Location saisonnière : comment sont imposés les revenus en 2026 ?

Louer un appartement, une maison ou une résidence secondaire pendant quelques semaines peut permettre de financer une partie des charges du logement.

Mais les revenus reçus par l’intermédiaire d’une plateforme ou directement auprès des voyageurs ne sont pas automatiquement exonérés d’impôt.

Même lorsque la location reste occasionnelle, les recettes doivent généralement être déclarées.

La fiscalité des meublés de tourisme a par ailleurs été profondément modifiée. Les avantages du régime micro-BIC ont été réduits pour les logements non classés, tandis que le classement du meublé joue désormais un rôle beaucoup plus important.

Pour déterminer le régime applicable, il faut examiner :

• le type de logement ;
• son classement éventuel ;
• le montant annuel des recettes ;
• le caractère professionnel ou non de l’activité ;
• les charges supportées ;
• les règles de la commune.

 

Qu’est-ce qu’une location saisonnière ?

Une location saisonnière est généralement un logement meublé proposé à une clientèle de passage pour une courte durée.

Le voyageur utilise le logement comme résidence temporaire et ne doit pas y établir son domicile.

La location peut être proposée :

• à la journée ;
• au week-end ;
• à la semaine ;
• au mois.

Un même client ne peut pas occuper un meublé de tourisme pendant plus de 90 jours consécutifs au cours d’une année civile.

La qualification de meublé suppose également que le logement dispose des équipements nécessaires pour permettre une occupation normale : literie, mobilier, équipements de cuisine, réfrigérateur et ustensiles.

 

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Les recettes relèvent des bénéfices industriels et commerciaux

Contrairement à la location vide, dont les loyers relèvent généralement des revenus fonciers, les revenus de location meublée sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, ou BIC.

Le propriétaire doit déclarer les recettes brutes encaissées, c’est-à-dire les loyers et les charges facturées au locataire.

Les plateformes transmettent généralement au propriétaire un récapitulatif annuel des sommes perçues.

Elles communiquent également certaines informations à l’administration fiscale. Il reste néanmoins de la responsabilité du propriétaire de vérifier les montants déclarés.

 

 

Meublé classé ou non classé : une distinction essentielle

Un meublé de tourisme peut être classé de une à cinq étoiles après une visite réalisée par un organisme agréé.

Le classement est facultatif, mais il peut produire plusieurs effets :

• rassurer les voyageurs ;
• améliorer la visibilité commerciale ;
• influer sur la taxe de séjour ;
• ouvrir droit à un régime micro-BIC plus favorable ;
• faciliter la comparaison avec d’autres hébergements.

Depuis la réforme fiscale, la différence entre un bien classé et un bien non classé est devenue particulièrement importante.

 

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Fiscalité des meublés de tourisme non classés en 2026

Pour les recettes encaissées en 2026 et déclarées en 2027, un meublé de tourisme non classé peut bénéficier du régime micro-BIC lorsque les recettes annuelles ne dépassent pas 15 000 euros.

L’administration applique alors un abattement forfaitaire de 30 %.

Le propriétaire est donc imposé sur 70 % de ses recettes brutes.

Par exemple, pour 10 000 euros de recettes, le bénéfice imposable retenu après abattement est de 7 000 euros.

En contrepartie, le propriétaire ne peut pas déduire séparément :

• les intérêts d’emprunt ;
• les frais de plateforme ;
• les charges de copropriété ;
• les frais de ménage ;
• les travaux ;
• les assurances ;
• les dépenses d’énergie ;
• l’amortissement du logement.

Si les recettes dépassent 15 000 euros, le régime réel devient en principe applicable, sous réserve des règles de dépassement appréciées sur plusieurs années.

Le régime micro-BIC des meublés non classés a donc été considérablement resserré.

 

 

Fiscalité des meublés de tourisme classés en 2026

Pour les recettes perçues en 2026, les meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes peuvent bénéficier du régime micro-BIC jusqu’à 83 600 euros de recettes annuelles.

L’abattement forfaitaire est fixé à 50 %.

Le propriétaire est donc imposé sur la moitié de ses recettes.

Pour 20 000 euros de loyers bruts, le bénéfice imposable est ainsi fixé forfaitairement à 10 000 euros.

Comme pour le micro-BIC des logements non classés, aucune charge ne peut être déduite séparément.

Il faut distinguer ces règles applicables aux recettes de 2026 de celles utilisées pour la déclaration effectuée au printemps 2026 sur les revenus de 2025.

Pour les revenus encaissés en 2025, le plafond micro-BIC des logements classés était de 77 700 euros. Pour les recettes encaissées en 2026, il passe à 83 600 euros.

 

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Comment fonctionne le régime réel ?

Le régime réel devient obligatoire lorsque les recettes dépassent le plafond du micro-BIC applicable.

Il peut également être choisi volontairement lorsque les recettes restent sous ce plafond.

Au régime réel, le propriétaire est imposé sur le résultat réellement dégagé par son activité :

Recettes encaissées – charges déductibles – amortissements éventuels.

Parmi les dépenses susceptibles d’être déduites figurent notamment :

• les intérêts d’emprunt ;
• les frais de dossier ;
• l’assurance du prêt ;
• les charges de copropriété ;
• la taxe foncière ;
• la CFE ;
• les frais de gestion ;
• les commissions des plateformes ;
• les dépenses d’entretien ;
• les honoraires comptables ;
• les assurances ;
• certaines réparations ;
• les consommations payées par le propriétaire.

Le régime réel permet également, sous conditions, d’amortir le logement, le mobilier et certains travaux.

L’amortissement correspond à la prise en compte comptable de la perte de valeur théorique des biens au fil du temps.

Il peut réduire fortement le bénéfice imposable, mais son calcul doit respecter des règles précises.

Le terrain, par exemple, ne peut pas être amorti.

 

 

Micro-BIC ou régime réel : comment choisir ?

Le régime micro-BIC est simple.

Le propriétaire déclare ses recettes brutes et l’administration applique automatiquement l’abattement.

Il peut être intéressant lorsque les charges réelles sont faibles.

À l’inverse, le régime réel peut devenir plus avantageux lorsque le total des charges et des amortissements dépasse l’abattement forfaitaire.

Pour un meublé non classé, le seuil de comparaison est particulièrement bas puisque l’abattement n’est plus que de 30 %.

Un propriétaire supportant un emprunt, des frais de gestion, des charges de copropriété et des travaux peut donc avoir intérêt à étudier le régime réel, même lorsque ses recettes restent inférieures à 15 000 euros.

Le choix ne doit toutefois pas reposer sur une seule année.

Le régime réel implique :

• une comptabilité ;
• une déclaration de résultat ;
• la conservation des justificatifs ;
• un espace fiscal professionnel ;
• souvent l’intervention d’un expert-comptable.

Il faut donc comparer l’économie fiscale potentielle avec le coût et la complexité administrative.

 

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Quel traitement pour les déficits ?

En location meublée non professionnelle, un déficit ne peut généralement pas être imputé sur les salaires ou les autres revenus du foyer.

Il peut être reporté pendant dix ans et imputé sur les futurs bénéfices provenant de locations meublées non professionnelles.

Le traitement des amortissements obéit à des règles particulières. Ils ne doivent notamment pas créer ou aggraver un déficit fiscal dans les mêmes conditions que les charges courantes.

Pour un loueur professionnel, le régime des déficits est différent et peut permettre, sous conditions, une imputation sur le revenu global.

Service-Public rappelle que les déficits issus d’une location meublée non professionnelle sont reportables pendant dix ans sur les revenus de même nature.

 

 

Quelle différence entre LMNP et LMP ?

Un propriétaire est généralement considéré comme loueur en meublé non professionnel, ou LMNP, lorsque l’une au moins des conditions suivantes est remplie :

• les recettes annuelles de location meublée du foyer sont inférieures à 23 000 euros ;
• ces recettes sont inférieures aux autres revenus professionnels du foyer.

Lorsque les recettes dépassent 23 000 euros et deviennent supérieures aux autres revenus professionnels du foyer, l’activité peut relever du statut de loueur en meublé professionnel, ou LMP.

Cette qualification produit des conséquences importantes concernant :

• l’imputation des déficits ;
• les cotisations sociales ;
• la fiscalité des plus-values ;
• la transmission ;
• l’impôt sur la fortune immobilière.

Le seuil fiscal du statut LMP ne doit pas être confondu avec les plafonds du micro-BIC.

Un propriétaire peut dépasser 23 000 euros de recettes tout en restant LMNP si ses autres revenus professionnels sont supérieurs.

Inversement, les règles sociales applicables aux meublés touristiques doivent être examinées séparément.

 

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Prélèvements sociaux ou cotisations sociales ?

Lorsque les recettes annuelles de location meublée sont inférieures ou égales à 23 000 euros, l’activité relève généralement de la gestion du patrimoine privé.

Le bénéfice imposable est alors soumis aux prélèvements sociaux applicables aux revenus du patrimoine, en plus de l’impôt sur le revenu.

Au-delà de 23 000 euros de recettes, le propriétaire peut être soumis à des cotisations sociales et doit s’affilier à un régime social.

Les modalités dépendent notamment :

• du classement du logement ;
• du régime fiscal ;
• du statut du loueur ;
• du niveau des recettes ;
• du régime social choisi.

Service-Public indique qu’au-delà de 23 000 euros de recettes, la location meublée touristique entraîne en principe le paiement de cotisations sociales, selon des modalités propres à la situation du loueur.

Il est donc important de ne pas limiter la simulation au seul impôt sur le revenu.

Les cotisations peuvent modifier significativement la rentabilité nette.

 

 

La cotisation foncière des entreprises

La location meublée est considérée comme une activité commerciale et peut être soumise à la cotisation foncière des entreprises, ou CFE.

Cette imposition peut être due même lorsque le propriétaire exerce son activité en tant que particulier.

Des exonérations existent notamment :

• lorsque les recettes ne dépassent pas 5 000 euros ;
• en cas de location occasionnelle et non répétée d’une partie de l’habitation personnelle ;
• dans certaines situations concernant l’habitation personnelle louée comme meublé de tourisme, sauf décision contraire de la collectivité.

Les règles locales doivent être vérifiées auprès du service des impôts des entreprises.

Le propriétaire doit également effectuer les démarches liées à la création de son activité et obtenir un numéro SIRET.

 

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Faut-il payer la taxe de séjour ?

Dans les communes qui l’ont instituée, la taxe de séjour est payée par le voyageur.

Le propriétaire doit la collecter puis la reverser à la commune ou à l’établissement public de coopération intercommunale.

Lorsque la réservation et le paiement passent par une plateforme, celle-ci collecte souvent directement la taxe.

Le montant dépend notamment :

• de la commune ;
• du classement du logement ;
• du nombre de voyageurs ;
• du nombre de nuitées ;
• du prix de la location.

Pour les logements non classés, la taxe peut être calculée en pourcentage du prix de la nuitée, dans la limite des plafonds applicables.

 

 

Quelles démarches effectuer avant de louer ?

Avant de publier une annonce, le propriétaire doit vérifier les règles applicables dans sa commune.

La mise en location peut nécessiter :

• une déclaration en mairie ;
• un numéro d’enregistrement ;
• une autorisation de changement d’usage ;
• une autorisation de la copropriété ;
• une déclaration d’activité ;
• l’obtention d’un numéro SIRET ;
• un diagnostic de performance énergétique ;
• une assurance adaptée.

Pour une résidence principale située dans une commune imposant un numéro d’enregistrement, la durée maximale de location est généralement comprise entre 90 et 120 jours par année civile, selon la décision locale.

Pour une résidence secondaire, une autorisation de changement d’usage peut être obligatoire, en particulier dans les grandes villes et les communes touristiques.

 

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La copropriété peut-elle interdire la location saisonnière ?

Le règlement de copropriété doit être consulté avant de commencer l’activité.

Une clause d’habitation exclusivement bourgeoise peut interdire les activités commerciales, dont la location touristique.

Les règles ont par ailleurs évolué afin de faciliter, dans certaines situations, l’interdiction des meublés de tourisme par les copropriétaires.

Le propriétaire doit informer le syndic lorsqu’il déclare son logement en mairie comme meublé de tourisme. Les règlements de copropriété établis depuis novembre 2024 doivent également préciser si cette activité est autorisée.

Le fait qu’une plateforme accepte la publication d’une annonce ne signifie pas que la location est légalement autorisée.

 

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L’assurance habitation est-elle suffisante ?

Une assurance habitation classique ne couvre pas toujours les risques liés à une location touristique répétée.

Il faut vérifier :

• les dommages causés par les locataires ;
• le vol ;
• la dégradation du mobilier ;
• la responsabilité civile ;
• la perte de loyers ;
• les dégâts des eaux ;
• les équipements extérieurs ;
• les périodes d’inoccupation.

Certaines plateformes proposent des garanties, mais celles-ci ne remplacent pas nécessairement une assurance dédiée.

Les exclusions, franchises et plafonds doivent être examinés attentivement.

 

 

Comment calculer la véritable rentabilité ?

La rentabilité ne doit pas être calculée uniquement en divisant les loyers annuels par le prix du logement.

Il faut déduire :

• les périodes sans locataire ;
• les commissions ;
• le ménage ;
• le linge ;
• l’entretien ;
• les charges de copropriété ;
• les réparations ;
• les consommations ;
• la taxe foncière ;
• la CFE ;
• l’assurance ;
• les frais comptables ;
• l’impôt ;
• les prélèvements ou cotisations sociales ;
• le remplacement du mobilier.

Il faut également prendre en compte la valeur du temps consacré à la gestion :

• répondre aux voyageurs ;
• organiser les arrivées ;
• gérer les annulations ;
• vérifier le logement ;
• traiter les incidents ;
• coordonner les prestataires.

Une location affichant un rendement brut élevé peut devenir beaucoup moins attractive après l’ensemble de ces dépenses.

 

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Le classement est-il devenu incontournable ?

Le classement n’est pas obligatoire dans toutes les situations.

Il présente toutefois un intérêt fiscal croissant.

Pour les recettes de 2026 :

• un meublé non classé bénéficie d’un abattement de 30 % dans la limite de 15 000 euros ;
• un meublé classé bénéficie d’un abattement de 50 % dans la limite de 83 600 euros.

Le classement peut donc améliorer le régime fiscal et faciliter la commercialisation.

Il implique néanmoins de respecter un ensemble de critères concernant les équipements, les services, l’accessibilité et le confort.

Il convient de comparer le coût et les contraintes de la procédure avec l’économie fiscale attendue.

 

Ce qu’il faut retenir

Les revenus d’une location saisonnière sont généralement imposables dans la catégorie des BIC.

Pour les recettes encaissées en 2026 :

• le micro-BIC des meublés non classés est plafonné à 15 000 euros, avec un abattement de 30 % ;
• le micro-BIC des meublés classés est plafonné à 83 600 euros, avec un abattement de 50 % ;
• le régime réel permet de déduire les charges et les amortissements ;
• des cotisations sociales peuvent s’appliquer au-delà de 23 000 euros de recettes ;
• la CFE peut être due ;
• les démarches municipales et les règles de copropriété doivent être vérifiées.

La fiscalité ne doit pas être étudiée isolément.

La décision de louer doit également intégrer les contraintes réglementaires, les frais de gestion, les travaux, l’assurance et les périodes de vacance.

Une location saisonnière peut produire un revenu complémentaire, mais elle doit être gérée comme une véritable activité économique et non comme un revenu automatiquement net d’impôts et de charges.