IMMOBILIER | 3 min. de lecture

Résidences avec services : quelle fiscalité à la revente ?

Thomas RICHET - 5 articles rédigés
Consultant en Gestion Privée - Partenaire indépendant
Prendre un rendez-vous

 

Investir dans la pierre pour se constituer un patrimoine séduit de plus en plus contribuables souhaitant défiscaliser. Il est particulièrement question de l’investissement locatif sous le statut de loueur meublé et au moyen des résidences de services.

 

Qu’est-ce qu’une résidence avec services ?

Les résidences de services accueillent un type de population particulière en fonction de leur nature : affaires, tourisme, seniors ou étudiantes. Ces résidences prodiguent des services spécifiques afin d’améliorer le quotidien comme l’accueil, le ménage, la laverie et le petit-déjeuner. Ils comprennent des espaces collectifs et privatifs.

Voici plus en détails les différents types de résidences avec services :

  • Les résidences étudiantes : adaptées aux besoins de la jeune population ;
  • Les résidences seniors : maisons de retraite modernes qui proposent des chambres adaptées aux personnes âgées autonome ou à mobilité réduite ;
  • Les résidences de tourisme : accueillent les vacanciers avec les aménagements propices à la détente ;
  • Les résidences d’affaires : accueillent par exemple les séminaires d’entreprises.

Si vous souhaitez revendre votre résidence, une fiscalité particulière s’applique.

 

Le régime des plus-values immobilières

La fiscalité est soumise au régime des plus-values immobilières des particuliers à la revente. La taxe applicable à cette plus-value est de 19%, à laquelle s’ajoute les prélèvements sociaux de 15,5%. De plus, si votre plus-value atteint plus de 50 000 euros, une taxe additionnelle de 2% à 6% est appliquée.

Avantages :

  • Le montant des amortissements pratiqués n’intervient pas dans le calcul de la plus-value imposable.
  • Le contribuable peut bénéficier du forfait de 15 % pour les dépenses de travaux et du forfait de 7,5 % pour les frais d’acquisition.

Dans le cas d’un investissement Censi-Bouvard, vous êtes dans l’obligation de louer le bien pendant minimum 9 ans. Dans le cas d’un investissement LMNP amortissable, vous n’avez pas de limite de détention obligatoire.

Un abattement pour réduire le montant taxé est possible en fonction de la durée de détention. Cela aussi bien sur l’IR que sur les prélèvements sociaux.

 

#Investir

Quel montant souhaitez-vous INVESTIR EN LMNP ?

 

La fiscalité par rapport aux revenus locatifs

Le nouvel acheteur profitera de la même fiscalité que celle du détenteur au moment de l’achat. Rappelons brièvement en quoi cela consiste : les revenus locatifs étant des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), ils sont imposés comme tels et non comme des revenus fonciers.

Un expert-comptable calculera la fiscalité dans la mesure où le loueur qui exerce une activité commerciale devient une micro-entreprise. Il s’agit en effet de la perception de revenus professionnels issue d’une activité qui requiert d’être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).

Le statut de LMNP – loueur en meublé non professionnel – ouvre droit à d’importantes réductions fiscales par rapport à l’impôt sur le revenu. Il s’agit de l’amortissement sur le mobilier et l’immobilier (sans le terrain qui est non amortissable) et de la déduction des charges sous le régime réel simplifié. Pas de plafonnement de défiscalisation sous ce régime, puisque les excédents d’amortissement sont reportés sur les années suivantes. Il est également possible de récupérer la TVA sur une résidence acquise en état futur d’achèvement (VEFA), et de déduire les déficits fonciers en cas de travaux.

Parmi les charges déductibles :

  • Les frais de notaire et ses honoraires,
  • Les intérêts de l’emprunt,
  • Les assurances,
  • La taxe d’habitation, etc.

Dans le cas du régime micro BIC en revanche, vous profitez d'un abattement forfaitaire de 50% à 71%, ainsi que de la réduction d’impôt de 11% pendant 9 ans si vous avez choisi le régime Censi-Bouvard.

 

Revendre sa résidence avec services : les points à noter

Plusieurs paramètres doivent être étudiés avant la revente :

  • Le prix d’achat initial,
  • Le prix de revient et le prix de revente,
  • Le montant des revenus globaux et celui du résultat fiscal.

Une simulation est recommandée, nécessitant l’accompagnement d’un expert-comptable afin de dégager la meilleure plus-value. Évaluez la qualité de vos recettes locatives annuelles pour fixer le prix de vente. La décision de revendre sera prise après une analyse du patrimoine immobilier existant : rentabilité, risques, etc.

Le nouvel acquéreur se focalisera en particulier sur le gestionnaire et le bail commercial signé, puisqu’il deviendra à son tour le propriétaire-bailleur. Attention donc au choix de l’exploitant bien avant l’achat lui-même, de même qu'à la qualité du bail commercial en question.

 

Besoin d'un conseil concernant la revente de votre résidence avec services ? Contactez dès à présent votre conseiller Euodia !

Article publié le 5 Avril 2022

Articles similaires

Quelles différences entre résidence seniors et EHPAD ?
IMMOBILIER | 4 min. de lecture Lire l'article
Tout comprendre au statut LMNP
IMMOBILIER | 3 min. de lecture Lire l'article
Quels critères remplir pour obtenir le statut LMNP ?
IMMOBILIER | 4 min. de lecture Lire l'article
Macron vs Le Pen : demandez le programme
PATRIMOINE | 4 min. de lecture Lire l'article
Clôturer son PEL pour investir en SCPI
PATRIMOINE | 3 min. de lecture Lire l'article