Loi Duflot : Un dispositif moins avantageux que le Scellier

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Le dispositif Duflot a été mis en place depuis le 1er janvier 2013, dans la loi de finance élaborée par la ministre du logement, Cécile Duflot. Ce dispositif remplaçant le Scellier a pour but de stimuler le marché immobilier en favorisant l’investissement dans les logements sociaux, et en offrant aux investisseurs la possibilité de profiter d’avantages fiscaux. Les derniers détails concernant ce dispositif ont été récemment dévoilés, et présentent des côtés largement moins attractifs qu’un investissement en Scellier.

Avantages et Inconvénients du dispositif Duflot

Même si ce nouveau dispositif permet une meilleure réduction d’impôts (18 %) que le Scellier (entre 6 % et 13 %), plusieurs conditions rendent l’investissement moins intéressant. En effet, le régime Duflot a prévu de diminuer les plafonds de loyers de 20 % à 25 % en fonction de la zone où se situe l’acquisition, et a appliqué un coefficient selon la surface (0,7 + 19 / s ; sachant que «s» est la surface en m2). Ainsi, le prix des petites surfaces augmentera avec le coefficient et celui des surfaces supérieures à 63 m2  diminuera. Ces clauses limitent alors les investissements dans certaines grandes agglomérations telles que Paris. Par exemple, investir dans un 100 m2 en régime Duflot à Paris limite le loyer à 1 470 euros, contre une limite de 2 208 euros avec un Scellier.

Le role du locataire dans le dispositif Duflot

Mais les investisseurs ne sont pas les seuls à être pénalisés. Les locataires eux aussi seront sélectionnés de manière plus stricte. En effet, les ménages étant le plus dans le besoin sont prioritaires. Ainsi, les plafonds des ressources des locataires diminuent de 13 % à 20 % en zones A et A bis, de 12 % à 20 % en zone B1 et de 14 % à 22 % en zone B2 par rapport à ceux autorisés dans un programme en loi Scellier. Le dispositif est donc moins attractif que ce que l’on attendait pour succéder au régime Scellier. Cette nouvelle loi ne correspond ni à l’attente des investisseurs, ni à la conjoncture du marché, d’autant plus que le programme dévoile une faible ambition par rapport à la demande, avec une prévision 40 000 logements dans l’année. Enfin, alors que plusieurs SCPI avaient décidé de se lancer dans un programme Scellier, aucune ne s’est décidé à proposer des biens en régime Duflot. Les perspectives de rendement sont bien trop faibles, ainsi que celles de dégager une plus-value. En effet, si l’on compare les TRI sur 15 ans de plusieurs investissements, le rendement pour un Duflot sera égal à 4,47 %, contre 5,16 % pour un Scellier et 6 % en SCPI de rendement.      

Article publié le 8 Janvier 2013

Nicolas TEIXEIRA Consultant en gestion privée 407 articles rédigés

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