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L’intérêt fiscal et financier du démembrement en SCPI

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Le démembrement de propriété consiste à partager la pleine propriété d'un bien entre deux personnes distinctes - le nu-propriétaire et l'usufruitier - pendant une période définie contractuellement.

Lors du démembrement d'une part de SCPI - Société Civile de Placement Immobilier - l'usufruitier a concrètement le droit de percevoir les loyers versés par la SCPI alors que le nu-propriétaire peut disposer librement les parts de SCPI.

 

Investir en SCPI en nue-propriété 

Côté finance, acquérir des parts de SCPI en nue-propriété ouvre droit à une décote sur leur prix. Cette décote varie selon la durée du démembrement : plus cette durée est longue, plus la décote est importante.

Côté fiscal, l'épargne immobilière gardée en nue-propriété est exonérée d'impôt sur la fortune immobilière (IFI). Un point très intéressant donc pour les investisseurs lourdement imposés et/ou probablement soumis à l'IFI.

Transmission à la famille 

Dans le cas d'une transmission au sein de la famille, il est souvent avantageux de garder l'usufruit et de donner la nue-propriété à son futur héritier. Quand vient la succession, cet héritier peut récupérer l'usufruit - donc la pleine propriété du titre de SCPI - tout en payant moins d'impôts sur les droits de succession.

 

Les avantages du démembrement en SCPI

L’intérêt commun des deux parties prenantes est de profiter d’un avantage financier à l’achat. Le prix de la part de SCPI, démembrée, est divisé par un pourcentage qui dépend de la SCPI dont il est question et de la période contractuelle définie.

Cet avantage financier permet à l’usufruitier d'obtenir des loyers plus importants en achetant plus de parts avec le même apport. Quant au nu-propriétaire, il peut ainsi acquérir à moindre coût des parts de SCPI dont il sera pleinement propriétaire au terme de la période de démembrement

Par ailleurs, le démembrement comporte de nombreux avantages et s'inscrit parfaitement dans une stratégie patrimoniale. Il ouvre notamment droit :

  • au non-assujettissement à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) durant la période de démembrement,
  • à la nomination d'un héritier en tant qu’usufruitier qui, lors de la succession, peut récupérer la pleine propriété en payant moins d’impôts que dans le cadre d’une transmission de patrimoine classique.

 

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Profil d’investisseur

L’investissement en parts de SCPI démembrées convient à deux profils d’investisseurs.

D’un côté, du fait de ses avantages fiscaux, l’investissement en nue-propriété des parts de SCPI répond parfaitement aux besoins des foyers fortement imposés, ou à certains autres profils d’investisseurs dans le cadre d’une stratégie patrimoniale donnée.

De l’autre, l’investissement en usufruit des parts de SCPI correspond aux foyers faiblement imposés qui profiteront de l’effet de levier du démembrement pour accroître l’amplitude de leur investissement. Cela tout en profitant d’un impôt modéré sur les loyers perçus (tranche marginale d’imposition + prélèvements sociaux).

L’investissement en SCPI en démembrement octroie avant tout un avantage fiscal au nu-propriétaire et un avantage financier à l’usufruitier.

L’investissement démembré n’impose pas aux investisseurs de réellement se connaître, ainsi, il est possible de faire "matcher" deux investisseurs pour que l’investissement puisse être effectif. Ce service peut être assuré par la société de gestion SCPI directement ou par EUODIA Finance grâce à l’amplitude de son portefeuille client. 

De manière générale, l'usufruit représente en moyenne 30-35% du prix de part de SCP et la nue-propriété les 65-70% restants. Les clés de répartition sont évidemment différentes selon les SCPI et disponibles auprès de votre gestionnaire de patrimoine. 


Des questions relatives au démembrement SCPI ? N’hésitez pas à nous contacter, nous nous ferons un plaisir de vous répondre !

 

Article publié le 16 Mai 2022

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