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MALRAUX : un investissement pertinent

Si vous cherchez un produit vous permettant de défiscaliser et de réduire votre impôt, le dispositif Malraux est fait pour vous !

Les meilleurs programmes Malraux

Soeurs Macarons

  • Localisation : Nancy (54)
  • Type de défiscalisation : Malraux
  • Livraison : 4ème trimestre 2023
  • Prix : à partir de 78 692 €
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COUR SAINT MARTIN

  • Localisation : Colmar (68)
  • Type de défiscalisation : Malraux
  • Livraison : 1er trimestre 2019
  • Prix : à partir de 167 700 €
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3, Place Saint-Maurice - Résidence Saint-Joseph

  • Localisation : Senlis (60)
  • Type de défiscalisation : Malraux
  • Livraison : 3ème trimestre 2022
  • Prix : à partir de 45 838 €
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Les programmes à côté de chez vous


Un ou plusieurs choix possibles


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Pourquoi investir via la loi Malraux ?

Le dispositif de défiscalisation en Loi Malraux offre de nombreux avantages. Il permet notamment de bénéficier d’une réduction d’impôts de 30% du montant des travaux, étalée sur 2 à 3 ans.

Il a pour autre intérêt majeur de ne plus faire partie du système de plafonnement des niches fiscales (Loi de Finances 2013), ce qui laisse la possibilité de cumuler les avantages avec d’autres dispositifs de défiscalisation.

Il faut également noter que l’investissement peut être financé à crédit, faisant ainsi profiter les investisseurs du système de déficit foncier.

La loi de défiscalisation Malraux concède une réduction d’impôt allant de 22% à 30% pour les travaux de restauration réalisés sur des biens situés dans des sites patrimoniaux remarquables (SPR) ou des quartiers anciens dégradés. 

Le dispositif de défiscalisation Malraux se situe hors du plafond des niches fiscales (10 000 € par an). Il bénéficie d’un plafond particulier à hauteur de 30 000 € par an. C’est-à-dire que les travaux annuels pris en compte sont plafonnés de 100 000€ par an, soit 30 000€ de réduction maximum au taux de 30%.

Les programmes Malraux se trouvent dans les zones protégées en raison de leur intérêt architectural ou historique (centres villes anciens, secteur protégé et sauvegardé). Une localisation privilégiée. Ainsi les produits proposés sur le marché dans le cadre de la Loi Malraux sont des immeubles très bien situés, en plein centre-ville et qui bénéficient d’une forte valeur patrimoniale du fait de leur caractère historique ou remarquable. 

A QUI S'ADRESSE LE DISPOSITIF MALRAUX ?

Ce dispositif concerne notamment les contribuables fortement fiscalisés. Grâce à un plafonnement des niches fiscales supérieur prévu par la loi, il intéresse les investisseurs ayant déjà cumulé certaines réductions d’impôt. Il en va de même pour les personnes payant un très fort montant d’impôt.

Afin d’être éligible, voici les conditions à respecter lors d’un investissement de défiscalisation en loi Malraux : 

  • Le programme de rénovation et les travaux doivent concerner la totalité de l’immeuble.
  • L’investisseur doit prendre l’engagement de louer nu le bien pendant 9 ans. L’engagement de location suscité doit être appliqué dans les 12 mois qui suivent l’achèvement des travaux de rénovation.
  • La réalisation des travaux dans le cadre d’un programme éligible Malraux ne doit pas s’étaler sur une période supérieure à 3 ans consécutive à la délivrance du permis de construire, sauf en cas de fouilles archéologiques.
  • Les travaux doivent être réalisés sous la supervision d’un Architecte des Bâtiments de France et faire l’objet d’une autorisation délivrée par le préfet avant leur démarrage.
  • Les travaux éligibles à la réduction d’impôts de la Loi Malraux concernent la reconstruction de toiture, la démolition, la rénovation des murs extérieurs d’immeubles existants, la transformation de logement, des combles ou de greniers, la réparation et l’entretien à l’exclusion des travaux d’agrandissement.

Les opérations Malraux étant localisées dans les centres villes historiques, le dispositif vise également les personnes souhaitant obtenir un bien de qualité et les amateurs de monuments historiques.

Les banques facilitent le financement d'un tel investissement : elles se montrent plus enclines à soutenir des projets subventionnés par le gouvernement. De plus, votre investissement Malraux se retrouve financé d’une part par les loyers que vous percevez, et d’autre part par votre réduction d’impôt. Une réduction pouvant aller, rappelons-le, jusqu’à 30 000€.

En outre, la défiscalisation Malraux est cumulable avec les avantages fiscaux procurés par les autres investissements locatifs comme le Censi-Bouvard ou Girardin, dès lors qu’ils portent sur des biens différents.

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Evaluez l'impact sur votre fiscalité

Le dispositif Malraux s'adresse aux contribuables français investissant dans la rénovation d'immeubles à caractère historique et destinés à la location. Il ouvre droit à une réduction d'impôt calculée sur le montant des travaux de restauration engagés par l'acquéreur. Via Euodia App, informez-vous sur vos droits en tant qu'investisseur éligible à la loi Malraux et bénéficiez de conseils personnalisés qui allègeront votre fiscalité !

LOI MALRAUX : FISCALITÉ

Avant d'investir en loi Malraux, différents éléments sont à prendre en compte pour savoir si ce type d’investissement serait rentable dans votre situation :

  • Votre taux d’imposition, 
  • Le montant des dépenses de restauration éligibles (dépenses de réparation, entretien, amélioration, frais d’assurance, de gestion),
  • Le montant des dépenses exclues (intérêts d’emprunt). 

Ces charges sont à mettre en balance avec le loyer perçu et la réduction accordée par le dispositif Malraux. Voilà autant d’informations qu’il est important d’avoir en tête avant de vous lancer dans cet investissement.

N’hésitez pas à contacter l’un de nos consultants Euodia pour obtenir une simulation personnalisée.

Les taux de réduction varient d’après la localisation de l’immeuble. C’est-à-dire selon qu’il se trouve en secteur sauvegardé ou en ZPPAUP (Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager) :

  • Secteur sauvegardé : 30% du montant des travaux réalisés (limité à 100 000€/an).
  • ZPPAUP : 22% du montant des travaux réalisés (limité à 100 000€/an).

Ainsi, la réduction d’impôt représente 30% du montant de l’investissement affecté aux travaux de rénovation pour les immeubles situés dans :

  • Un Site Patrimonial Remarquable (SPR) avec plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé,
  • Un quartier ancien dégradé,
  • Un ancien secteur sauvegardé.

En considérant la totalité de l’investissement, cela représente 17 à 20% du montant investi.

Pour rappel, les investissements en loi Malraux n’entrent pas dans le cadre du plafonnement global des niches fiscales de 10 000€ : ces investissements bénéficient d’un plafond spécifique de 30 000€ par an et de 18 000€ lorsque le permis de construire est antérieur à 2013.

Par ailleurs, la limite annuelle des dépenses éligibles reste soumise à un double plafonnement de 400 000€ par immeuble et de 400 000€ par contribuable pour une période de 4 ans.

Les contribuables pourront reporter sur trois années la fraction de la réduction d'impôt qui n’aurait pas pu être imputée au titre d’une année d’imposition, faute d'un impôt suffisant.

 

EN PRATIQUE

Pour une habitation protégée d’une valeur totale de 300 000 € (120 000 € de foncier et 180 000 € de restauration), située dans un secteur sauvegardé, l’investisseur peut bénéficier d’une réduction d’impôt de 30 %, sur les dépenses engagées dans la rénovation. Dans le cas où la rénovation du bien est répartie sur 3 ans, le propriétaire paye donc 60 000 € par an et peut bénéficier chaque année d'une réduction d’impôt de 18 000€, jusqu’à la livraison des travaux.

En supposant qu’il doit payer 25 000 € d’impôts annuels, il ne paiera plus que 7 000 € par an, pendant trois ans.

Dans cet exemple de simulation Malraux, la réduction d’impôt s’élève à 54 000 €, sur l’ensemble des trois années.

Pour découvrir les meilleurs programmes Malraux, n'hésitez pas à consulter le site du groupe Euodia et à solliciter un rendez-vous avec nos conseillers spécialisés.

Avantages et contraintes

Les avantages d'un investissement en Loi Malraux

Une réduction d'impôts

Jusqu'à 120 000€ de réduction d'impôts sur 4 ans en investissant dans un secteur sauvegardé.

Propriétaire 

Vous devenez propriétaire d'un patrimoine immobilier de caractère, bien situé, avec une potentielle plus-value.

Liberté

Grande liberté quant à la fixation du prix du loyer.

Abordabilité 

De plus en plus de biens Malraux à des prix abordables.

Toujours plus de défiscalisation 

Un investissement Malraux est cumulable avec d'autres dispositifs de défiscalisation 

Les contraintes d'un investissement en Loi Malraux

Revente

Le risque d'une mauvaise évaluaton du bien à la revente, il faut estimer la valorisation avant et après les travaux.

Travaux

Risque du montant trop élevé des travaux et donc la perte d'une certaine rentabilité.

Surévaluation

Attention à la surévaluation du loyer !

Une obligation dans le temps

L'obligation de mise en location du bien pour une durée minimale de 9 ans.

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