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Les avantages et les inconvénients de la SCPI

Jean-Marie LEMARIÉ - 9 articles rédigés
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Investir en « pierre papier » est différent de l’investissement immobilier classique. À travers un système de parts, l’investisseur investit dans une multitude de biens acquis par la SCPI. Ce type d’investissement est de plus en plus recommandé ces derrières années. Il suscite un intérêt grandissant.

 

Les avantages de la SCPI

Tout d’abord, l’investissement en « pierre papier » est aujourd'hui accessible à un plus large public : on assiste à la démocratisation de l’investissement immobilier. Contrairement à un bien en direct où il faut débourser une somme importante, il est possible d’investir dans une SCPI de rendement ou une SCPI fiscale dès 185€. De plus, il n’y a aucune limite maximum d’investissement.

Deuxièmement, la SCPI présente la mutualisation du risque. Lorsque que l‘on dispose d’un pourcentage dans chacun des biens immobiliers présents au sein d'un parc immobilier, le risque est mutualisé. Lorsque vous investissez dans un studio pour un but locatif, le risque est concentré sur votre unique locataire. Or, en SCPI, il existe une multitude de locataires : si l'un d'eux fait défaut, le risque sera mutualisé avec les autres loyers perçus.

L’investissement en SCPI ne nécessite aucun gestion et aucune trésorerie. Via un immobilier direct, une trésorerie de secours est recommandée pour faire face aux travaux par exemple. La SCPI verse également à ses associés un loyer net de charges. L’investisseur n’a strictement rien à gérer.

La rentabilité des SCPI est un avantage considérable. Avec un rendement moyen de 4,36% pour 2021, la SCPI est en au haut du classement des placements. De plus, la rentabilité des SCPI est généralement bien supérieure à la rentabilité en immobilier direct.

La flexibilité de la SCPI est un autre atout majeur. Le système de parts facilite le dispositif. Il est tout à fait possible de céder une partie ou la totalité des parts. Si vous investissez dans un appartement et que dans 20 ans, vous avez besoin d’une partie de votre capital, il faudra vendre le bien. Or, avec la SCPI, il sera tout à fait possible de vendre une partie des parts seulement, le reste vous permettant de continuer à percevoir un rendement. En outre, la cession des SCPI à capital variable se fait automatiquement avec les sociétés de gestion.

 

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Les inconvénients de la SCPI

La SCPI représente un investissement locatif. L’immobilier comporte des risques. Le risque de perte de capital est présent puisque la valeur du parc immobilier dépend de la conjoncture immobilière. Si le prix global de l’immobilier tend à baisser, cela impacte la valeur des parts. De plus, il est important de savoir que le rôle des investisseurs est limité. Leur rôle principal est d’apporter du capital à la SCPI.

Malgré la mutualisation du risque, un risque de carence locative reste possible. Le taux de distribution sur valeur de marché est lié au taux d’occupation financier (TOF). Si le TOF* baisse, la performance diminue automatiquement.

La revente des parts n’est pas garantie par la société de gestion. Néanmoins, les parts sont qualifiées de très liquides. L’AMF a mis en place des mesures pour faciliter la revente, même en cas d’une crise immobilière.

Dernier point à savoir, il est important de bien choisir la SCPI dans laquelle vous investissez. La société de gestion est l’élément clé de la SCPI, car c’est elle qui se charge de distribuer le rendement en faisant de bonnes affaires sur le marché de l’immobilier. Une faillite de la société de gestion n’est pas impossible. Dans ce cas là, l’AMF se charge de mettre une autre société de gestion qu’elle aura agrémenté.

 

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*Correspond au rapport entre le montant des loyers, les indemnités d'occupation facturées et le total des loyers qui seraient facturés si l'intégralité du patrimoine de la SCPI était louée.

Article publié le 31 Mars 2022

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