Tout comprendre à l'IFI

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Depuis le 1er janvier 2018, l’Impôt sur le Fortune Immobilière (IFI) a remplacé l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF).

À l’inverse de l’ISF, l’IFI taxe uniquement le patrimoine immobilier dont la valeur nette dépasse 1,3 millions d’euros. Les biens mobiliers sont, quant à eux, exclus de sa base de calcul (à quelques exceptions près).

 

IFI : qui est imposable ?

La déclaration de l’IFI prend en compte l’ensemble des biens immobiliers détenus par le foyer fiscal. Un foyer fiscal se compose d’une personne seule ou d’un couple (marié, pacsé, en concubinage). 

Les biens immobiliers possédés par des enfants mineurs sont compris dans le calcul de l’IFI du foyer fiscal. 

Votre imposition à l’IFI relève entre autre de la domiciliation de votre foyer fiscal, selon que vous vivez en France ou à l’étranger.

 

Si votre domicile fiscal se situe en France

L’IFI comprend alors la totalité des biens ou droits immobiliers, parts ou actions de sociétés immobilières détenus en France et à l’étranger.

NB : Si vous déménagez en France après avoir été domicilié à l’étranger pendant 5 années ou plus, vous n’êtes alors imposé que sur les biens possédés en France. Cette mesure reste valable pendant les 5 années suivant votre retour sur le territoire.

 

Si votre domicile fiscal se situe à l’étranger

Dans le cas où votre domicile fiscal se trouve à l’étranger, vous êtes imposable à l’IFI sur les biens suivants :

• Biens et droits immobiliers détenus en France par votre foyer fiscal ;
• Parts ou actions possédées dans des sociétés immobilières détenant de l’immobilier en France ;
• Parts ou actions possédées dans des sociétés immobilières détenant de l’immobilier en France et à l’étranger, à hauteur des biens et droits possédés en France.

 

Seuil d’imposition

Tout le monde n’est pas assujetti à l’Impôt sur la Fortune Immobilière. Pour être redevable de l’IFI, le patrimoine immobilier net taxable doit surpasser 1 300 000 euros. En revanche, le barème de l’IFI s’applique, quant à lui, dès 800 000 euros de patrimoine.

Nous utilisons le terme « net » car si certains biens ont été acquis à crédit, le montant de cet emprunt rentre dans le passif de votre masse immobilière, réduisant ainsi la valeur de votre patrimoine taxable.

Pour 2022, l’IFI est plafonné en fonction du montant cumulé de vos impôts. Autrement dit, l’impôt sur le revenu de 2021 ajouté à l’IFI 2022 ne doit pas excéder 75% des revenus perçus en 2021. Si l’on franchit ce plafond, la différence est déduite de l’IFI.

 

Barème d’imposition

Comme l’était auparavant l’ISF, l’IFI est soumis à un barème progressif. Voici le barème pour l’année 2022 :

 

A titre, d’exemple, si votre patrimoine immobilier net s’élève à 3 000 000 d’euros, le calcul de l’impôt est le suivant :

• Inférieur à 800 000 euros : exonérés
• De 800 000 € à 1 300 000 € : 2 500 euros d’impôts (500 000 x 0,5%)
• De 1 300 000 € à 2 570 000 € : 10 150 euros d’impôts (1 450 000 x 0,7%)
• De 2 570 000 € à 3 000 000 € : 4 300 euros d’impôts (430 000 x 1%)

Soit un total de 16 950 euros d’impôts liés à la l’IFI.

 

Décote

Si la valeur de votre patrimoine reste inférieure à 1,4 million d’euros, vous bénéficiez d’une décote déduite du montant de l’IFI. Cette décote s’applique de la façon suivante :

17 500€ - 1,25% de la valeur nette taxable du patrimoine.

 

Exemple :

Au 1er janvier 2022, vous disposez d’un patrimoine immobilier d’une valeur nette taxable de 1 360 000€.

Selon le barème de l’IFI, vous êtes imposable de la manière suivante :

• IFI brut = (500 000€ x 0,5%) + (60 000€ x 0,7%) = 2 500€ + 420€ = 2 920€
• Décote applicable = 17 500€ - (1 360 000€ x 1,25%) = 500€
• Montant IFI = 2 920€ - 500€ = 2 420€

Au total, l’IFI à payer sera donc de 2 420€.

 

Quels sont les biens soumis à l'IFI ?

Les actifs immobiliers compris dans l’assiette taxable de l’IFI concernent l’ensemble des biens et droits immobiliers détenus directement ou indirectement (SCI, SCPI, OPCI) par le contribuable. Cela exception faite de certains cas où vous pouvez bénéficier d’abattements.

NB : en cas de démembrement, l’usufruit est soumis à l’IFI, mais pas la nue-propriété.

 

Les biens immobiliers “directs”

Dans les biens immobiliers détenus en direct, nous distinguons les biens bâtis et les biens non bâtis.

Les biens bâtis comprennent :

• La résidence principale,
• Les appartements et maisons ainsi que leurs annexes (parkings, caves, etc),
• Les bâtiments classés,
• Les immeubles en construction au 1er janvier 2022.

Les biens non bâtis concernent :

• Les terrains à construire,
• Les terres agricoles,
• Les bois et les forêts.

Parmi ces biens, il existe certaines exonérations pour :

• Les immeubles utilisés quant à votre activité professionnelle,
• Les bois et forêts à usage professionnel,
• Les biens ruraux loués à long terme ou à usage professionnel,
• Les logements loués sous le statut LMNP.

NB : Pour votre résidence principale, vous bénéficiez d’un abattement de 30% de sa valeur nette au 1er janvier 2022.

 

Les bien immobiliers “indirects” : SCI, SCPI et OPCI

La valeur de vos parts de SCPI rentre également dans la masse immobilière imposable. Si vous disposez uniquement de l’usufruit du bien, vous devez déclarer la valeur en pleine-propriété des parts. En revanche, depuis la loi de finances de 2018, lorsque l’usufruit est dit « légal » (le conjoint survivant opte pour l’usufruit lors d’une succession), l’usufruitier et le nu-propriétaire doivent déclarer l’IFI à sa valeur de détention. Cela en fonction du barème fiscal usufruit/nue-propriété.

De ce fait, la propriété du bien étant cédée, vous réduisez la valeur de votre patrimoine immobilier et, par conséquent, vous diminuez votre imposition à l’IFI si vous y étiez assujetti.

Quant aux OPCI (Organisme de Placement Collectif Immobilier), ils sont également taxables à l’IFI car ils doivent détenir au minimum 60% d’actifs immobiliers.

Même chose pour les SCI (Société Civile Immobilière) : en détenant des parts d’une société qui investit dans l’immobilier, la valeur de ces parts SCI est imposable à l’IFI. 

 

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