Comment fonctionne la SCPI de rendement ?

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Les SCPI de rendement sont des Sociétés Civiles de Placement Immobilier qui ont pour objectif principal de distribuer régulièrement des revenus aux détenteurs de parts, associés de la SCPI. Les sous-jacents dans lesquels les SCPI de rendement investissent sont : des bureaux, des commerces, ou même des entrepôts et le plus souvent de l’immobilier professionnel. Elles sont gérées par des sociétés de gestion (qui peuvent administrer plusieurs SCPI) ayant obtenu un agrément de l’AMF (Autorité des Marchés Financiers). Pourquoi de l’immobilier professionnel ? Et bien la principale raison est que les locataires du parc immobilier de la SCPI louent au travers d’un bail commercial, souvent plus protecteur pour les propriétaires (en l’occurrence, les associés de la SPCI). 

 

Caractéristiques de la SCPI de rendement

La distribution de revenus

Toutes les SCPI imposent un délai de carence durant lequel les investisseurs ne touchent pas de revenus : ce délai est généralement situé entre 3 et 6 mois, en fonction des statuts de la SPCI. Cette durée correspond au délai dont la SCPI a besoin pour investir les capitaux collectés, après avoir effectué des analyses sur des potentielles acquisitions, ce qui peut être chronophage. A la fin du délai de carence, les parts rentrent en pleine jouissance et permettent donc aux investisseurs de bénéficier du rendement au prorata de leur investissement. 

Les SCPI de rendement ont pour objectif de verser des revenus à leurs associés régulièrement, c’est pourquoi elles leurs distribuent les loyers collectés de façon mensuelle ou trimestrielle (selon les statuts de la SCPI). En 2019, on observe un TDVM (Taux de Distribution sur Valeur de Marché), apparenté au rendement, de 4,40%. Parallèlement, comme dans un investissement immobilier en direct, la valeur de l’immobilier peut également varier. On parle alors de l’évolution de prix des parts (le prix des parts augmente ou diminue). En additionnant TDVM et variation de prix de part, on obtient la performance globale de la SCPI. En 2019, la performance globale moyenne des SCPI du marché était de 5,60%. 

La SCPI de rendement affiche des rendements plus intéressants que la plupart des fonds euros proposés dans certains contrats d’assurance-vie, les rendements de ces derniers étant en chute libre depuis quelques années. 

Le bail commercial 

Un des avantages majeurs pour les associés des SCPI de rendement réside dans le bail commercial que les SCPI signent avec les locataires de leur parc immobilier. En effet, celui-ci offre une protection du propriétaire accrue et protège donc directement les détenteurs de parts de SCPI, contrairement à un bail d’habitation résidentiel. Les avantages sont les suivants :

• Le bail contient des clauses décidées par les deux parties (clauses synallagmatiques). Des choix tels que l’indexation des loyers, qui peut être alors basée sur l’évolution de l’activité du locataire (augmentation du chiffre d’affaires, charges, etc.)

• Contrairement à la location d’un particulier, les dossiers étudiés par les SCPI sont plus sûrs et présentent moins de risques de falsifications, de fausses déclarations et ainsi de suite. En Ile-de-France seulement, on a remarqué que 30% des dossiers déposés pour des baux d’habitation étaient falsifiés, ce qui est beaucoup moins probable dans un bail commercial, les entreprises ayant des capacités financières largement plus élevées que beaucoup de particuliers. Pour illustrer cette stabilité financière, prenons l’exemple de la crise financière et immobilière de 2008 : durant cette période, le taux d’occupation financier des SCPI n’as souffert que d’une baisse de 0,8%.

• Le marché professionnel présente des attraits plus sains que le marché des particuliers. Les hausses de loyers par exemple sont moins instables et plus prédictibles, ce qui rend le marché plus propice à l’investissement sur le long-terme et affiche plus d’opportunités. 

La nature des revenus des SCPI de rendement

Les revenus touchés par les détenteurs de parts de SCPI de rendement sont intégrés à la catégorie des revenus fonciers. Les revenus locatifs, qu’ils soient donc issus d’une location à un particulier dans de l’immobilier résidentiel ou bien issus de professionnels qui occupent des locaux, sont de même nature. Vous retrouvez donc la même imposition pour de l’immobilier en direct que pour la détention de parts de SCPI. Au niveau de l’administration fiscale, les associés des SCPI de rendement (qui distribuent donc des revenus fonciers) devront remplir la déclaration 2044, qui correspond aux revenus fonciers.

 

 

Comment investir en SCPI ?

Maintenant que nous savons tout sur les SCPI de rendement, certains d’entre nous se demandent sûrement : comment investir ? Puis-je investir à crédit ? Puis-je investir pour préparer ma retraite ? Ma succession ? Réponses. 

Un autre avantage majeur de la SCPI de rendement réside dans son accessibilité. En effet, c’est un investissement qui répond à plusieurs problématiques de par la facilité de sa souscription. Il y a quatre possibilités existantes aujourd’hui pour investir dans une SCPI. Nous allons les voir une par une. 

Investir en SCPI au comptant 

Investir au comptant dans une SCPI de rendement est un bon moyen d’obtenir un complément de revenus à travers le versement régulier (mensuel ou trimestriel en fonction de la SPCI) de loyers. Sachant que certaines SCPI de rendement délivrent des rendements de plus de 6% par an, c’est une possibilité à envisager. Attention toutefois à la fiscalité qui émane de ce placement. En prenant en compte que les revenus fonciers seront fiscalisés à hauteur de la Tranche Marginale d’Imposition de l’investisseur + CSG/CRDS, l’imposition peut atteindre des niveaux relativement élevés. C’est pourquoi l’investissement en cash devient réellement intéressant lorsque l’on possède une TMI plutôt basse, ou que l’on possède un déficit foncier provenant d’un autre placement immobilier (pour diminuer la part taxable de revenus fonciers). Une autre solution est de se tourner vers des SCPI de rendement possédant un parc immobilier situé à l’étranger (l’imposition sera nettement diminuée). 

Investir en SCPI à crédit

Acquérir des parts de SCPI à crédit est une solution intéressante pour quelqu’un souhaitant se créer un patrimoine immobilier, via un effort d’épargne mensuel. Pourquoi est-ce intéressant ? Majoritairement grâce à l’effet de levier que cela implique. En effet, les SCPI de rendement distribuant des revenus, ceux-ci permettent de couvrir une partie des mensualités de l’emprunt engagé. Ainsi, pour investir 100,000€ à crédit sur 20 ans, on remarque que l’effort d’épargne mensuel (différence entre la mensualité du crédit et le revenu perçu de la SCPI) se situe aux alentours des 200€. Cet effort est faible pour un emprunt de ce montant et de cette durée. De plus, l’investisseur a une large gamme de choix en termes de durée, montant, SCPI choisie, etc. Il est à retenir que toutes les SCPI de rendement ne sont pas financées par les établissements bancaires. Nous conseillons toujours à nos clients de demander si leur banque leur prêterait pour investir en SCPI de rendement. Sinon, nous avons des solutions et des partenaires dédiés pour vous accompagner dans votre projet d’investissement à crédit. 

Investir en démembrement

Les parts de SCPI de rendement, comme pour de l’immobilier résidentiel classique, peuvent être démembrées. Cela signifie que l’on peut séparer la propriété des parts en deux parties : d’une part l’usufruit et de l’autre la nue-propriété. L’usufruit percevra les loyers de la SCPI et sera également redevable de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (pour la valeur en pleine propriété des parts). La nue-propriété récupèrera la pleine propriété au terme de la durée établie au début du démembrement. L’avantage de ce dispositif est qu’il répond aux besoins de plusieurs investisseurs en même temps, mais il permet surtout un achat de parts à la décote (qui sera plus ou moins importante en fonction de la durée du démembrement). 

Investir au sein d’un contrat d’assurance vie

Investir dans une SCPI de rendement au sein d’un contrat d’assurance vie peut s’avérer être une stratégie patrimoniale intéressante. En effet, les revenus liés aux parts de SCPI sont automatiquement réinvestis au sein du contrat. Cela signifie que le détenteur de parts ne sera pas imposé sur les revenus locatifs et que ces revenus pourront être placés sur les supports de son choix dans le contrat. L’avantage principal de ce dispositif est la fiscalité attrayante du contrat d’assurance vie : après 8 années de détention, la fiscalité est moindre et l’investisseur dispose d’abattements non-négligeables. 

 

 

Quelle méthode d'investissement choisir ?

Nous allons désormais énumérer tous les paramètres à prendre en compte par l’investisseur avant de faire son choix d’investissement. 

• La fiscalité : Il est important que l’investisseur connaisse sa TMI. En effet, les revenus fonciers étant imposés à hauteur de TMI + CSG/CRDS (17,2% en 2020), un rendement attractif pourrait se transformer en rendement peu intéressant pour l’investisseur. Cet aspect peut également pointer vers la direction de SCPI européennes (fiscalité différente et plus faible).

• L’horizon de placement : Investir en SCPI de rendement, c’est investir en immobilier. L’AMF (Autorité des Marchés Financiers) recommande un placement d’une durée au moins égale à 8 ans. C’est un placement que l’on considère moyen/long terme. C’est pourquoi avant d’investir il est important de réaliser que les fonds investis seront théoriquement « bloqués » pendant une certaine durée. 

• Quel-est l’objectif ? Il faut que l’investisseur place l’investissement en SCPI de rendement dans une stratégie patrimoniale. Est-ce un placement effectué dans le but d’obtenir des revenus complémentaires ? Est-ce dans le but de préparer une transmission ? Quelle part de son patrimoine l’investissement représente-t-il ? La SCPI choisie et ses caractéristiques seront différentes en fonction de l’objectif recherché. 

• La capacité d’épargne mensuelle : si l’on souhaite investir en SCPI de rendement à crédit, il convient de connaitre son taux d’endettement ainsi que sa capacité d’épargne mensuelle. Si l’investissement pèse trop sur le taux d’endettement d’un investisseur, les banques auront tendance à ne pas financer le projet.

• Le capital disponible : Investir en cash ou en assurance vie sont des solutions intéressantes. Il convient néanmoins de garder un peu de capital disponible de côté, en cas d’imprévus.

Nos experts en gestion de patrimoine sont à l’écoute et disponibles pour vous aider dans vos choix d’investissement et pour répondre à toutes vos questions. 

 

La SCPI est un placement à long terme qui comprend des risques. Étant un investissement immobilier, la SCPI est considérée comme peu liquide et doit être pensée dans une optique de placement à long terme. La durée de détention recommandée est de dix ans. Cet investissement comporte donc des risques, notamment un risque de perte en capital. D’autre part, les revenus ne sont pas garantis et dépendent de l’évolution du marché immobilier. Enfin, il faut se rappeler que les performances passées ne préjugent pas des performances futures.