DEFISCALISATION | 3 min. de lecture

Girardin VS Pinel Outre-Mer

Aylin CELIK - 9 articles rédigés
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Quels investissements immobiliers de défiscalisation est à privilégier entre le Girardin et le Pinel Outre-Mer et à quel(s) type(s) de client(s) se rattachent-ils ?

 

Zoom sur le Girardin

Tout d’abord, rappelons le principe même du dispositif Girardin.

La loi Girardin, anciennement appelée loi Pons et Paul, est également synonyme de la loi de programme pour l’outre-mer n° 2003-660 du 21 juillet 2003. Ce dispositif est un instrument de défiscalisation permettant de réduire ses impôts en investissant en Outre-Mer. Cela permet en plus de développer l’économie de ces DOM-TOM. La loi Girardin se présente en trois parties : la loi Girardin, le Girardin Industriel et le Girardin Social. Cependant, comme tout investissement, il y a des contreparties et un risque à analyser avant de se lancer dans cet investissement immobilier.

Face à lui, et en concurrence direct, nous trouvons le Pinel Outre-Mer (bien que différent, en somme toute complémentaire). En effet, investir en loi Pinel permet de s’approprier d’un bien immobilier et par conséquent de se constituer un patrimoine. Il est également un instrument de défiscalisation qui permet la réduction d’impôt. A la différence du Girardin, la réduction d’impôt se fait continuellement et non d’une traite comme son concurrent.

Alors, lequel choisir ? Et lequel me correspond le mieux ?

 

Girardin : avantages fiscaux

D’une part, intéressons-nous à la loi Girardin et à ses avantages fiscaux.

Ce dispositif défiscalisant permet de bénéficier d’une réduction considérable de ses impôts et cela sur un « one shoot » et de surcroît faire des plus-values considérables sur le court terme. Il s’adresse aux personnes fortement fiscalisées, aux investisseurs voulant protéger leurs proches via un crédit ou par le biais d’assurances décès. Il s’adresse également aux investisseurs souhaitant se constituer un patrimoine (et patrimoine immobilier), un capital et préparer leur retraite. Il est bon de rappeler que ce dispositif n’est possible que pour les contribuables français et les personnes vivants dans ces DOM-TOM (il en est d’ailleurs de même pour le Pinel Outre-Mer). 

Concernant les détails précis de l’investissement en question, il faut connaitre certaines conditions qui peuvent influencer notre choix d’investissement quant à ces deux propositions d’investissement.

Le Girardin présente une durée d’engagement locatif d’au moins 5 ans. Il n’y a aucune possibilité de location à ses ascendants ou descendants. De plus, il n’y a aucune limite d’investissement annuel. La date limite d’investissement est jusqu’au 31 décembre 2025. Enfin, les biens concernés représentent uniquement des biens immobiliers neufs ou en VEFA dans les DOM-TOM et non des logements anciens.

 

L'intérêt du Pinel Outre-Mer

D’autre part, nous avons la loi Pinel Outre-Mer. Lui, aussi, a ses avantages fiscaux et comme son concurrent direct, il est dédié principalement aux personnes très fiscalisées. 

Cependant, il diffère dans de nombreux domaines et il sera judicieux d’en étudier les différences majeures.

Tout d’abord, comme dit un peu plus haut, le premier avantage fiscal concerne les réductions d’impôts qui se font en effet de manière continuelle sur toute la durée de détention. Celle-ci se fait en progression d’année en année et ne dépend pas du montant de l’apport où, d’ailleurs, la rentabilité moyenne est entre 10 et 15% pour le Girardin. Cela engendre donc une économie d’impôt assez significative sur la durée.

La durée d’engagement locatif est de 6, 9 ou 12 ans et il y a en effet possibilité de louer à ses ascendants / descendants. Ces deux dispositifs fiscaux sont à prendre massivement en compte pour les investisseurs qui, d’ailleurs, négligent à aucun cas ces deux points.

Cependant, le nombre d’investissement annuel est de 2 par an, plafonné à 300 000 euros. La date limite d’investissement est, quant à lui, jusqu’au 31 décembre 2024.

 

En bref

Après analyse des deux investissement immobiliers locatif, ces deux lois de défiscalisation permettent de défiscaliser les investisseurs et contribuables français en Outre-Mer. La loi Pinel Outre-Mer serait alors plus réservée alors pour les investisseurs davantage fiscalisés sachant que le Girardin a un plafonnement sur le nombre d’investissements annuels. Cependant, afin de bénéficier au plus de l’avantage fiscal offert par la loi Pinel, l’appartement doit être situé dans une des zones éligibles (zone Pinel). 

Enfin, l’acquisition d’un logement mérite d’y réfléchir plusieurs fois avant de se lancer. En effet, qui dit DOM-TOM dit zone démographique dangereuse. Les conditions climatiques peuvent parfois être dangereuses et les habitations peuvent être l’objet de destructions majeures. Cela impliquerait donc des travaux de réhabilitations majeurs en plus des travaux de restauration. C’est pourquoi il est intéressant de s’intéresser à la surface habitable et que les centres-villes sont davantage privilégiés que les DOM-TOM en l’occurrence.

Le marché immobilier est bien plus complexe que l’on s’imagine et si payer moins d’impôt et/ou l’exonération d’impôt sont des sources d’investissement immobiliers locatifs, la souscription au bien doit être murement réfléchi afin de ne pas connaître des déficits terribles pour l’acquéreur en question.

Article publié le 5 Février 2022

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