2 (en €)
Personne seule	37 126	37 126	30 260	27 234
Couple	55 486	55 486	40 410	36 368
Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge	72 737	66 699	48 596	43 737
Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge	86 843	79 893	58 666	52 800
Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge	103 326	94 579	69 014	62 113
Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge	116 268	106 431	77 778	70 000
Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième	+ 12 954	+ 11 859	+ 8 677	+ 7 808

Quels sont les avantages et les risques d'un investissement en loi pinel ?

Le dispositif Pinel permet de réduire de ses impôts une partie du prix d’acquisition du logement à condition de respecter les conditions de location. Cette réduction peut aller jusqu’à 63 000 €.

 

Quels sont les avantages d'un investissement en loi Pinel ?

La réduction d’impôt varie en fonction du montant de l’investissement et de la durée de location du bien. Ainsi, si le bien est loué pendant 6 ans, le montant de la réduction d’impôt sera de 12 % du montant de l’investissement. Si le logement est loué pendant 9 ans, la réduction d’impôt sera de 18 % du montant de l’investissement. Enfin, pour une durée de location égale à 12 ans, la réduction d’impôt sera de 21 % du montant de l’investissement.

La réduction d’impôt sera étalée sur toute la durée de la location.

Exemple :

M. Dupont investi dans un appartement Pinel à Bordeaux pour un prix de 200 000 €. Il loue par la suite cet appartement pendant 12 ans. Sa réduction d’impôt sera alors égale à 21 % de 200 000 € soit 42 000 € qu’il pourra répartir sur 12 ans.

Chaque année, M. Dupont pourra donc gommer 3 500 € d’impôt.

Un investissement dans un logement neuf permet également une exonération temporaire de taxe foncière. Cette taxe est due par tous les propriétaires. Ainsi, vous pouvez bénéficier d’une réduction de deux années de taxe foncière à partir du 1er janvier suivant la date d’achèvement du bien. A noter également que si le logement respecte les normes énergétiques basse consommation (normes « BBC »), une exonération supplémentaire de 5 ans de taxe foncière est possible.

 

Quels sont les risques d'un investissement en loi Pinel ?

En investissant en loi Pinel, on regarde surtout l’avantage fiscal et moins le bien que l’on achète. Les promoteurs de loi Pinel sachant cela, il arrive que les logements Pinel soient à un prix nettement supérieur au prix du marché classique.

Avant d’investir en loi Pinel il est donc primordial de comparer le prix de votre bien à celui du marché. En ne le faisant pas vous risquez de perdre tout votre avantage fiscal à cause d’un bien surévalué.

A noter également que le dispositif Pinel n’ayant pas vocation à perdurer indéfiniment, les derniers à avoir acquis un bien selon le dispositif avant sa suppression le revendront tous en même temps. Il y a donc également un risque de retrouver, 6, 9 et 12 ans après la fin du dispositif, de nombreux biens similaires sur le marché.

Jusqu'à quand et à quelles conditions peut-on investir en loi pinel ?

Suite au succès du dispositif et ses conséquences positives sur le logement, le gouvernement souhaite laisser la possibilité aux investisseurs de bénéficier des avantages fiscaux prévus par la loi.

 

Jusqu’à quand investir ? 

Initialement prévu jusqu’au 31 décembre 2017, la loi Pinel a récemment été prolongée. Le nouveau projet de la loi de finance pour 2018 prévoit en effet une prolongation du dispositif Pinel pour 4 ans à partir du 1er janvier 2018.

Les investisseurs pourront donc bénéficier des avantages fiscaux de la loi Pinel jusqu’au 31 décembre 2021.

 

Conditions d’accès au dispositif

Afin de pouvoir bénéficier des avantages fiscaux prévus par la loi Pinel, certaines conditions financières sont nécessaires.

Dans un premier temps, le montant global de l’investissement est plafonné. Ce dernier ne doit pas excéder 300 000 € par an et par personne. Le prix au mètre carré est lui aussi soumis à un plafonnement qui s’élève à 5 500 € par m2 de surface habitable. Cette deuxième condition est souvent une contrainte dans des zones ou le prix est souvent élevé telles que la région parisienne.

Il existe également un plafond de ressources du locataire en fonction des zones. Si les ressources de ce dernier excèdent un certain montant, la réduction Pinel ne pourra s’appliquer. Les revenus pris en compte sont ceux de l’année N-2, correspondant au revenu fiscal de référence. Les plafonds retenus dépendent des zones de l’investissement et du nombre de personnes présentes dans le foyer fiscal. A titre indicatif, le barème de l’année 2019 s’établit comme suit :

	Zone A bis	Zone A	Zone B1	Zone B2
Personne seule	38236	38236	31165	28049
Couple	57146	57146	41618	37456
Personne seule ou couple + 1 enfant à charge	74912	68693	50049	45044
Personne seule ou couple + 2 enfant à charge	89439	82282	60420	54379
Personne seule ou couple + 3 enfant à charge	106415	97407	71078	63970
Personne seule ou couple + 4 enfant à charge	119745	109613	80103	72093
Majoration pour personne à charge supplémentaire	+13341	+12213	+8936	+8041

La réduction d’impôt est incluse dans le plafond des niches fiscales, bénéficiant d’un supplément de 8000€ soit 18 000€ par an et par foyer, et ne peut-être reportée à l’année suivante.

Peut-on financer un investissement en pinel sans apports personnels ?

Toute personne souhaitant investir dans un logement en loi Pinel peut passer par différents modes de financement. Dans un premier temps, l’investisseur peut uniquement utiliser des apports personnels (épargne, revenus de placements…). Cependant, l’investissement peut également être réalisé à crédit en effectuant un emprunt bancaire auprès d’une banque. Ce type de financement peut être très intéressant pour plusieurs raisons.

 

Bénéficier de l’effet de levier du crédit

L’effet de levier du crédit est un mécanisme important qu’il est nécessaire de comprendre si l’on veut réaliser un investissement immobilier.

Lorsque vous achetez un bien immobilier en Pinel, vous louez ce bien à un locataire qui vous verse des loyers. Ces loyers sont des revenus fonciers qu’il est nécessaire de déclarer et seront imposés. Cependant, ce n’est pas le montant brut des loyers qui sera réellement imposé mais votre bénéfice foncier (recettes – dépenses). A ce titre, toutes les charges que vous supportez (taxe foncière, travaux, rénovations…) pour votre logement seront déduites des loyers afin de déterminer le bénéfice foncier.

L’avantage de souscrire un emprunt est que vous pourrez déduire les intérêts de ce dernier des loyers que vous percevez, comme une charge quelconque. Ainsi, votre bénéfice foncier sera moins important et l’impôt qui y correspond également.

Exemple :

Achat d’un logement Pinel pour 200 000 € grâce à un emprunt sur 20 ans au taux de 2 %. Le logement est loué et vous percevez des loyers de 600 € chaque mois.

Recettes annuelles	Dépenses annuelles
Loyers : 7 200	Taxe foncière : 1 000 Charges syndic : 500 Intérêts d’emprunt : 200 Entretien : 500
TOTAL : 7 200	TOTAL : 2 200

Bénéfice foncier : 7 200 – 2 200 = 5 000 € imposables

Vous aurez ainsi diminué votre bénéfice foncier de 200 € par an pendant toute la durée du bail.

A cela s’ajoutent les réductions d’impôt du dispositif Pinel qui s’imputeront sur cet impôt foncier.

 

Taux supérieur du placement

Dans un second temps, l’investissement en loi Pinel bénéficie d’un rendement supérieur au coût réel de l’emprunt que vous supportez. Les taux immobiliers étant historiquement bas, un taux de 2 % d’intérêts sera très inférieur aux loyers que vous percevez sur le bien.

Ainsi, pour reprendre l’exemple précédent, vous percevez 7 200 € de loyers annuels pour 200 € d’intérêts d’emprunt. Le rendement de votre investissement est donc largement supérieur au coût réel de l’emprunt nécessaire pour le financer.

Quel est le principe de la nouvelle loi de défiscalisation Denormandie ?

Ministre chargé de la Ville et du Logement en octobre 2018, Julien DENORMANDIE a instauré une nouvelle loi de défiscalisation visant à encourager les rénovations des logements anciens. Ce prolongement du Pinel ancien reprend les mêmes taux de défiscalisation sur les mêmes durées.

Le dispositif a pour objectif la rénovation des logements en pauvre état qui se situent au sein des centres-villes français. Le but plus général est d’améliorer l’ensemble du parc immobilier français et de répondre présent à la demande de logements de la population française.

 

Réductions d’impôt visées à travers un investissement en Loi Denormanie

Les réductions d’impôts proposées par le gouvernement sont les mêmes que pour la loi Pinel, à savoir :

• Une réduction d’impôt de 12% du prix du bien pour une mise en location de ce dernier pour une durée de 6 ans ;
• Une réduction d’impôt de 18% du prix du bien pour une mise en location de ce dernier pour une durée de 9 ans ;
• Une réduction d’impôt de 21% du prix du bien pour une mise en location de ce dernier pour une durée de 12 ans.

 

Les conditions d’application de la Loi Denormandie

Afin de bénéficier des réductions d’impôt liées au dispositif Denormandie, il convient de respecter certaines conditions concernant les travaux et la mise en location des biens immobiliers concernés.

Il faudra par exemple s’engager à louer le bien en tant que location non-meublée et nue.
Egalement, le propriétaire du bien sera tenu de louer son bien pendant le nombre d’années correspondant à la réduction fiscale qu’il souhaite obtenir (6, 9 ou 12 années).

Les travaux de rénovation devront respecter quelques règles également : ils devront représenter au moins 25% du coût total de l’opération ; ainsi que répondre à certains objectifs :

• Un objectif d’amélioration de la performance énergétique du bien d’au moins 30% ;
• Deux des cinq objectifs suivants : isolation des combles, changement de chaudière, isolation de fenêtres, changement du système de chauffage de l’eau du foyer et isolation des murs.

Quels sont les plafonds de loyers de la loi Denormandie ?

Le plafond de loyer que le propriétaire au sein du dispositif Denormandie du bien peut fixer à ses locataires dépend de deux variantes : la zone où le logement est situé et la surface utile calculée du logement (ce qui nous permettra de calculer le coefficient multiplicateur).

La formule utilisée pour calculer le plafond de loyer est celle-ci :

Barème x Surface utile x Coefficient

Barème

Le barème imposé par le gouvernement est le suivant :

Zone éligible au dispositif	Barème appliqué au m2
Zone A	12,5€
Zone A bis	16,83€
Zone B1	10,07€
Zone B2	8,75€

Surface utile

La formule de la surface utile est la suivante :

SURFACE UTILE = SURFACE HABITABLE + 0,5 x SURFACES ANNEXES

Attention néanmoins :

• Les parkings ne font pas partie des surfaces annexes
• Les surfaces annexes sont plafonnées à 8m2 par bien immobilier.

Coefficient

La formule du coefficient est la suivante : 

COEFFICIENT = 0,7 + (19/SURFACE UTILE)

Attention néanmoins : le coefficient ne peut pas dépasser 1,2 (il sera à 1,2 si le résultat de la formule est dépassé).

Exemple :

Un bien de 90 m2 + 12 m2 de terrasse situé en Zone A Bis.

• Barème : 16,83€ de loyer maximum par m2
• Surface utile = 90 + 0,5 x 12 = 96 m2
• Coefficient = 0,7 + (19/96) = 0,89

Plafond de loyer = 16,83€ x 96 x 0,89 = 1 437,96€

Le propriétaire pourra donc fixer sur le bien un loyer maximal de 1 437,96€ par mois dans le cadre d'une location d'un bien sous le régime Denormandie.

Quelles-sont les villes concernées par le dispositif de défiscalisation denormandie ?

Il y a très exactement 222 villes qui peuvent recevoir des investissements en Loi DENORMANDIE. Il s’agit des villes qui sont au sein du programme national « Action Cœur de Ville ».

 

Cœur de Ville

L’action « Cœur de Ville » est un plan du gouvernement visant à redynamiser le paysage urbain français, notamment au sein des agglomérations de taille moyenne. 5 milliards d’euros ont été alloués sur 5 ans pour ce projet. La Loi Denormandie fait partie des actions présentes au sein de ce plan national. Un total de 222 territoires englobant 229 villes sont concernés.

L’objectif est de redynamiser les centres villes des villes moyennes en encourageant l’investissement dans l’immobilier ancien qui se situe dans les zones concernées.

Zone A	Agglomération de Paris, la Côte d’Azur, la partie française de l’agglomération genevoise, agglomérations ou communes où les loyers et les coûts des logements sont élevés.
Zone A bis	Paris et 76 communes des Yvelines, des Hauts-de-Seine, de Seine-St-Denis, du Val-de-Marne et du Val d’Oise.
Zone B1	Certaines grandes agglomérations, grande couronne autour de Paris non située en zone A Bis ou A, quelques villes où les loyers sont élevés t les départements d’Outre-Mer.
Zone B2	Centres-villes de certaines grandes agglomérations, grande couronne autour de Paris non située en Zone A, A Bis et B1, certaines communes où les loyers et le prix des logements sont relativement élevés, communes de Corse nono situées en Zone A ou B1.
Zone C (non-éligible au dispositif)	Reste du territoire