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Le démembrement de propriété, une solution patrimoniale

| #Immobilier

Le démembrement de propriété, une solution patrimoniale

 

Qu’est-ce que le démembrement de propriété

 

Etre propriétaire c’est avoir l’usage des biens (usus), c’est également la possibilité de faire fructifier les revenus d’un bien (fructus) et enfin la possibilité de disposer de ce bien (abusus).

La particularité du droit civil français est la possibilité de démembrer ce droit de propriété et d’en contracter deux : l’usus et le fructus pour former l’usufruit. De l’autre côté il y a aura la nu propriété.

L’usufruit est à priori un droit viager, mais il peut également avoir une nature temporaire et s’éteindra au terme d’un délai fixé au préalable.

 

 

La gestion de la propriété en démembrement

 

La gestion d’un bien immobilier en démembrement de propriété est le reflet des droits de chacun. En effet, l’usufruitier assumera l’intégralité des charges courantes dans la mesure ou il est le seul à bénéficier des revenus. Dans le cadre de cette gestion, l’usufruitier pourra signer seul les baux d’habitation, mais devra avoir l’accord du nu propriétaire pour les baux ruraux et commerciaux. Ces derniers étant assimilés à des actes de disposition, il faudra l'accord exprès du nu propriétaire.

 

 

La répartition des charges en présence d’un démembrement de propriété

 

Au titre de la répartition des différentes charges on distingue les charges courantes, des charges fiscales.

L’usufruitier assumera seul les charges courantes. En ce qui concerne les grosses réparations (art 606 du Code civil), qui ont une vocation à durer dans le temps (ex : mur porteur, toit)), le nu propriétaire sera en charge de ces travaux.

Pour la charge fiscale, l’usufruitier sera continuera à régler la taxe d’habitation et la taxe foncière. Avec l’ISF (impôt sur la fortune), l’usufruitier devait déclarer le bien comme si il le possédait en nu propriété sur la déclaration. Avec l’IFI (impôt sur la fortune immobilière) la règle ne change pas en son principe, toutefois, l’usufruit légal au profit du conjoint survivant oblige une imposition répartie entre le nu propriétaire et l’usufruitier. Cette règle est donc fortement défavorable pour les enfants héritiers de la nue propriété. Cette imposition répartie se fait en fonction de l’âge de l’usufruitier. Plus l’usufruitier est vieux, plus la part de l’usufruit est faible.