Résidences avec services : quelle fiscalité à la revente ?

Investir dans la pierre pour se constituer un patrimoine séduit de plus en plus les contribuables souhaitant optimiser fiscalement leurs impôts. Il est particulièrement question de l’investissement locatif dans les résidences de services sous le statut de Loueur Meublé Non Professionnel.

QU'EST-CE QU'UNE RÉSIDENCE DE SERVICES ?

Les résidences de services accueillent un type de population particulier en fonction de leur nature : affaires, tourisme, seniors ou étudiant. Ces résidences proposent des services spécifiques pour améliorer le quotidien, comme l’accueil, le ménage, la laverie et le petit-déjeuner. Ils comprennent des espaces collectifs et privatifs.

Voici plus en détails les différents types de résidences avec services :

• Les résidences étudiantes : adaptées aux besoins de la jeune population ;
• Les résidences seniors : maisons de retraite modernes qui proposent des chambres adaptées aux personnes âgées autonome ou à mobilité réduite ;
• Les résidences de tourisme : accueillent les vacanciers avec les aménagements propices à la détente ;
• Les résidences d’affaires : accueillent par exemple les séminaires d’entreprises.

Si vous souhaitez revendre votre résidence, une fiscalité particulière s’applique.

LE RÉGIME DES PLUS-VALUES IMMOBILIÈRES

À la revente d'une résidence, la fiscalité est soumise au régime des plus-values immobilières des particuliers. L'impôt applicable à cette plus-value est de 19%, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,20%. De plus, si votre plus-value atteint plus de 50 000€, une taxe additionnelle de 2% à 6% est appliquée.

Avantages :

• Le montant des amortissements pratiqués n’intervient pas dans le calcul de la plus-value imposable.
• Le contribuable peut bénéficier d'un forfait de 15 % pour les dépenses de travaux et d'un forfait de 7,5 % pour les frais d’acquisition.

Dans le cas d’un investissement Censi-Bouvard, vous êtes dans l’obligation de louer le bien pendant minimum 9 ans. Dans le cas d’un investissement LMNP amortissable, vous n’avez pas de limite de détention obligatoire.

Un abattement pour réduire le montant taxé reste possible en fonction de la durée de détention. Cela aussi bien pour l’impôt sur le revenu que pour les prélèvements sociaux.

LA FISCALITÉ PAR RAPPORT AUX REVENUS LOCATIFS

L'acheteur profitera de la même fiscalité que celle du détenteur au moment de l’achat. Rappelons brièvement en quoi cela consiste : les revenus locatifs étant des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), ils sont imposés comme tels et non comme des revenus fonciers.

Le statut de LMNP – Loueur en Meublé Non Professionnel – ouvre donc droit à d’importantes réductions fiscales par rapport à l’impôt sur le revenu. Il s’agit d'amortissements sur le mobilier et l’immobilier (sans le terrain, non amortissable) et de la déduction des charges sous le régime réel simplifié. Il n'y a pas de plafonnement de défiscalisation sous ce régime, puisque les excédents d’amortissement sont reportés aux années suivantes. Il est également possible de récupérer la TVA sur une résidence acquise en état futur d’achèvement (VEFA), et de déduire les déficits fonciers en cas de travaux.

Parmi les charges déductibles :

• Les frais de notaire et ses honoraires,
• Les intérêts de l’emprunt,
• Les assurances,
• La taxe d’habitation, etc.

Dans le cas du régime micro BIC, en revanche, vous profitez d'un abattement forfaitaire de 50% à 71%.

REVENDRE SA RÉSIDENCE DE SERVICES : LES POINTS À NOTER

Plusieurs paramètres doivent être étudiés avant la revente de votre résidence avec services :

• Le prix d’achat initial,
• Le prix de revient et le prix de revente,
• Le montant des revenus globaux et celui du résultat fiscal.

Une simulation est recommandée, nécessitant l’accompagnement d’un expert-comptable afin de dégager la meilleure plus-value. Évaluez la qualité de vos recettes locatives annuelles pour fixer le prix de vente. La décision de revendre sera prise après une analyse du patrimoine immobilier existant : rentabilité, risques, etc.

Le nouvel acquéreur se focalisera en particulier sur le gestionnaire et le bail commercial signé, puisqu’il deviendra à son tour le propriétaire-bailleur. Attention donc au choix de l’exploitant bien avant l’achat lui-même, de même qu'à la qualité du bail commercial en question.

Besoin d'un conseil concernant la revente de votre résidence avec services ? Contactez dès à présent votre conseiller Euodia !

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