Comment revendre une résidences d'affaires

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Franchir le pas de l’investissement locatif via une résidence d’affaires, c’est bien. Pouvoir la revendre à bon prix, c’est mieux ! Existe-il un marché secondaire de la revente pour les logements en résidence d’affaires ? Quand faut-il vendre ? Comment s'y prendre ? On vous dit tout sur la rétrocession de ces biens immobiliers ! 

Commençons par un petit rappel d’un investissement en résidence d’affaires. 

 

Les résidences d’affaires : le concept 

Une résidence d’affaire est un logement de service conçu sur mesure pour les voyageurs d’affaire (cadre, dirigeant, salarié en déplacement). 

Véritable alternative à l’hôtel, elle fournit des logements plus grands, mieux adaptés. Vous trouverez au sein de l’immeuble un ensemble de services para hôteliers. Oubliez la chambre d’hôtel classique, et découvrez des appartements ou l’on peut utiliser une cuisine par exemple.

Vous avez le choix entre investir dans le neuf (sur plan) ou dans l’ancien, auquel cas le placement ne sera pas le même.

 

Comment financer l'investissement ?

Pour tout investissement immobilier, que ce soit un bien en résidence de services de type résidence d’affaires ou un bien dit classique, 3 modes de financement s’offrent à vous :

• En cash

• A crédit

• En démembrement

L’objectif étant de définir le mode de financement qui convient le plus à votre situation !

 

En cash

Si vous disposez des liquidités suffisantes, la question d’une mise de fonds en cash peut se poser. Il faut savoir que l’acquisition d’une résidence d’affaires nécessite un investissement de 50 000 à 250 000€, cela dépend si vous investissez dans un bien neuf ou ancien.

L’investissement dans un bien ancien à l’avantage d’être généralement moins cher qu’un bien neuf. De plus, il vous offre une rentabilité dès son achat. 

 

À crédit : pour bénéficier de l’effet de levier

Vous pouvez bénéficier actuellement de taux d’emprunts faibles pour une durée de 15, 20 ou 25 ans. Vous pouvez ainsi bénéficier de l’effet de levier du crédit quasiment sans frais.

En plus d’une politique de taux bas, un investissement en résidence d’affaires vous permettra de déduire les intérêts du crédit. En déduisant les intérêts, vous bénéficierez d’un avantage du point de vue de :

La fiscalité 

Les intérêts déduits permettront de diminuer vos revenus imposables et par conséquent votre imposition.

Votre effort d’épargne

Une fois les loyers perçus et les intérêts déduits, vos mensualités de crédit seront presque nuls. Votre effort d’épargne sera ainsi moins important tout en bénéficiant de l’effet de levier du crédit pour se constituer un capital.

 

En démembrement : pour préparer l’avenir 

Vous pouvez également acheter votre bien en démembrement.

Comme tout bien immobilier, il est possible de transférer la pleine propriété ou de transmettre le bien en démembrement, c'est-à-dire soit la nue-propriété soit l’usufruit.

Si vous êtes nu-propriétaire, cela signifie que vous êtes le propriétaire du bien mais vous n’en avez pas la jouissance. En d’autres termes, vous ne toucherez pas les revenus locatifs mais vous pourrez revendre votre bien.

Si vous êtes l’usufruitier, vous avez la jouissance du bien sans la propriété. Vous toucherez donc les loyers mais vous ne pourrez pas vendre le bien.

Nue-Propriété + Usufruit = Pleine Propriété

Transmettre la nue-propriété de vos parts à vos enfants vous offre l’avantage de conserver l’usufruit. Un démembrement viager vous permet donc de continuer à percevoir les loyers de vos SCPI jusqu’à votre décès. Ces revenus complémentaires aideront à pallier la diminution de vos revenus une fois arrivé à la retraite. 

Par ailleurs, la propriété du bien étant cédée, vous diminuez la valeur de votre patrimoine immobilier et, par conséquent, vous réduisez votre imposition à l’IFI (si vous y êtes assujetti).

 

Pourquoi revendre une résidence d’affaires ?

Voici les motivations les plus communes dans le cadre de la revente d’une résidence d’affaires :

• Succession suite au décès du propriétaire
• Besoin de liquidités
• Recherche d’un meilleur rendement à la fin de l’amortissement du bien
• Déception de l’investissement due à une mauvaise gestion ou emplacement

Si vous vous trouvez dans l’une de ces situations, vous pouvez dès à présent contacter les consultants d’EUODIA : ils vous aideront à concrétiser la vente de votre bien.

 

Quel statut fiscal adopter ? 

Plusieurs statuts fiscaux existent pour cet investissement selon que vous ayez acheté neuf ou dans l’ancien :

Le dispositif Censi-Bouvard 

Il permet d’abaisser son impôt sur le revenu (IR) dans la limite du prix de revient de 300 000 € (frais de notaire compris). Vous bénéficiez d’une réduction d’impôt de 11% du prix HT étalée sur 9 ans ainsi que d’une récupération de la TVA payée.

La LMNP ou Location Meublée Non Professionnelle

Vous pouvez choisir entre le régime Micro-BIC et le régime réel suivant votre éligibilité. Le régime Micro-BIC permet de bénéficier d’un abattement de 50% sur les loyers perçus dans la limite de 72 600€. Le régime réel permet quant à lui de déduire toutes les charges liées à la propriété du bien.

La LMP ou Location Meublée Professionnelle

Ce statut ne donne droit qu’au régime réel mais permet une exonération d'IFI pour le patrimoine concerné par l'activité meublée et une récupération de la TVA. 

 

 

Comment revendre votre bien ? 

Lorsque vous vous trouvez dans cette situation, plusieurs options s’offrent à vous. Vous pouvez passer par :

La vente en direct

C’est-à-dire revendre votre résidence par vous-même si vous ne souhaitez pas réduire le montant de votre vente en passant par des intermédiaires. Cependant, cela peut prendre beaucoup plus de temps pour trouver un acquéreur.

Les agences spécialisées

Vous pouvez vendre votre résidence à un professionnel de l’occasion. Le marché se faisant de gré à gré, il existe des sociétés qui centralisent les transactions de résidences. Le nouvel investisseur se positionne sur de l’occasion pour avoir rapidement des revenus.

Le gestionnaire de la résidence d’affaires

Le dernier cas de figure est celui d’une vente directe au gestionnaire. Cette situation se présente le plus souvent lorsque vous ne bénéficiez plus de l’avantage fiscal. Avec les grands gestionnaires, le rachat de la résidence d’affaires se fait rapidement, mais rarement avec plus-value.

Si vous souhaitez revendre votre résidence d’affaires au meilleur prix, et qui sait, peut-être en tirer une plus-value, il est nécessaire de prendre en compte certains éléments :

• La situation géographique 

• Les caractéristiques immobilières du bien (superficie, aménagement) 

• L’entretien de la résidence (ancienneté, travaux réalisés, investissements à prévoir) 

• La réputation du gestionnaire 

• La durée restante du bail commercial en cours

 

Quand revendre votre bien ?

Lors du renouvellement du bail commercial

Un potentiel acheteur sera plus enclin à investir au début du bail car cela lui confère une sécurité s’élevant jusqu’à 5-6 ans suivant le moment de la vente.

Le dispositif Censi-Bouvard, quant à lui, vous offre une réduction d’impôts de 11% pour une mise en location d’une durée minimale de 9 ans. Si vous souhaitez vendre votre bien avant son terme, l’administration fiscale sera en droit de vous réclamer une compensation.

Par ailleurs, si vous cherchez une meilleure rentabilité une fois votre résidence d’affaires vendue, nos consultants seront à même de vous conseiller sur les investissements de rendement ou fiscaux susceptibles de vous défiscaliser. Ces produits - SCPI, PINEL ou encore Crowdfunding - sont disponibles chez Euodia.