Loi Malraux vs loi Monuments Historiques : quelles différences ?

La loi Malraux ainsi que la loi Monuments Historiques permettent aux contribuables français qui ont une TMI (Tranche Marginale d’Imposition) élevée d'obtenir une réduction d’impôts en rénovant des biens immobiliers anciens. En mettant en place ces dispositifs, l'Etat français a pour objectif la sauvegarde, la rénovation et la remise en valeur de notre patrimoine immobilier ancien.

Souvent confondues, ces deux lois ont des caractéristiques proches, mais il y a de nombreux points à distinguer.

Fonctionnement de la loi Malraux

Créée en 1962, la loi Malraux permet au contribuable de bénéficier d’une réduction d’impôts* de 30% du montant des travaux de rénovation d’un bien situé dans un secteur sauvegardé. Cette somme est plafonnée à 400 000€ sur 4 ans consécutifs. La réduction d’impôt dépend de la zone du bien : 

• 22% de réduction si le bien est situé dans un SPR (Site Patrimonial Remarquable) ou dans une AVAP (Aire de mise en Valeur de l’Architecture et du Patrimoine). 
• 30% de réduction si le bien est situé dans un SPR (Site Patrimonial Remarquable), dans le périmètre d’un PSVM (Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur) ou encore dans des quartiers anciens dégradés. 

Conditions à respecter : 

• Restauration du bâtiment entier. 
• Demande d’ASP (Autorisation Spéciale auprès du Préfet) avant démarrage des travaux. 
• Location des logements à nu en tant que résidence principale pendant au moins 9 ans à des personnes n’appartenant pas au foyer fiscal du propriétaire.
• Mise en location dans les 12 mois qui suivent la fin des travaux. 
• Les rénovations doivent être des travaux d’entretien, de réparation, de reconstitution etc... et doivent être supervisés par un ABF (Architecte des Bâtiments de France).

Les avantages fiscaux de la Loi Malraux ne sont valables que durant la période de paiement des travaux. Ces travaux doivent être effectués dans les 3 ans qui suivent l’obtention du permis. De plus, les sommes déduites grâce à ce dispositif de défiscalisation ne sont pas comprises dans le plafonnement global des niches fiscales limité à 10 000€ (augmenté à 18 000€ pour les SOFICA et Girardin Industriel).

Fonctionnement de la Loi Monuments Historiques 

Instaurée en 1913, la loi Monuments Historiques permet au contribuable de déduire de son revenu global le montant du déficit qui a été généré par le bien en question. Pour bénéficier de cet avantage, il faut que le bien soit inscrit à l’ISMH (Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques) et que les travaux soient supervisés par l’ABF (Architecte des Bâtiments de France). Sans l’accord de cet architecte, les travaux de rénovation ne peuvent débuter. 

Conditions à respecter : 

Contrairement à la loi Pinel ou la loi Malraux, l’investissement dans un Monument Historique n’impose pas au propriétaire de mettre le bien en location.

• Bien en location : si le propriétaire décide de ne pas habiter le bien et de le mettre en location, le bien doit alors être loué en location nue et servir de résidence principale au locataire. De plus, le bien peut être loué à toute personne sans plafonnement de ressources à condition que ce dernier ne fasse pas partie du foyer fiscal. 
• Bien occupé par le propriétaire : la loi Monuments Historiques est la seule à autoriser le propriétaire de choisir entre la mise en location et l’habitation du bien tout en défiscalisant. En revanche, s’il décide d’occuper le bien, la déduction des charges est limitée à 50% au lieu de 100%. 
• Pour réaliser les travaux de rénovation, le propriétaire doit avoir reçu une Autorisation Spéciale de Travaux et/ou une déclaration d’utilité publique.
• Le ou les propriétaires à l’initiative de la restauration doivent être regroupés au sein d’une Association Syndicale Libre (ASL). 
• Les travaux doivent avoir reçus l’accord de l’ABF qui peut exiger à tout moment une modification ou le rajout de rénovations. 

Si, contrairement à la Loi Malraux, le dispositif Monuments Historiques n’impose pas à l’investisseur de garder le bien en location, il le contraint néanmoins à conserver le bien au moins 15 ans.

Par ailleurs, la loi Monuments Historiques présente l’avantage considérable d’une exonération des frais de succession si une convention avec le Ministère de la Culture a été conclue. 

En résumé

La loi Malraux comme la loi Monuments Historiques visent la préservation et la remise en valeur du patrimoine français. Attractives pour les contribuables qui ont une imposition élevée, de nombreuses conditions sont à respecter. Il est donc essentiel de faire appel à un expert afin de mettre en place ce type d’investissement. 

*C’est-à-dire qu’une somme est soustraite du montant de l’impôt contrairement à une déduction fiscale qui correspond à une somme qui est retirée du revenu.

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