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Quelles différences entre résidence seniors et EHPAD ?

IMMOBILIER | 4 min. de lecture

 

La principale différence entre la résidence seniors et l'EHPAD (Etablissement d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes) est le niveau de dépendance des personnes présentes dans ces établissements respectifs. 

Les EHPAD conviennent aux personnes âgées en perte totale d’autonomie et/ou atteints de la maladie d’Alzheimer tandis que les résidences seniors sont destinées aux personnes souhaitant résider dans un logement plus adapté à leur retraite, accompagné d’un service à la carte. Ces résidences sont un ensemble immobilier de logements collectifs, non médicalisés, qui s'adaptent à la perte progressive d’autonomie des personnes âgées.

Ces hébergements pour personnes âgées deviennent, depuis quelques années, une véritable tendance : un nombre croissant de particuliers intègrent ces résidences, au détriment des maisons de retraites traditionnelles. Pour quelles raisons ?

 

La comparaison

Les résidences de services seniors proposent une aide médicale à domicile sur option, ce qui permet l’anticipation d’une éventuelle perte d’autonomie ainsi qu’un maintien à domicile.

Les EHPAD, eux, prennent médicalement en charge tous les patients. Le personnel soignant (médecins, infirmiers, aides-soignants…) présent dans un EHPAD est spécifiquement qualifiés pour accompagner toutes les personnes atteintes de dégénérescences physiques ou psychiques.

Résidences seniors...

Les résidences seniors présentent également la possibilité, pour le résident, de séjourner dans son appartement. Vous pourrez aménager votre logement à votre convenance et vivre dans un environnement similaire à celui que vous aviez chez vous. Le choc psychologique éventuel sera donc moindre, étant donné "qu’aucuns" changements de lieux de vie ne seront effectués.

... vs EHPAD

La constitution d’un EHPAD est différente d’une résidence senior. L’EHPAD se compose uniquement de chambres équipées en matériel médical.

Les résidences seniors elles, sont constituées de plusieurs appartements ou studios fonctionnels pour personnes âgées, avec des pièces communes (salons, restaurants, piscine et blanchisserie). De fait, un vrai lien social peut être établi entre les autres occupants des résidences, puisqu'elles sont équipées d’espaces de vie communs conviviaux. Le cadre de vie dans ces logements est donc idéal pour des personnes autonomes qui cherchent à maintenir leur vie sociale et vieillir sereinement, loin de l’isolement !

 

Pour L’investisseur

Du point de vue de l’investisseur, la localisation d’un EHPAD n’est pas importante. On construit des EHPAD uniquement sous accord de l’Etat, de l’Agence Régionale de Santé et de la sécurité sociale. Ces emplacements sont là où le besoin se fait ressentir.

L’important pour une personne qui intègre un EHPAD est sa prise en charge et les soins qui lui seront donnés. Ce n’est pas la situation géographique de sa chambre.

A l’inverse, l’emplacement d’une résidence sénior nécessite toutefois une attention particulière, notamment, la proximité des commerces (boulangerie, supermarché, pharmacie, médecin…). L’occupant autonome souhaitera accéder rapidement et facilement aux commodités qu’il côtoie habituellement.

L’idée est, avant tout, d'offrir un "autre chez soi" aux seniors qui conservent un lien sentimental envers leur habitat, point d'ancrage dans leur quotidien et des nombreux souvenirs passés. Or, le "chez soi" ne signifie pas forcément rester dans le même habitat... mais un sentiment de bien-être dans un environnement plus adapté à leur condition, notamment avec le service à la personne.

 

Résidence senior et EHPAD : le point commun

Un dénominateur commun existe entre ces deux investissements : leur statut fiscal.

L’EHPAD et les résidences seniors font parties de la catégorie des résidences services gérées, avec le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel).

Concernant les résidences de services, le locataire est la société de gestion. Il est donc important, quand on entame une réflexion d’investissement dans ce secteur, de se diriger vers les meilleurs gestionnaires du marché. Leur santé financière garantie le bon versement des loyers.

Pour l’investisseur, le gestionnaire représente la clé de voûte de son investissement. La société de gestion s’engage à assurer la pérennité du bien, via l'établissement d’un bail commercial entre les deux partis. Le gestionnaire est également chargé du bon fonctionnement de la location au quotidien, que ce soit au niveau administratif ou financier.

 

La fiscalité LMNP

Le statut LMNP présente un avantage fiscal intéressant. Grâce à la Location Meublée Non Professionnelle, l’investisseur évite l’imposition des revenus fonciers - très élevés - et accède au régime fiscal des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Il permet aussi aux particuliers de diversifier leur patrimoine tout en percevant des revenus complémentaires sous forme de loyers.

D'autre part, l’investissement en résidences senior répond principalement à une logique de défiscalisation. Plusieurs dispositifs fiscaux ont donc été mis à disposition des investisseurs, rendant la fiscalité de cet investissement locatif très attirante. Cela inclue une réduction d'impôt, des exploitants garantissant le versement des loyers même en l'absence de locataires, etc. Entre autres avantages du LMNP :

  • La loi Censi-Bouvard. Elle a été mise en place par l’Etat afin d’encourager l’investissement dans l'immobilier par les particuliers. L’investisseur peut bénéficier d’une remise d'impôt de 11% du prix d’achat du logement en résidence sur 9 ans.
  • La récupération de la TVA est aussi possible, mais uniquement sous le statut LMP ou LMNP. Plusieurs étapes sont nécessaires pour bénéficier de cette exonération : le règlement de l’achat immobilier ainsi que la demande de numéro de TVA auprès de l’administration fiscale.

Cette "carotte fiscale" permet donc aux nombreux investisseurs de multiplier la rentabilité des sommes investis.

 

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Notre conseil

Le marché des résidences seniors est en plein essor depuis quelques années. Les chiffres parlent d’eux-mêmes. On ne peut que constater l'enthousiasme provoqué par ces logements seniors. Fin 2017, on comptait 620 résidences, soit environ 50 000 logements. Le marché des résidences seniors a progressé au rythme de 80 unités par an en moyenne entre 2019 et 2021. A l'horizon 2022, les estimations prévoient un parc de 922 établissements, autrement dit + 48 % de croissance par rapport à 2017.

Les seniors, cœur de cibles de ces logements, sont toujours plus nombreux et représentent 40% de la population française en 2022, notamment grâce à un accroissement de l’espérance de vie. Ce vieillissement de la population française s’accompagne naturellement d’une augmentation de la demande en logements adaptés aux personnes âgées 

Investir en résidences seniors est donc un choix logique si l’on pense à la loi de l’offre et de la demande. Ces résidences de services, favorisant la vie collective et un environnement calme, s’ancrent dans les tendances actuelles du quotidien. Le marché des résidences seniors s'avère donc un secteur stable et rentable pour un investissement de qualité.

Article publié le 24 Mai 2022

Arsani SHENOUDA Consultant en Gestion Privée 5 articles rédigés

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