Le démembrement : la solution pour l'IFI ?

Le démembrement consiste à scinder la propriété, des murs, de l’exploitation d’un bien. Ainsi, la pleine propriété se distingue à travers trois notions de droit : le "fructus", "l’abusus" et "l’usus". Autrement dit, le droit d’en jouir, de vendre ou d’en faire usage. Au regard de cette définition, l’usufruitier possède l’usus et le fructus, alors que le nu-propriétaire aura quant à lui l’abusus.

En revanche, il existe quelques limites à cette définition, dans le sens où un usufruit peut être cédé. De manière générale, nous reconsidérons donc le démembrement entre l’usufruitier, qui détient immédiatement le bien, et le nu-propriétaire, qui en dispose plus tard. Dans cette logique, l’usufruit est essentiellement en viager. Il prend fin au décès de l’usufruitier. Mais il peut également être temporaire, c’est-à-dire qu’à l’issue d’une période prédéterminée, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété.

Qui du nu-propriétaire ou de l’usufruitier est assujetti à l’ISF ?

Couramment, le nu-propriétaire n’est pas imposable à l’Impôt de Solidarité sur la Fortune. Quand à l’usufruitier, il est assujetti à l’IFI comme s’il détenait la pleine propriété. Au regard de la définition, ce régime fiscal semble cohérent. Cependant, il subsiste quelques exceptions.

Quand le démembrement est issu d’une disposition légale, l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF) est réparti entre l’usufruitier et le nu-propriétaire.
En revanche, lorsque l’usufruit concerne le conjoint survivant, ce dernier est imposable uniquement sur sa quote-part.

S’il s’agit d’un conjoint survivant dont les ascendants du défunt sont des héritiers réservataires, au regard du Code Civil, celui-ci récupère la nue-propriété des biens destinées aux ascendants. De ce fait, les ascendants sont dans l’obligation de déclarer le montant réel de l’usufruit.

Acquérir la nue-propriété pour se créer un patrimoine

Acheter directement la nue-propriété permet d'éviter l'ISF sur le montant investi pendant une "période temporaire d’usufruit" comprise entre 5 et 20 ans. Ce montage s'avère intéressant pour les contribuables qui perçoivent des revenus fonciers à une tranche marginale d’imposition importante, en plus des prélèvements sociaux.

En revanche, pour les investisseurs qui ont recours à un crédit, le capital emprunté et restant dû pour leur investissement n’est plus déductible de l’IFI depuis la loi de Finance 2013. Finalement, le gain d’impôt reste associé aux frais d’acquisition.

Pour les investisseurs en mesure d’acquérir la nue-propriété d’un bien en cash, le montant du patrimoine à déclarer à l’IFI est réduite car la nue-propriété n’est pas imposable.

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