Nouveau DPE 2027 : des milliers de propriétaires vont être concernés

Le diagnostic de performance énergétique va une nouvelle fois évoluer. À compter du 1er janvier 2027, le mode de calcul du DPE deviendra plus favorable aux logements utilisant l’électricité, notamment pour le chauffage et la production d’eau chaude.

L’arrêté du 19 août 2026, publié au Journal officiel le 26 août, prévoit en effet d’abaisser le coefficient de conversion de l’électricité de 1,9 à 1,7. Une modification qui peut sembler très technique, mais dont les conséquences sur le marché immobilier seront loin d’être anecdotiques.

Selon les estimations associées à la réforme, environ 300 000 résidences principales pourraient sortir des classes F et G du DPE, dont près de 125 000 logements du parc locatif privé.

Autrement dit, des milliers de propriétaires pourraient voir leur logement sortir du statut de passoire énergétique sans réaliser de nouveaux travaux de rénovation.

Une évolution particulièrement importante alors que les contraintes pesant sur les logements mal classés continuent de se renforcer.

Nouveau DPE 2027 : qu’est-ce qui va réellement changer ?

Pour comprendre la réforme du DPE prévue en 2027, il faut revenir sur une notion essentielle : la différence entre énergie finale et énergie primaire.

L’énergie finale correspond à l’énergie effectivement consommée dans le logement et facturée au ménage : électricité, gaz, fioul ou encore bois.

Mais le DPE ne se contente pas d'utiliser cette consommation. Il prend notamment en compte l’énergie primaire, c’est-à-dire la quantité d’énergie nécessaire en amont pour produire et acheminer l’énergie jusqu’au logement.

C’est là qu’intervient le fameux coefficient de conversion de l’électricité.

Pour le gaz, le fioul ou le bois, ce coefficient est fixé à 1. Pour l’électricité, il est supérieur en raison des transformations et pertes prises en compte lors de sa production et de son acheminement.

Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient appliqué à l’électricité est de 1,9.

À partir du 1er janvier 2027, il passera à 1,7.

Concrètement, pour une même quantité d’électricité consommée, le calcul retiendra donc moins d’énergie primaire qu'auparavant.

Prenons un exemple simple.

Pour 100 kWh d’électricité consommés, le DPE retient actuellement l’équivalent de 190 kWh d’énergie primaire. Avec le nouveau coefficient, il n’en retiendra plus que 170 kWh.

La consommation réelle du logement ne change pas. Sa facture d’électricité ne baisse pas automatiquement. Son isolation reste identique.

Mais sa consommation conventionnelle retenue dans le calcul du DPE diminue.

Et cela peut suffire à faire gagner une classe énergétique à certains logements situés à proximité d’un seuil.

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Pourquoi l’électricité était-elle pénalisée dans le calcul du DPE ?

Cette nouvelle réforme s’inscrit dans une évolution engagée depuis plusieurs années.

À l’origine, le coefficient appliqué à l’électricité était fixé à 2,58. Il est ensuite passé à 2,3 lors de la réforme du DPE de 2021, puis à 1,9 au 1er janvier 2026.

Il descendra donc à 1,7 en 2027.

Pour le gouvernement, l’objectif est notamment de mieux prendre en compte la particularité du mix électrique français et de favoriser l’électrification des usages.

Le ministère de la Transition écologique estime que l’ancien calcul pouvait défavoriser certains logements électriques par rapport aux logements chauffés au gaz ou au fioul, alors même que l’électricité française présente une empreinte carbone relativement faible.

La réforme s’inscrit ainsi dans le plan gouvernemental d’électrification des usages et vise notamment à renforcer l'intérêt des équipements comme les pompes à chaleur en remplacement des chaudières fonctionnant aux énergies fossiles. Le ministère indique par ailleurs qu'aucun logement ne verra sa note DPE se dégrader du fait de cette modification.

300 000 logements pourraient sortir du statut de passoire thermique

C’est évidemment le chiffre le plus spectaculaire de cette réforme.

Selon les estimations présentées lors de la consultation publique précédant l’arrêté, l’abaissement du coefficient de conversion de l’électricité devrait permettre à environ 300 000 résidences principales de sortir des classes F et G.

Pour rappel, les logements classés F ou G au DPE sont considérés comme des passoires énergétiques.

Le gouvernement estime également que la réforme entraînerait une réduction d’environ 14 % du nombre de passoires énergétiques dans le parc locatif privé, représentant quelque 125 000 logements.

L’enjeu est majeur pour les propriétaires bailleurs.

Car lorsqu’un logement passe de F à E, ou de G à F ou E, ce simple changement d’étiquette peut avoir d’importantes conséquences réglementaires et patrimoniales.

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Pourquoi cette réforme du DPE est particulièrement importante pour les propriétaires bailleurs ?

Depuis plusieurs années, la classe énergétique d’un logement n’est plus une simple information affichée dans une annonce immobilière.

Elle conditionne désormais directement la possibilité de louer certains biens.

En métropole, les logements classés G ne sont plus considérés comme décents depuis le 1er janvier 2025 lorsque les critères s'appliquent à la signature, au renouvellement ou à la reconduction du bail.

Le calendrier prévoit ensuite :

les logements classés F à partir de 2028, puis les logements classés E à partir de 2034.

À cela s’ajoute le gel des loyers des logements classés F ou G. En métropole, un propriétaire ne peut notamment plus appliquer la révision annuelle du loyer pour les baux concernés lorsque le logement appartient à l’une de ces deux catégories.

Dans ce contexte, gagner une seule lettre sur son DPE peut totalement modifier la situation d’un investissement immobilier.

Un appartement actuellement classé F qui deviendrait E grâce au calcul de 2027 pourrait par exemple ne plus être concerné par l’échéance de 2028.

Pour certains propriétaires, le nouveau calcul du DPE peut donc représenter plusieurs années supplémentaires avant d'avoir à engager certains travaux pour respecter le calendrier de décence énergétique.

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Un logement pourra-t-il gagner une classe sans réaliser de travaux ?

Oui.

C’est précisément l’un des aspects les plus importants, mais également les plus controversés de la réforme.

Le coefficient utilisé dans la formule change, pas nécessairement le logement.

Un propriétaire pourrait ainsi posséder exactement le même appartement au 31 décembre 2026 et au 1er janvier 2027, avec les mêmes fenêtres, la même isolation et le même chauffage, mais bénéficier d'une meilleure étiquette énergétique en raison du nouveau calcul.

Cela ne signifie toutefois pas que tous les logements chauffés à l’électricité gagneront automatiquement une classe.

Le résultat dépendra de leur consommation actuelle, de leurs équipements, de leur surface et surtout de leur proximité avec les seuils séparant les différentes classes énergétiques.

Rappelons également que le classement final du DPE repose sur deux indicateurs : la consommation énergétique et les émissions de gaz à effet de serre. La classe finale correspond à la moins favorable des deux.

La réforme sera donc particulièrement favorable aux logements dont l’étiquette énergétique constitue aujourd'hui le facteur limitant.

Faut-il refaire son DPE en 2027 ?

Bonne nouvelle pour les propriétaires : il ne sera pas nécessaire de payer un nouveau diagnostic uniquement pour profiter du changement de coefficient.

L’arrêté prévoit que les DPE actuellement en cours de validité pourront bénéficier d’une attestation indiquant leur nouvelle étiquette énergétique.

Cette attestation sera disponible gratuitement à partir du 1er janvier 2027 sur l’Observatoire DPE-Audit de l’ADEME.

Aucune nouvelle visite du diagnostiqueur ne sera nécessaire.

Le document modifiera uniquement l’étiquette résultant du nouveau coefficient : les caractéristiques techniques du logement enregistrées lors du diagnostic initial resteront inchangées.

Les DPE réalisés avant le 1er janvier 2027 resteront par ailleurs valables jusqu’à leur date normale d’expiration, même si aucune attestation n’est téléchargée.

Pour les DPE et audits énergétiques réalisés à compter du 1er janvier 2027, le coefficient de 1,7 sera directement intégré dans le calcul.

Une deuxième amélioration du DPE électrique en seulement deux ans

Cette nouvelle modification est d’autant plus significative qu’elle intervient seulement un an après une première réforme.

Au 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l’électricité était déjà passé de 2,3 à 1,9.

Cette première évolution devait permettre à environ 700 000 résidences principales de sortir du statut de passoire énergétique, selon les estimations du Service des données et études statistiques.

Le passage de 1,9 à 1,7 en 2027 pourrait désormais faire sortir environ 300 000 logements supplémentaires des catégories F et G.

En quelques années, le nombre de passoires énergétiques peut donc diminuer très fortement grâce à l'évolution de la méthode de calcul, parallèlement aux rénovations effectivement réalisées dans le parc immobilier.

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Une réforme qui suscite déjà le débat

Cette évolution du DPE oppose deux visions.

Pour ses défenseurs, il s’agit d’abord de corriger un déséquilibre historique au détriment de l’électricité.

Pourquoi un logement utilisant une énergie largement décarbonée en France devrait-il être plus fortement pénalisé qu’un logement utilisant du gaz ou du fioul ?

Le gouvernement souhaite également encourager le remplacement des chaudières fonctionnant aux énergies fossiles par des systèmes électriques plus performants, en particulier les pompes à chaleur.

À l’inverse, les opposants à la réforme soulignent un paradoxe : changer la méthode de calcul du DPE n'améliore ni l'isolation du logement, ni son confort thermique réel.

Un appartement mal isolé restera mal isolé après le 1er janvier 2027.

Une mauvaise fenêtre ne deviendra pas plus performante.

Et la consommation réelle de l’occupant ne diminuera pas simplement parce que la lettre inscrite sur son diagnostic passe de F à E.

C’est pourquoi certains acteurs de la rénovation énergétique craignent que cette réforme ralentisse certains projets de travaux, notamment lorsque le principal objectif du propriétaire était justement de sortir son logement du statut de passoire énergétique.

Le débat dépasse ainsi le simple calcul mathématique : le DPE doit-il prioritairement mesurer la qualité thermique intrinsèque du bâtiment, sa consommation conventionnelle d’énergie ou son impact climatique ?

Le DPE pourrait encore évoluer dans les prochaines années

La réforme de 2027 ne devrait d'ailleurs probablement pas être la dernière évolution du diagnostic de performance énergétique.

Après les modifications concernant les petites surfaces, puis les différents ajustements du coefficient de l’électricité, un autre sujet prend désormais de l’importance : le confort d’été.

Face à la multiplication des épisodes de chaleur, le gouvernement travaille sur une meilleure prise en compte de la capacité des logements à rester habitables pendant les périodes de fortes températures.

Le ministre du Logement Vincent Jeanbrun a notamment indiqué vouloir mieux intégrer cette problématique dans les politiques de rénovation énergétique et dans les dispositifs d’accompagnement.

Le débat sur les « passoires thermiques » pourrait ainsi progressivement être complété par celui des « bouilloires thermiques », ces logements difficiles à maintenir à une température supportable pendant l’été.

Que doivent faire les propriétaires avant le 1er janvier 2027 ?

Pour les propriétaires d’un logement chauffé à l’électricité actuellement classé F ou G, la réforme mérite une attention particulière.

Avant d’engager des travaux uniquement dans le but de franchir une classe DPE, il peut être pertinent de vérifier dans quelle mesure le passage du coefficient de 1,9 à 1,7 pourrait modifier le classement du logement.

Cela ne signifie évidemment pas qu’il faille renoncer à des travaux nécessaires.

Une meilleure isolation, une ventilation efficace, des fenêtres performantes ou un système de chauffage adapté restent susceptibles de réduire durablement la consommation énergétique, les factures et d’améliorer le confort du logement.

Mais d’un point de vue réglementaire et patrimonial, le nouveau calcul peut modifier la stratégie à adopter, en particulier pour les propriétaires d'un logement classé F à proximité de la classe E et confrontés à l'échéance de 2028.

Il faudra également penser, à compter du 1er janvier 2027, à télécharger l’attestation ADEME correspondant au nouveau classement lorsque le logement est concerné.

Nouveau calcul du DPE : un changement technique aux conséquences très concrètes

Quelques dixièmes dans une formule de calcul peuvent avoir plusieurs milliards d'euros d'effets indirects sur le marché immobilier.

Avec le passage du coefficient de conversion de l’électricité de 1,9 à 1,7, des centaines de milliers de logements pourront bénéficier d’un meilleur DPE alors même que leurs caractéristiques physiques resteront identiques.

Pour les propriétaires de biens chauffés à l’électricité, et particulièrement pour les bailleurs possédant un appartement classé F ou G, le 1er janvier 2027 pourrait donc devenir une date décisive.

La réforme pourrait redonner de la valeur à certains logements, repousser certaines contraintes locatives et modifier les arbitrages entre vente, location et rénovation.

Mais elle rappelle également une limite fondamentale du DPE : une meilleure étiquette énergétique ne signifie pas nécessairement qu'un logement a été rénové ou qu'il consommera réellement moins d'énergie.

Le DPE reste avant tout un outil conventionnel destiné à comparer les logements selon une méthode commune. Et cette méthode, manifestement, continue d’évoluer avec les priorités énergétiques et climatiques du pays.