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La SCPI dans le contrat d’assurance-vie

IMMOBILIER | 3 min. de lecture

 

L’investissement en Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) séduit de plus en plus de Français. Le contrat assurance-vie est, quant à lui, l'investissement préféré des Français. Et si les deux étaient compatibles ? Et si vous pouviez investir en SCPI via une assurance-vie ? Explications ! 

 

Quels intérêts présentent les SCPI dans un contrat d’assurance-vie ?

Historiquement, les contrats d’assurance-vie ont toujours été des supports d’investissement prisés des Français. Or dans les années 2000, les assurances-vie ont été contractées en masse et investies pour la plupart sur le fonds euro. Le fonds euro permet en effet de bénéficier d’un investissement à capital garanti et d’un rendement intéressant d’environ 5% annualisé. Ces fonds sont majoritairement adossés à de la dette de pays européens, ce qui explique la garantie du capital par l'État. Avec la baisse des taux d’emprunt des pays de la zone euro, le rendement du fonds euro a linéairement baissé jusqu’à atteindre des taux de rémunération presque nuls pour les investisseurs. 

Comme le fonds euro ne rémunère plus assez, les investisseurs se sont tournés vers d’autres typologies de fonds. Toutefois les fonds obligataires rémunèrent bien souvent trop peu... Quant aux fonds en obligations convertibles ou actions, exposés aux marchés financiers, ils restent trop risqués pour des investissements en prime unique ou tout simplement pour des profils d’investisseurs prudents.

Dans ce contexte, les supports immobiliers sont d’excellentes alternatives, peu risquées et offrant le double ou le triple du rendement du fonds euro. Les SCPI sont tout particulièrement prisées car elles s’avèrent très sécuritaires. Le modèle même de la SCPI est basé sur la mutualisation du risque et la diversification des actifs de qualité. Par conséquent, la SCPI logée au sein du contrat d’assurance-vie est l’option rêvée pour tout investisseur souhaitant trouver une alternative aux fonds euros. 

 

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Les caractéristiques d’un investissement SCPI en assurance-vie 

La première différence entre une souscription SCPI en direct ou au sein d’un contrat d’assurance-vie est la politique de frais. Dans le cas d’une souscription classique en direct, les frais sont prélevés à la sortie de l’investisseur, c’est-à-dire à la revente de ses parts, et sont d’en moyenne 10%. Au sein du contrat d’assurance-vie, il existe plusieurs types de frais : 

  • les frais de versement, 
  • les frais de gestion,
  • les frais de souscription de la SCPI. 

Les frais de versement et de gestion sont propres à chaque contrat. En revanche, les frais de souscription sont inhérents à toute souscription en SCPI. Dans le contrat d'assurance-vie, ces frais d’entrée sont appliqués à l’entrée et varient selon les SCPI. Ces frais sont uniques et n’interviendront qu’une seule fois. 

Une autre différence est que les loyers distribués par la SCPI sont automatiquement réinvestis au sein de l’enveloppe de l’assurance-vie. L’assurance-vie est une enveloppe dite "hermétique fiscalement" : l’imposition n’est déclenchée qu’à la sortie. Tant que les capitaux restent investis, ils ne sont pas imposés. Plutôt que de constituer une solution d’investissement visant à vous apporter des revenus complémentaires, l’investissement en SCPI au sein du contrat d’assurance-vie favorise la capitalisation et la constitution d’épargne sur le long-terme. 

 

 

Finalement, une différence majeure entre ces deux investissements est la fiscalité. D’un côté, en investissant en direct, vous serez fiscalisés aux revenus fonciers classique pour une SCPI française (Tranche marginale d’imposition + prélèvements sociaux) et selon un calcul différent pour les SCPI européennes (Tranche marginale d’imposition – Taux moyen d’imposition). Il faut également prendre en compte l’impôt sur la plus-value immobilière à la revente des parts si il y en a une. 

Au sein de l’assurance-vie, c’est la fiscalité de cette dernière qui s’applique. Ici, les plus-values sont imposées comme des plus-values sur valeurs mobilières. Pour faire simple, jusqu’à la 8ème année, vous serez imposés à 30% sur vos plus-values. Les 8 premières années du contrat d’assurance-vie révolues, les avantages fiscaux de l’assurance-vie sont débloqués, à savoir : un abattement annuel de 4 600€ pour une personne seule et 9 200€ pour un couple. Par ailleurs, le taux d’imposition sur les euros excédant l’abattement sera de 17,2% (prélèvements sociaux) + 7,5% ou votre imposition sur le revenu.

 

L'atout fiscal de l'enveloppe assurance-vie

Imaginons que vous souhaitiez investir 10 000€ dans une SCPI via un contrat d'assurance-vie. Vous choisissez une SCPI spécialisée dans l'immobilier d'entreprise qui affiche un taux de rendement de 5% par an. Avec un contrat d'assurance-vie, vous pouvez bénéficier d'avantages fiscaux comme l'exonération d'impôt sur les plus-values en cas de rachat après 8 ans.

De plus, vous pouvez également effectuer des arbitrages entre différents supports d'investissement sans payer d'impôts, ce qui vous permet de diversifier vos investissements. Ainsi, grâce à ce placement, vous pouvez espérer un rendement brut de 500€ par an, soit un rendement net après impôts de 425€ par an. 

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Article publié le 16 Janvier 2023

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