Comment choisir les meilleures SCPI ?

Il y a aujourd’hui une multitude d’acteurs sur le marché des SCPI. L’ensemble des 180 SCPI du marché gère 65 milliards d’euros d’actifs sous gestion (capitalisation totale). La notoriété de ce placement encourage tous les ans la création de nouvelles SCPI et beaucoup de nouveaux entrants tentent de se démarquer du reste du marché. 

Quelles-sont les meilleures SCPI ?

Il est assez compliqué d’affirmer que certaines SCPI sont automatiquement « meilleures » que le reste du marché. La question importante serait plutôt : comment sélectionner et déterminer quelles SCPI se démarquent des autres ? En quoi une SCPI est meilleure qu’une autre ? Quelles données faudrait-il analyser ? En effet, il faut d’abord comparer ce qui est comparable ; il est par exemple compliqué de comparer des SCPI possédant des parcs immobiliers très différents. Il est plus simple et plus pertinent d’analyser les SCPI en fonction de leur univers d’investissement et immobilier. Une fois les SCPI comparables mises côte-à-côte, il y a un certain nombre de critères à étudier, voici les plus importants.

Le rendement des SCPI

Le premier critère qui nous importe à tous est bien évidemment le rendement des SCPI : le TDVM (Taux de Distribution sur Valeur de Marché). Le rendement moyen des SCPI en 2019 était de 4,40% (et de 4,35% en 2018), ce qui peut déjà donner une indication de performance sur une SCPI qui pourrait vous intéresser. Une SCPI qui n’arrive pas à atteindre des rendement satisfaisants (au moins la moyenne) est généralement synonyme d’une gestion passive, et du manque d’opportunisme de la part de la société de gestion qui gère la SPCI. Il convient également de regarder l’historique des rendements distribués par cette SPCI : si l’historique est stable et que la SCPI ne distribue pas des rendements en dents de scie, cela est bon signe et signifie qu’elle est capable de gérer à l’avance les distributions de loyers aux détenteurs de parts, en étudiant et anticipant son parc immobilier de manière assez active. Si l’on devait choisir, le choix se porterait sur une SCPI avec un rendement se situant vers la moyenne mais distribuant à peu de choses près le même rendement tous les ans, plutôt qu’une SCPI qui distribue 8% une année et 3% l’année suivante. 

Les taux d’occupation du parc immobilier

Il existe deux types de taux d’occupation : le taux d’occupation physique et le taux d’occupation financier. Comme son nom l’indique, le taux d’occupation physique nous indique de l’occupation des locaux mis en location par la SCPI : une SCPI affichant un taux d’occupation physique de 100% est synonyme d’un remplissage total des locaux qu’elle met en location. Le plus important pour les détenteurs de parts d’une SCPI est le taux d’occupation financier. En effet, ce dernier est un indicateur de performance financière du parc immobilier : si le taux d’occupation financier est de 100%, cela signifie que la SCPI récolte tous les loyers et que la totalité de son parc immobilier est loué. Les taux d’occupation sont rarement de 100%, notamment dû aux travaux en cours (donc absence de locataire), aux changements de locataires et autres raisons de vacance « naturelle ». Les taux d’occupation se situent généralement entre 85% et 95% en fonction des SCPI.

La capitalisation des SCPI

La capitalisation d’une SCPI est calculée en multipliant le nombre de parts souscrites en jouissance par le prix de la part. C’est un indicateur de poids à considérer car si la SCPI collecte beaucoup (+ de capitalisation), cela lui permet d’acquérir plus d’actifs et donc de diversifier le risque global sur de nouveaux actifs immobiliers et sur de nouveaux locataires. On aura tendance à préférer des SCPI possédant des capitalisations fortes (au moins 300 millions d’euros), car il a moins de risque pour les détenteurs de parts à investir dans une SCPI possédant plus d’immeubles et plus de locataires.

Le taux de réserve des SCPI 

Le quatrième critère important à prendre en compte dans l’analyse des SCPI est le taux de réserves dont elles disposent (le report à nouveau). Une SCPI qui souhaite délivrer des rendements confortables et stables se doit de verser des capitaux de côté afin de pallier les risques de loyers impayés, de crises immobilières ou financières et de travaux conséquents imprévus. Si une SCPI dispose d’une réserve relativement importante, c’est aussi un gage de la qualité de la société de gestion. 

Attention, il ne faut pas qu’une SCPI affiche un taux de report à nouveau trop important. Cela serait signe qu’une grande quantité de liquidités reste sur des placements peu (voire pas du tout) rémunérateurs. Il faut que la SCPI puisse doser son report à nouveau sans placer trop de capitaux sur des comptes « dormants » (ce qui aurait pour effet une baisse du rendement de la SCPI). 

Notre stratégie

Nous prenons bien évidemment en compte tous les critères cités ci-dessus dans notre étude des SCPI et pour mettre à jour nos préférences et nos allocations. Il existe d’autres critères importants dans l’étude des SCPI et de leur compatibilité avec la situation de nos clients, notamment lorsque les critères déjà évoqués font ressortir un certain nombre d’entre-elles de la majorité du marché. Ces éléments sont : 

• La stratégie d’investissement de la SCPI
• Le parc immobilier de la SCPI (géographie, typologie d’actifs, locataires, baux commerciaux) 
• La situation fiscale des investisseurs
• Le patrimoine des investisseurs
• La méthode d’acquisition des parts (cash, crédit, démembrement, assurance vie)
• La société de gestion et ses actionnaires (on remarque que les sociétés de gestion indépendantes ont tendance à être plus performantes et opportunistes que les sociétés de gestion bancaires).

Pourquoi choisir Euodia ? 

Nos experts en gestion de patrimoine sont toujours disponibles pour répondre à d’éventuelles question sur les « meilleures SCPI » et pour vous orienter vers le meilleur choix possible. Nous sommes un cabinet de gestion de patrimoine indépendant, ce qui nous offre la possibilité de changer de point de vue, et de ne dépendre d’aucune SCPI ou société de gestion. Nos choix d’investissement ne sont pas biaisés et nos critères d’analyse des SCPI ne changeront pas.

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