Démembrement immobilier : quelles règles pour une résidence étudiante ?

L’investissement en résidence étudiante fait partie des bonnes opportunités du marché. Il concentre avantages fiscaux liés à l’investissement et rendement attractif. Avec cet investissement en LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), l’investisseur perçoit des loyers peu imposés grâce à l’amortissement du bien et à la déduction des intérêts d’emprunt.

Mais comment s'inscrit la résidence étudiante une fois dans le patrimoine de l’investisseur, que ce soit en terme d’impôts ou de succession ?

Retour sur le principe du démembrement immobilier

Le démembrement immobilier en lui-même répond à plusieurs objectifs. C’est un mécanisme qui permet de préparer au mieux la succession et tout en résolvant certaines problématiques fiscales.

Pour rappel, démembrer un bien signifie le séparer en deux : la nue-propriété et l’usufruit.

Le nu-propriétaire est celui qui possède les murs du bien. C’est à lui qu’appartient le bien, mais il n’a pas le droit de l’utiliser et d’en percevoir les fruits. L’usufruitier, de son côté, utilise le bien pour son usage personnel ou pour en percevoir les loyers potentiels. Quand le démembrement prend fin, l’usufruit revient automatiquement, et sans frais, au nu-propriétaire. En cela, le démembrement est un bon mécanisme pour préparer la succession.

Concernant la fiscalité, les rôles sont là aussi bien défini entre nu-propriétaire et usufruitier. En ayant le droit de percevoir les revenus du bien, l’usufruitier s’acquitte des impôts liés à la détention d’un bien immobilier (taxe d’habitation, taxe foncière, imposition des loyers selon le cas de figure). Le nu-propriétaire, quant à lui, n’a aucune charge liée au bien, telles que l’entretien, les taxes ou encore les impôts. A noter que ce montage-là est utilisé assez fréquemment par les personnes soumises à l’IFI, car en démembrant un bien de leur patrimoine, ce même bien sort automatiquement de la base taxable à l’IFI.

Le démembrement d'une résidence étudiante

Les biens acquis avec le statut LMNP peuvent également faire l’objet d’un démembrement. La nue-propriété et l’usufruit seront séparés et acquis par deux personnes différentes.

Le fonctionnement est le même que pour un démembrement classique.

C’est-à-dire que l’usufruitier perçoit les loyers de l’investissement et peut déduire l’amortissement du bien ainsi que les intérêts d’emprunt. Il a à sa charge les taxes et impôts dus ainsi que les frais annexes, comme les frais de renouvellement du mobilier.  

Le nu-propriétaire, lui, est uniquement redevable des gros travaux (art.605 et 606 du Code Civil), de l’entretien de gros-oeuvre lié souvent à la façade ou à la toiture du bâtiment.

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