Comment estimer la valeur IFI d'un investissement LMNP en résidence de services ?

Quelle est la particularité d’un investissement en LMNP lors de la déclaration de sa valeur pour le calcul de l’IFI ? C’est une question à prendre très au sérieux car la valorisation d’un actif immobilier avec le statut de Loueur Meublé Non Professionnel est totalement différente. Explications.

INVESTIR EN RÉSIDENCE DE SERVICES

L’investissement en résidence de services n’est pas à considérer comme un placement immobilier traditionnel. L'investisseur achète avant tout un rendement, une qualité de signature du gestionnaire, et non pas un foncier. Pour rappel, il y a plusieurs familles de résidences de services :

• Résidences de tourisme
• Résidences d’affaires
• EHPAD
• Résidences seniors
• Résidences étudiantes

Chaque famille présente des caractéristiques différentes et ne s’adresse pas aux mêmes profils investisseurs. Pour rappel, le locataire du bien n’est pas le résident, mais le gestionnaire qui exploite la résidence. À ce titre, il faut le considérer comme un vrai locataire : plus il est solide (c'est à dire solvable) et meilleure sera sa garantie de signature sur le bail commercial. Ce bail commercial fait la valeur de votre bien. Il faut être attentif à la répartition des charges entre l’investisseur et le gestionnaire, la revalorisation du loyer, le montant du loyer ainsi qu'à la prise en charge des futurs travaux.

DÉCLARER SON INVESTISSEMENT LMNP

Logiquement, lors de la déclaration de l'IFI, les valeurs financières doivent être privilégiées aux données foncières.

Il y a 3 critères principaux à prendre en compte :

• Le montant du loyer perçu par l’investisseur ;
• Le montant des charges à déduire (taxe foncière, éventuel renouvellement du mobilier, charges de syndic, de copropriétés etc…) ;
• Le taux éventuel de revalorisation des loyers (fixe ou indice composite).

Le but final étant de calculer un taux de rentabilité net pour le projet.

EN PRATIQUE

À titre d’exemple, si vous investissez dans un EHPAD (établissement d’hébergement pour les personnes âgées dépendantes) voici les 3 données financières à considérer :

• Loyer annuel de 6600 €, soit une rentabilité de 4,4 % HT.
• Charges annuelles : 700 € de taxe foncière, 100 € de frais de Syndic.
• Taux de revalorisation du loyer : 1 %.

Il y a 2 écoles sur ce point précis. Certains gestionnaires vont privilégier un taux de revalorisation fixe de 1,5 % ou 1 %, d’autres préféreront un indice composite plafonné à 2 % avec un taux planché de 0 %.

La valorisation de ce bien serait alors de 187 000 € environ.

Nous l'avons vu, investir en LMNP est un investissement immobilier s’apparentant à un placement financier. On achète un rendement garanti par une société pour une durée allant de 9 à 12 ans (en fonction du type de la résidence de services). Le statut LMNP octroie un avantage fiscal certain, et à ce titre, la valorisation IFI ne peut pas être la même que celle d’un bien immobilier traditionnel.

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