Airbnb : Comment déclarer les revenus en 2024 et quel sera le montant de l'impôt à payer ?

De plus en plus de particuliers optent pour la location de leur résidence via la plateforme Airbnb, une pratique qui attire l'attention croissante du fisc. Cet article fait le point sur les éléments à déclarer lors d'une location Airbnb, en incluant des simulations chiffrées pour anticiper le montant de l'impôt sur le revenu. Pour ceux qui envisagent de ne pas déclarer leurs loyers conformément aux cases dédiées, nous aborderons également les risques potentiels de redressement.

Quel montant d'impôt sur le revenu devrais-je régler sur les loyers perçus ?

En France, la location d'un bien meublé entraîne des obligations fiscales ainsi que des prélèvements sociaux. Cela signifie que même les personnes non assujetties à l'impôt sur le revenu devront s'acquitter des prélèvements sociaux. Que la location se fasse via Leboncoin ou Airbnb, il est impératif de déclarer les loyers perçus. Alors qu'auparavant il était possible de passer inaperçu, le fisc surveille désormais de près les activités sur Airbnb, comme nous l'examinerons dans la section suivante. Sur le plan fiscal, c'est le régime de la location meublée qui est applicable. Pour les locations "classiques" proposées par des particuliers mettant leur logement à disposition sur Airbnb pendant les vacances ou de manière occasionnelle (si les loyers dépassent 23 000 €, les calculs peuvent varier), l'impôt prélevé sera calculé selon le régime Micro-BIC :

1. Les loyers perçus sont pris en compte, par exemple, 8 000 €.
2. Un abattement de 50% est appliqué sur les loyers : 8 000 * 50% = 4 000 €.
3. Sur cette somme de 4 000 €, le fisc prélèvera les prélèvements sociaux (17,2%) et la tranche d'imposition.

La tranche d'imposition dépend des revenus du contribuable, pouvant être de 0%, 11%, 30%, 41%, ou 45%. Pour l’exemple qui suit, les calculs seront effectués en considérant une tranche à 30% (pour connaître votre tranche fiscale, utilisez le simulateur gratuit d'impôt 2024).

Prenons l'exemple de Monsieur Paul, qui a loué son bien sur Airbnb en 2023 et a perçu 8 000 € de loyers. Sa tranche d'imposition est de 30%, et il souhaite connaître le montant d'impôt qu'il devra payer.

1. La moitié des loyers est calculée : 8 000 / 2 = 4 000 €.
2. L'impôt est déterminé en appliquant la tranche d'imposition de 30% : 4 000 * 30% = 1 200 €.
3. Les prélèvements sociaux sont calculés à hauteur de 17,2% sur les 4 000 € : 4 000 * 17,2% = 688 €.

Lors de la déclaration d'impôt pour l'année 2023 en 2024, Monsieur Paul déclarera ses loyers. Le montant total de l'impôt généré s'élèvera à 1 200 € + 688 €, soit 1 888 € !

La fiscalité connaît une hausse significative lorsqu'on opte pour la location meublée. Les prélèvements sociaux entraînent le paiement d'impôts même pour ceux disposant de revenus modestes. Le régime Micro-BIC, initialement à 50%, peut atteindre 71% pour les meublés classés. Cependant, ces taux sont remis en question par la loi des finances 2024 suite à une erreur de vote. Pour le moment, le taux demeure à 50%, mais une surveillance attentive est maintenue pour déterminer s'il sera effectivement réduit à 30% ou non.

Si je mets ma résidence principale en location sur Airbnb, est-ce que cela réduira mon imposition ?

Les règles demeurent identiques pour toute location meublée, que ce soit via Airbnb ou une autre plateforme. Cependant, la location meublée d'une ou de plusieurs pièces de la résidence principale bénéficie d'une exonération d'impôt uniquement si les loyers annuels ne dépassent pas 760 €. Conformément à l'article 35 bis du Code Général des Impôts, en 2024, les revenus de location issus de la résidence principale sont exonérés d'impôt tant qu'ils restent en deçà de 760 € par an. Dans ce cas, aucune déclaration n'est requise. En revanche, dès que le seuil de 760 € est dépassé, la totalité est soumise à l'impôt et aux prélèvements sociaux, après application de l'abattement de 50%.

Si je loue de manière très occasionnelle sur Airbnb, est-ce que je peux bénéficier d'une exonération d'impôt sur le revenu en 2024 ?

En dehors de la condition d'exonération discutée précédemment pour la résidence principale, les loyers provenant de la location meublée en France doivent être déclarés de manière systématique. Cependant, vous ne serez pas soumis à l'impôt si les loyers perçus sont inférieurs à 305 € par an, qu'il s'agisse d'une résidence principale ou non. Il est important de noter la nuance technique ici : même si aucun impôt n'est dû, la déclaration des loyers perçus reste obligatoire. L'article 50-O du Code général des impôts stipule que l'abattement de 50% sur les loyers est au minimum de 305 €, éliminant ainsi l'impôt.

Prenons un exemple :

Monsieur Paul a perçu 200 € en louant un bien. Comment sera calculé son impôt ?

1. Loyer perçu : 200 €.
2. Abattement de 50% sur les loyers : 100 €.
3. Abattement minimum : 305 €.

Le fisc retiendra un abattement de 305 € au lieu de 100 €. Cela se traduit par un calcul d'impôt sur une base de 200 - 305, soit 0 €. Ainsi, aucun impôt n'est à payer !

Cependant, au-delà de 305 € de loyers perçus, vous serez assujetti systématiquement aux prélèvements sociaux et/ou à l'impôt.

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En 2024, sur la déclaration d'impôt en ligne, dans quel champ dois-je inscrire les revenus provenant de la location ?

Pour effectuer la déclaration, commencez par inscrire les loyers perçus dans la case 5ND (ou 5OD pour le conjoint) sur la déclaration d'impôt en ligne. Assurez-vous de fournir le montant total des loyers, car le fisc appliquera automatiquement l'abattement de 50%. De même, si vos loyers s'élèvent à 305 € ou moins, vous pouvez simplement indiquer le montant total dans la case 5ND, et aucun impôt ne sera exigé. Vous trouverez cette case sur la déclaration d'impôt des revenus complémentaires (2042C).

Pour accéder à cette section sur la plateforme de déclaration en ligne "impôt.gouv", il est nécessaire de sélectionner la ligne "revenu des locations meublées non professionnelles" à l'étape 3. Il est important de noter que par défaut, cette case n'est pas pré-cochée si vous n'avez jamais déclaré de loyers.

Est-ce que les données relatives à la location sur Airbnb sont transmises aux services fiscaux ?

Depuis deux ans, Airbnb est tenue de fournir régulièrement les informations à l'administration fiscale. Autant dire que les vérifications deviennent considérablement simplifiées ! Le contrôleur n'aura qu'à confirmer que le montant du loyer perçu, dont il dispose des données, a bien été déclaré dans la case 5ND. Il est essentiel de noter que le délai de prescription dans ce contexte est de trois ans !

Si je choisis de ne pas payer l'impôt et de ne pas déclarer mes revenus Airbnb, quels sont les risques encourus ?

Comme précisé précédemment, l'administration fiscale a la possibilité de rectifier les déclarations sur une période de trois ans, incluant l'année en cours ainsi que les deux précédentes. Elle effectuera le recalcul de l'impôt généré par les loyers et exigera le paiement. En sus, prévoyez une majoration de 10% ainsi que des intérêts de retard de 0,2% par mois.

Exemple :

Monsieur Paul, avec une tranche fiscale de 30%, a perçu 1 000 € en louant sa résidence principale sur Airbnb en 2023. Ne bénéficiant pas de l'exonération (montant supérieur à 760 €), il est tenu de déclarer l'intégralité de ses revenus. Cependant, il décide de ne rien mentionner dans sa déclaration d'impôt 2024 sur les revenus de 2023. Un an plus tard, l'administration fiscale procède à un redressement étant informée des loyers perçus.

Le contrôleur recalculera l'impôt :

1. Abattement : 1000 / 2 = 500. Impôt : 500 * 30% = 150 €. Prélèvements sociaux : 500 * 17,2% = 86 €. Total : 236 €.
2. Intérêts de retard de 0,2% par mois sur 12 mois 236 * 0,2% * 12 = 5,5 €.
3. Majoration de 10% (236 + 5,5) * 10% = 24 €.

Monsieur Paul devra payer un total de 236 + 5,5 + 24 = 266 €. Si l'administration fiscale n'effectue pas de redressement dans les trois ans, Monsieur Paul aura économisé 236 € en omettant de déclarer.

On m'a fait part que les règles varient si je perçois un montant considérable de loyers, est-ce exact ?

En effet, il existe deux régimes distincts pour la location meublée. Le régime micro-BIC, que nous avons précédemment exploré avec son abattement de 50%, et le régime réel. Ce dernier implique la déduction des charges réellement supportées sur le bien des loyers. Si vos revenus provenant d'Airbnb dépassent 77 700 € par an, le régime micro-BIC ne sera plus applicable, vous obligeant à déclarer selon le régime réel.

Il est important de noter que au-delà de 23 000 €, le loueur doit verser des cotisations sociales et doit s'affilier à l'URSSAF (ex RSI) en tant que professionnel, que ce soit en tant qu'autoentrepreneur ou dans un autre statut. La législation a également évolué sur ce point, et les loueurs Airbnb dépassant les 23 000 € de loyers sont désormais soumis à un statut professionnel.

Dans ces situations, il est fortement recommandé de consulter un expert-comptable. Par ailleurs, les conditions pour louer sur Airbnb se durcissent dans certaines villes tendues, entraînant les premiers redressements. Dans ce contexte, l'expert-comptable devient de plus en plus pertinent pour ceux qui louent régulièrement par ce biais.

Lorsque les revenus excèdent le seuil de 23 000 €, il devient impératif de recourir à un professionnel ou de se documenter sérieusement sur les régimes fiscaux. Pour ceux qui louent occasionnellement via Airbnb avec des revenus inférieurs à 23 000 € par an, il est fortement recommandé de remplir la case 5ND et d'anticiper l'impôt grâce à nos simulations afin d'éviter d'éventuels redressements futurs.

Si vous réalisez des locations meublées tout au long de l'année, je vous recommande fortement de prendre contact avec mon partenaire pour basculer vers le régime réel. En optant pour ce régime, tous les frais seront déductibles, potentiellement éliminant l'impôt. Les honoraires de l'expert-comptable seront également déductibles.

Airbnb et impôt à la source

L'introduction du prélèvement à la source de l'impôt n'altère pas les calculs exposés dans l'article. La déclaration d'impôt demeure nécessaire, et les loyers Airbnb continuent d'être soumis à la même imposition. La seule distinction réside dans le fait que l'administration fiscale prélève un acompte mensuel directement de votre compte bancaire (à la source) en se basant sur la dernière déclaration.

En utilisant un exemple concret :

Monsieur Paul a eu une charge fiscale de 1 200 € résultant de la déclaration d'impôt 2023 des revenus de 2022 provenant d'une location Airbnb.

Tout au long de l'année 2024, le fisc prévoira un acompte à la source correspondant à l'impôt généré par cette propriété. Cet acompte, basé sur la dernière déclaration, s'élèvera à environ 100 € par mois, prélevé directement sur le compte bancaire.

Un an plus tard, lors de la déclaration d'impôt 2025 sur les revenus de 2024, l'administration fiscale obtient enfin le montant exact de l'impôt généré par la location en 2024 et ajuste la situation en fonction du montant prélevé à la source.