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Résidence senior : demande réelle pour une offre limitée

Après des débuts en pente douce dans les années 1980, le marché de la résidence senior connaît aujourd'hui un essor certain.

Selon l'Insee, les plus de 60 ans seront 40% plus nombreux en 2030 qu’aujourd’hui et grâce aux progrès de la médecine la durée de vie va continuer à augmenter.

Bien qu’en général, les personnes âgées cherchent à rester le plus longtemps possible chez elles, leur habitat n’est pas toujours propice à une perte d’autonomie ou à une raréfaction des relations sociales.

Le marché de la résidence senior et ses principaux acteurs

Le marché de l’hébergement pour seniors s’est étoffé depuis les années 2000. L’offre existante et future permet aux personnes âgées de trouver chaussure à leur pied plus facilement, que ce soit en matière de localisation géographique, de caractéristiques du logement, ou en termes de services proposés sur place.

Bien que le nombre de résidences seniors croît chaque année, il existe encore un manque important de places disponibles pour les seniors intéressés qui sont de plus en plus nombreux. Que l’on soit acquéreur ou futur locataire,  il est difficile de parvenir à trouver une place.

Les résidences seniors "pratiques"

Il existe différents acteurs sur le marché et les prestations proposées varient en fonction des établissements. Par exemple, si vous recherchez un appartement en résidence senior, il vous en coûtera environ 120.000 € pour 45 m² en passant par les Sénioriales ou les Villages d’Or, qui compte déjà une trentaine de réalisations, en ville et à la campagne.

Les services proposés sont en revanche réduit au «minimum» via ces gestionnaires : boulodrome, piscine et gardien pour les Senioriales, club-house avec salle de détentes et activités collectives ponctuelles pour les Villages d’Or.

En tant que propriétaire ou locataire, il ne faut pas perdre de vue que tout résident aura entre 140 et 180 euros de charges à payer mensuellement  ce qui correspond aux frais tels que le gardiennage, l’entretien des parties communes ou autres.

Les résidences seniors avec "services maximums"

En revanche, d’autres acteurs ont tout misé sur la diversité et la qualité des services proposés. Chez Domitys et les Jardins d’Arcadie, c’est ce principe qui a été choisi. Ces sociétés proposent chacune des gammes de «services à la carte» très étendues. Leurs résidences sous gestion sont systématiquement dotées de piscine, salle de sport, salle de jeux et activités diverses, restaurant(s)... sans compter l’intervention régulière de professionnels tels que des coiffeurs, des masseurs-kinésithérapeutes,  des médecins etc.

Pour être locataire, il faut compter entre 500 et 700 euros de loyer de base auxquels s’ajoutent les services à la carte optionnels.

Le fort potentiel du marché de la résidence senior et la diversité potentielle de l’offre proposée attire régulièrement de nouveaux acteurs, chacun avec son propre positionnement (Ovelia, Primavera ou encore Cogedim Club - voir son concept à part entière Villa Sully-).

En effet, le groupe GDP Vendôme, plus connu pour la gestion d'EHPAD, a créé récemment une marque de résidences seniors haut de gamme appelée «Villa Sully». La première résidence est en cours de réalisation à Annecy et d’autres vont suivre, notamment à Grenoble, puis à Montreuil. L'avantage de ces résidences est la domotique  omniprésente dans les appartements (télémédecine, chemin lumineux, détection de chute, ouverture automatiques des portes...) ainsi les résidents seront réellement aidés dans le quotidien et pourront y résider plus longtemps.

Côté investisseur : les raisons d’investir en résidence senior

Avis aux investisseurs : plus vous investirez tôt et profiterez d’emplacements "primes" plus votre investissement sera attractif à la revente. Il est important de bien choisir le gestionnaire, car c’est celui-ci qui reflètera la «qualité» de votre bien et sa bonne gestion.

Les résidences de services seniors permettent aux investisseurs de bénéficier au choix d'une défiscalisation en loi Censi-Bouvard avec une réduction du montant de l’impôt de 11% de la valeur du bien sur 9 ans ou du LMNP classique (dit «fiscalement neutre»: car vous pouvez amortir la valeur du bien sur 20 à 30 ans et s’éviter ainsi une imposition des loyers perçus).

A noter que certaines résidences sont éligibles au dispositif Duflot, notamment via les Villages d’Or et quelques programmes des Sénioriales.

Du côté du rendement, les loyers sont garantis par le gestionnaire au travers d’un bail commercial avec un rendement compris entre 3,5 et 4,3% en LMNP, tandis que la location libre devrait rapporter 3% à 3,5% avec Duflot.

Article publié le 29 Décembre 2020

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