Droits de succession dans le cadre de la loi Monuments Historiques

Il y a environ 100 ans, la loi de défiscalisation sur les Monuments Historiques est entrée en vigueur. Son intérêt est de favoriser la restauration ainsi que l’entretien de biens classés Monuments Historiques ou inscrits à l'Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques. Cette loi s’adresse aux contribuables français situés dans les tranches marginales d’imposition les plus élevées, qui ont un attrait pour l’ancien et qui souhaitent se lancer dans un projet de rénovation.

Dispositif de défiscalisation

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L’investissement en loi Monuments Historiques permet une réduction d’impôts dépendant de la durée des travaux et de la tranche marginale d’imposition de l’investisseur. Par exemple, pour un investissement de 100 000€ d’un contribuable dont la TMI est de 41%, la réduction d’impôts sera de 100 000€ * 41% = 41 000€ pour des travaux réalisés en une année. Il est essentiel de noter que le montant de la réduction d’impôt n’entre pas dans le plafonnement global des niches fiscales.

L’investissement dans ce type de projet permet d’obtenir une réduction d’impôt conséquente. En revanche, nombreuses sont les conditions qui accompagnent cet investissement. Par exemple, les lieux doivent être ouverts à la visite minimum :

• Soit 50j/an dont 25j fériés d’avril à septembre
• Ou bien 40j/an de juillet à septembre

Cette durée peut être réduite de maximum 10j/an si des visites à caractère éducatif ont lieu avec au moins 20 participants.

De plus, le bien doit être conservé pendant au moins 15 ans, les travaux doivent aboutir à une restauration parfaite sachant qu’ils sont suivis par un Architecte des Bâtiments de France, les lieux ne peuvent pas être loués à un ascendant, descendant ou une personne appartenant au même foyer fiscal. Finalement, lorsque le bien est détenu en indivision, la réduction d’impôt est calculée en fonction de la quote-part de chaque détenteur.

L’acquérant peut conserver le bien classé Monument Historique pour son usage personnel mais dans ce cas, il ne pourra déduire que 50% des travaux. En revanche, il aura toujours la possibilité d’imputer le déficit des intérêts d’emprunt et des charges sur le revenu global (et non seulement sur les revenus fonciers).

Via une SCI

L’investisseur peut investir dans des Monuments Historiques via une SCI (Société Civile Immobilière) à condition que cette dernière ne soit pas soumise à l’IS (Impôt sur les Sociétés). Dans ce cas, il bénéficie également de la réduction d’impôt sur sa quote-part au sein de la SCI.

Succession

Lorsque l’investisseur acquiert un bien rentrant dans le cadre de la loi Monuments Historiques, tôt ou tard la question de la succession ou de la donation se pose. Un avantage considérable de ce dispositif est que la transmission d’un Monument Historique ainsi que les meubles meublants bénéficient d’une exonération totale des droits de donation ou de succession (s’applique également si le bénéficiaire n’est pas membre de la famille du détenteur).

Conditions pour le(s) bénéficiaire(s)

Il est possible d’appliquer cette exonération seulement si le(s) bénéficiaire(s) signent une convention à durée indéterminée prévoyant l’entretien des meubles meublants et leur maintien dans l’immeuble ainsi que les conditions d’accès du public. Si le(s) bénéficiaire(s) ne respecte(nt) pas les conditions prévues, la transmission du patrimoine est soumise aux droits de succession ou de donation sur la base de la valeur du bien.

Est-ce que l’exonération de droits de succession concerne les parts de SCPI ?

En effet, l’exonération des droits de succession sur les Monuments Historiques est applicable aux parts de SCI (Société Civile Immobilière). Dans ce cas, la condition est que le(s) bénéficiaire(s) signent la convention conclue entre les Ministres de la Culture et des Finances et qu’ils conservent leurs parts pendant une durée minimale de 15 ans.

Le dispositif de défiscalisation loi Monuments Historiques procure donc un avantage fiscal important à l’investisseur soumis à de nombreuses conditions. En plus d’un avantage fiscal, les héritiers bénéficient d’une exonération totale des droits de succession ou de donation. En revanche, s’ils ne respectent pas les conditions soumises à cette exonération, les droits de successions ou de donation s’appliquent. Attention, il ne faut pas confondre la loi Malraux avec la loi Monuments Historiques qui ont toutes deux pour but de sauvegarder le patrimoine français en favorisant la restauration de bâtiments à caractère historique.