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Défiscalisez votre investissement avec dispositifs LMNP et Censi-Bouvard.  Grâce à la gestion déléguée, investissez sans avoir à vous soucier des contraintes locatives.

Résidence Affaires - Le Wax

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LE PARC DES CELESTINS

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Les notions clés de l'EHPAD

L'HOSPICE : LE PREMIER ANCÊTRE DE L'EHPAD

Avant le développement des EHPAD (établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes) et des maisons de retraite, les personnes âgées dépendantes étaient, en grande partie, prises en charge par les familles.

Les enfants prenaient soin de leurs parents en perte d’autonomie. Ils devenaient leurs responsables et prenaient en charge les soins médicaux.

Au début du XIXème siècle, l’industrialisation change nos sociétés. L’urbanisation du pays provoque l’appauvrissement d’une partie de la population, dont les personnes âgées.

La qualité de vie des seniors est mise à mal face à la baisse de revenu du foyer. Le besoin de les placer devient alors une nécessité. C’est ainsi que les hospices se sont mis à prendre en charge nos aînés. Nous pouvons les considérer comme l’ancêtre de l’EHPAD.

Les aides et soins destinés aux personnes âgées dépendantes se sont développés dans les hospices. Ces hospices agissaient et fonctionnaient comme les EHPAD d’aujourd’hui.

 

LE XXÈME SIÈCLE : LA GESTION DES SENIORS DÉLÉGUÉE AU MARCHÉ PRIVÉ

Après la Seconde Guerre mondiale, la mise en place d’établissements spécialisés pour personnes âgées dépendantes devient une nécessité. En 1975, une loi est votée en faveur de ce type d’hébergement, que l’on nomme communément « maison de retraite ».

Ces maisons se développent en France. Certaines sont même médicalisées, mais pour autant aucune régulation ne cadre ce nouveau marché.

Ces « nouveaux » établissements atteignent très vite leur limite face à la demande grandissante de personnes dépendantes.

Au début des années 2000, l’État décide donc de réguler le marché. Il propose une nouvelle législation : c’est la naissance des EHPAD en France.

À la différence des maisons de retraite, l’établissement d’hébergement pour personnes dépendantes dispose du matériel médical nécessaire ainsi que d'un personnel soignant adapté.

Le marché est déséquilibré entre la demande croissante et l’offre. Le nombre de places disponibles en EHPAD manque de plus en plus. Le besoin de résidences spécialisées est très fort, la demande est largement supérieure à l’offre.

Les taux d’occupations des EHPADs sont compris entre 93% et 100%. Plusieurs facteurs expliquent cette forte demande :

  • L’espérance de vie : 18,8 % de la population française a plus de 65 ans et 9% plus de 75 ans en 2020.
  • La forte baisse du taux de natalité : La population française est vieillissante. On compte moins de jeunes actifs pour prendre en charge les aînés.

La forte demande rend le marché des EHPAD très attractif. Nous constatons une réelle opportunité en matière d’investissement immobilier sur le long terme.

En 2060, 23,6 millions de personnes seront âgées de plus de 60 ans, soit une personne sur trois. Nous compterons près de 200 000 centenaires d'ici 2060 (selon l'INSEE).

L’investissement des acteurs privés est donc nécessaire pour répondre au besoin croissant d’EHPAD. L’État est dans l’incapacité de faire face à cette charge sans passer par le privé. Toutefois, le gouvernement réglemente ces structures avec des normes strictes et spécifiques.

En effet, les EHPAD sont des établissements médicalisés. Ils doivent être équipés du matériel médical nécessaire à la prise en charge des soins vitaux des malades.

Les gestionnaires des meilleurs EHPAD sont de plus en plus débordés et recherchent aussi des alternatives pour répondre à la demande. Ils font appel à des investisseurs internationaux, à des petits exploitants et agrandissent même leurs structures.

Les EHPAD sont très contrôlés. Le gestionnaire doit obtenir un agrément de l’État avant d’ouvrir la structure. Cette autorisation répond à un cahier des charges très précis rédigé par les autorités compétentes.

Les gestionnaires signent une convention dite "tripartite" avec le conseil départemental et l'ARS (Agence Régionale de Santé). Si l'EHPAD répond aux critères demandés, le département et l'ARS apportent les financements nécessaires.

La liste n’est pas exhaustive mais voici les principaux gestionnaires présents sur le marché français. Nous en avons sélectionné une dizaine : 

Korian, Orpea, DomusVI, Colisee, Maisons de famille, Domidep, Emera, LNA Santé, Sedna, Vivalto Vie.

Notre top 3 des gestionnaires

Source : Guide Euodia "Comprendre, investir, souscrire en EHPAD"

COMMENT FONCTIONNE CET INVESTISSEMENT ?

L’investissement locatif en EHPAD fait partie de l’immobilier géré et du statut Louer Meublé Non Professionnel (obligatoire pour les EHPAD) : vous êtes le bailleur (investisseur) et l’exploitant est le gestionnaire du bien.

Le bailleur (ou l’investisseur) acquiert par la suite une chambre dans la résidence. Il signe au préalable un bail commercial qui lui donne un cadre légal.

L’ensemble des conditions y sont rédigées : durée du bail, loyers, revalorisation à période définie, prises en charge des gros travaux (605/ 606) ainsi que la taxe foncière (baux triple nets).

Le locataire (ou gestionnaire) s’engage à verser régulièrement un loyer au bailleur.

Le bail commercial garantit le versement des loyers. Le tribunal du commerce régit le bail commercial.

 

 

COMMENT INVESTIR ?

Comme l’immobilier classique, il existe des biens neufs et d’occasions sur le marché des résidences EHPAD L’important est de connaître les différences entre ces deux biens et les avantages de l’un par rapport à l’autre.

L’investissement dans un bien neuf a donc l’avantage :

  • D’avoir des frais de notaires moins élevés.
  • De profiter du dispositif Censi-Bouvard vous permettant de bénéficier d’une réduction d’impôts de 11%.
  • De commencer un bail commercial de 9 ou 12 ans, ce qui vous permet de sécuriser votre investissement avec un horizon moyen terme.
  • Récupération de la TVA payée sur demande auprès des services fiscaux 3 à 6 mois après le début d’exploitation.

Un bien ancien dispose également de plusieurs avantages :

  • Un prix généralement plus attractif
  • Ainsi qu’une rentabilité supérieure aux alentours de 5%

Pourquoi investir en EHPAD ? Au-delà de la forte demande, cet investissement immobilier apporte un certain nombre d'avantages :

 

LA FISCALITÉ

Grâce à ce placement, vous défiscalisez une partie de vos revenus avec un régime spécifique. Pour encourager l’investissement immobilier, l’État propose, en échange, de réduire votre note fiscale. Des dispositifs de défiscalisation ont été mis en place pour encourager les investisseurs à acheter des logements neufs, ce qui devrait favoriser la construction de logements en France.

  1. Loi Censi-Bouvard : réduction d’impôt de 11 % étalée sur 9 ans + récupération de la TVA.
  2. LMNP classique : défiscaliser tout ou partie de vos revenus locatifs. 

 

LA RENTABILITÉ LOCATIVE

En investissant dans un EHPAD, vous percevez une rentabilité locative d’environ 4% par an. Un taux intéressant quand on le compare avec des fonds euros qui rémunèrent à peine 1% par an. Cet investissement est un bon moyen de vous constituer un capital sur le long terme. Il vous permet notamment de préparer votre retraite.

 

SILVER ECONOMIE

La forte demande sur le marché rend ce placement d'autant plus attractif : allongement de la durée de vie, augmentation des personnes dépendantes, une demande largement supérieure à l’offre... D’ici 2030, la demande d’EHPAD dépassera les 100 000 places en France.

Les rendements nets des EHPADs se situent entre 3,5% et 4,5%. Ils peuvent varier selon la répartition des charges, de la revalorisation des loyers mais également s'il s'agit d'un investissement dans le neuf ou l'ancien.

Pour un bon rendement, il faut par ailleurs prêter attention à la gestion de l’établissement avant d’investir. Favorisez les EHPAD privés plutôt que les EHPAD publics, ils sont souvent plus récents et donc plus attractifs. Par ailleurs, il est souvent difficile d'investir dans une EHPAD public.

Le taux d’occupation est aussi un indicateur intéressant : un taux avoisinant les 90% est une sécurité supplémentaire pour l’investisseur.

NB : Le rendement lors de l’investissement en EHPAD est attractif mais attention aux arnaques. L’AMF met en garde les épargnants vis-à-vis des rendements annuels qui dépassent les 5% ou encore des EHPAD à l’étranger. Soyez donc vigilants aux annonces qui proposent un taux de rendement avoisinant les 10% par an.

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La fiscalité en EHPAD

L’investissement en EHPAD est compatible avec des dispositifs légaux à la fiscalité avantageuse :

 

LMNP CLASSIQUE

Le principe

La Location Meublée Non-Professionnelle est accessible à tous les investisseurs souhaitant louer un bien immobilier en meublé. La LMNP est le régime utilisé par défaut et vous permet de bénéficier d‘un complément de revenus ainsi que d’une déduction fiscale.

Fonctionnement

Le statut Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) permet de se constituer un patrimoine immobilier dans un cadre fiscal avantageux.

Deux possibilités concernant le régime fiscal :

Le régime micro BIC

Ce régime permet de bénéficier d’un abattement de 50% sur les loyers perçus dans la limite de 72 600€.Contrairement au régime réel, les charges réelles ne sont pas déductibles.

Le régime réel

Ce régime permet de déduire toutes les charges liées à la propriété du bien :

  • Intérêts d’emprunt,
  • Taxe(s) foncière(s),
  • Frais de Gestion,
  • Travaux,
  • Assurance,
  • Frais de garantie + frais de dossier en cas de crédit la première année.

Dans le cadre de la LMNP, le déficitBIC, si déficit il y a, n’est pas déductible du revenu mais il est reportable sur 10 ans.

Avantages

  • Abattement forfaitaire de 50% sur vos revenus BIC (s'ils sont inférieurs à 23 000 € HT par an) 
  • Récupération de TVA sur le bien possible (soit 19.6 % du prix d’achat neuf) 
  • Amortissement de la valeur du bien possible (principe de l’amortissement réputé différé) 
  • Bail de location à l’avantage du propriétaire, par rapport à un bail de location classique.

Pour en savoir davantage sur ces statuts, rendez-vous sur LMNP - Loueur Meublé Non Professionnel ! Question pratique, réalisez dès à présent une simulation LMNP sur Euodia.fr !

 

LMP

Concernant le statut LMP, plusieurs conditions sont à remplir pour pouvoir en bénéficier :

  • Les revenus perçus doivent être supérieurs à 23 000€
  • Les revenus LMP doivent représenter plus de 50% des revenus du foyer fiscal
  • Cela doit constituer l’activité principale de l’investisseur

En contrepartie de ces conditions, le statut LMP donne droit à :

  • Une exonération d’IFI sur le patrimoine concerné par l’activité meublée
  • Une récupération de TVA

 

CENSI-BOUVARD

Les avantages de la Loi Censi-Bouvard concernant les EHPAD sont multiples :

La réduction d’impôt

Les contribuables bénéficient d’une réduction d’impôts de 11%. Celle-ci se répartit sur 9 ans et s’applique sur un montant maximum fixé à 300 000 euros. 

Les avantages fiscaux liés à la loi Censi-Bouvard sont cumulables avec ceux du statut LMNP.

Exonération de TVA

La TVA de 20% appliquée lors d’un investissement en EHPAD peut faire l’objet d’une exonération ultérieure par le contribuable. Cependant, cet avantage fiscal exige que le bien afférent à l’investissement soit gardé par le propriétaire pendant une période minimale de 9 ans (en cas de vente anticipée, le remboursement de la TVA est exigible, sauf si l’on vend durant un bail en cours).

Des loyers assurés

Pour un investissement dans un EHPAD, la gestion locative des biens est prise en charge par l’exploitant de l'établissement pour une période de 9 ans. La crainte des loyers impayés est donc écartée grâce à la mise en place d’un bail commercial. De plus, l’exploitant professionnel est garant de son travail et du sérieux des locataires ainsi que du suivi régulier du bien.

Les avantages fiscaux liés à la loi Censi-Bouvard sont cumulables avec ceux du statut LMNP.

L’investissement en EHPAD est sécurisé par un bail commercial, un contrat où le gestionnaire de l’EHPAD s'engage à vous verser un loyer fixe. Vous, en tant que bailleur, êtes donc garanti de percevoir un loyer pour la chambre d'EHPAD dans laquelle vous avez investi, que celle-ci soit louée ou non. 

Le bail commercial a une grande importance concernant votre investissement : il permet notamment de définir la durée d’occupation du bien. Cette durée fluctue entre 9 et 12 ans et elle est tacitement reconductible. En général, le bail dure 12 ans dans le secteur de l’EHPAD.

Le bail doit définir clairement la répartition des charges afférentes à l’investissement immobilier.

Les articles 605 et 606 du Code Civil répartissent les charges de l’EHPAD entre le locataire et le bailleur.

Art 605 : les charges liées à l’entretien général du bien.

Art 606 : les charges en lien avec les grands travaux type façade.

L'ATOUT DU COMPTABLE

Vous avez la possibilité de prendre un comptable membre d’un CGA (Centre de Gestion Agréé). Grâce au statut du CGA, vous bénéficiez d’une réduction fiscale en déléguant la gestion de votre investissement locatif.

Vous n'avez plus à gérer les démarches administratives et comptables, qui peuvent s'avérer aussi lourdes que complexes.

POURQUOI REVENDRE UN EHPAD ?

  • Succession suite au décès du propriétaire
  • Besoin de liquidités
  • Recherche d’un meilleur rendement à la fin de l’amortissement du bien
  • Déception de l’investissement due à une mauvaise gestion ou emplacement

 

COMMENT BIEN REVENDRE UN EHPAD ?

Si vous souhaitez revendre votre EHPAD au meilleur prix, vous devez prendre en compte certains éléments concernant le bien :

  • La situation géographique
  • Les caractéristiques immobilières du bien (superficie, aménagement)
  • L’entretien de la résidence (ancienneté, travaux réalisés, investissements à prévoir)
  • La réputation du gestionnaire
  • La durée restante du bail commercial en cours

NB : si vous bénéficiez du Censi-Bouvard, ne vendez pas avant la neuvième année !

Des questions concernant l'investissement en EHPAD ? Contactez dès à présent nos conseillers EUODIA ! Ils sauront vous guider vers les solutions les plus adaptées pour financer votre projet.

LES AVANTAGES ET CONTRAINTES DES EHPAD

Avantages d’un investissement en EHPAD

Statuts favorables fiscalement

Les dispositifs LMNP et Censi-Bouvard vous permettant de bénéficier de réductions d'impôts pour l'achat d'un bien immobilier neuf ou ancien, dans le but de le mettre en location en tant que logement meublé.

Sécurité à long terme

Le bail commercial, établi avec le gestionnaire de l'EHPAD, vous assure le versement de loyers, que la résidence soit louée ou non. De plus, vous n’avez aucune gestion à assumer. La société de gestion s’occupe du parc immobilier. Elle gère les locataires, les travaux… Vous ne subissez aucune contrainte administrative liée à un achat immobilier classique.

Bail de 9 à 12 ans

La moyenne d'un bail commercial en EHPAD est de 9 à 12 ans, vous assurant ainsi le versement de loyers pendant toute la durée dudit bail commercial. 

Contraintes d’un investissement en EHPAD

Charges

Les charges peuvent évoluer fortement et peser sur la rentabilité de l'investissement. Cela concerne la taxe foncière ainsi que les travaux de copropriété ou de rénovation.

Revente

Comme tout investissement immobilier, un risque de moins-value à la revente est présent. La valeur du bien à sa revente reste toujours conditionnée par les paramètres comme : La solidité de l'exploitant, la qualité de l'emplacement, le montant du loyer, la qualité des prestations offertes par l'établissement, etc. 

Un produit de rente plutôt que de plus-value

L’EHPAD est davantage un produit de rente qu’un investissement de plus-value.

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