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LES SCPI FACE AU COVID-19

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LES SCPI FACE AU COVID-19

En cette période exceptionnelle et inédite dans laquelle chacun de nous se trouve actuellement, nous pensons qu’il est important d’effectuer un point de suivi et d’information sur les problématiques actuelles ainsi que sur les réactions des acteurs majeurs du marché des SCPI.

 

AIDE DE L’ÉTAT

L’État a annoncé plusieurs mesures pour aider les PME et les entreprises en difficulté durant cette période difficile pour une grande partie d’entre elles. Parmi ces mesures, nous pouvons retrouver, pour les plus petites entreprises, une annulation de l’impôt à payer ainsi que des cotisations fiscales. Le chef de l’État Monsieur Emmanuel Macron a également évoqué que ces dernières bénéficieraient d’une « suspension des factures d’eau, de gaz, d’électricité ainsi que des loyers », en terminant sur une garantie pour tout type d’entreprise à hauteur de 300 milliards d’euros.

 

REPONSE DES SOCIETES DE GESTION

Tous les gestionnaires d’actifs, et notamment les gestionnaires de SCPI et d’OPCI sont intervenus les uns après les autres pour communiquer sur les mesures qu’ils avaient mises en place ainsi que sur les éventuelles répercussions que cette crise sanitaire pourrait avoir sur le marché de la pierre papier. La majorité des sociétés de gestion a confirmé que les effectifs travailleraient de chez eux et que le nécessaire avait été fait pour que tous les services restent opérationnels. Certaines SCPI ont déjà annoncé qu’elles réclameraient les loyers à leurs locataires en différé (surtout celles qui sont concernées par des baux signés avec des PME).

Pour l’instant, il est compliqué d’évaluer l’impact réel d’un changement si soudain qu’intense dans la gestion du parc immobilier des SCPI, mais elles ne restent pas inactives et tiennent à rassurer les associés et potentiels investisseurs que tout est mis en place pour limiter les effets de cette situation.

Vous pouvez ici retrouver le lien de la conférence en ligne avec Corum et Euodia : 


Visionnez aussi le 2ème webinaire du 13 mai 2020 sur la pierre-papier face au Covid avec cette fois-ci 3 invités, gérants de SCPI. Vous pourrez obtenir l'avis de nos experts et plus d'informations sur les conséquences en terme de rendement et prix de part.


IMPACT DE LA CRISE SUR LES SCPI

Il est important, avant de rentrer dans le détail des SCPI et de leurs actifs, de bien discerner les SCPI du reste des produits d’investissements actuels. La forte baisse des marchés financiers actuelle est assez soudaine et importante, néanmoins l’impact du virus sur les marchés et sur les SCPI n’est pas comparable. La volatilité des marchés actions est beaucoup plus importante que celle des actifs sous-jacents des SCPI.

En effet, la SCPI réside sur des actifs immobiliers. Cela signifie que tant que le prix de l’immobilier n’est pas négativement affecté, le prix des parts des SCPI ne change pas. Parallèlement, si les locataires continuent de s’acquitter de leurs loyers, le taux de distribution ne sera pas non plus diminué.

Le principe même de la SCPI repose sur la collecte de loyers auprès de ses locataires. Que se passerait-il au vu des mesures prises par le gouvernement et à la difficulté de certaines entreprises à continuer de payer leur loyer aux propriétaires ?

Tout d’abord, il est important d’étudier quels sont les actifs détenus par les SCPI. Comme nous l’avons évoqué ci-dessus, les secteurs de SCPI qui seraient le plus en difficulté seraient les SCPI détenant des parcs immobiliers composé d’actifs d’hôtellerie (forte baisse du taux d’occupation), et d’actifs loués à des PME, ou entreprises en difficulté financière (n’étant plus obligées de s’acquitter du loyer pour le moment). Le fait est que si l’on regarde de plus près les actifs les plus présents au sein du marché des SCPI de rendement, voici ce que l’on constate :

Typologie d’actif

Bureaux

Commerces

Santé

Logistique

Hôtellerie & Loisirs

Résidences Services

Part dans l’actif des SCPI

62,7%

12,1%

7%

8,9%

4,2%

4,1%

   

Le fait que les bureaux représentent plus de 62 % du parc immobilier des SCPI de rendement est plutôt une bonne nouvelle. En effet, c’est le secteur le « moins affecté » par le non-paiement des loyers et par les fermetures de locaux. Les locataires étant la plupart du temps des grosses enseignes qui ne sont pas en difficulté financière et dont les employés travaillent à distance (mais travaillent tout de même), il y a peu de risque que celles-ci ne puissent payer leur loyer aux SCPI. Il en est de même pour les actifs du secteur de la santé (EHPAD, résidences séniors), ces dernières collectant les loyers de leurs locataires en continu. Les deux secteurs majeurs qui peuvent représenter un risque au niveau de leur rendement et de leur prix de part seraient alors le secteur du commerce et de l’hôtellerie. Les commerces étant fermés, ils ne peuvent continuer une activité économique saine et ne sont plus toujours en mesure de payer le loyer dû.

Pour ce qui est du secteur des hôtels et des loisirs, le taux d’occupation est fortement impacté par le confinement, de ce fait les hôtels peinent à atteindre leurs objectifs de chiffres d’affaires durant cette période, impactant fortement le rendement des SCPI qui en détiennent. La situation actuelle reflète pleinement la nécessité de diversification de ses placements en SCPI.

La diversification au travers des SCPI n’existe pas seulement en termes de typologie d’actifs mais également en termes de géographie. Le marché des SCPI de rendement se tourne de plus en plus vers les marchés immobiliers d’entreprise européens, y trouvant des rendements élevés, des locataires de renom « bons payeurs » ainsi que des dispositions fiscales intéressantes pour les investisseurs et détenteurs de parts. La bonne nouvelle est que l’UE et ses 27 pays membres ont annoncé un plan de soutien de l’économie européenne de l’ordre de 1% de son PIB (qui était de 16.000 milliards d’euros en 2018). Cela signifie que tous les pays européens sont prêts à soutenir leurs entreprises, leurs concitoyens et les infrastructures opérationnelles afin que la vie suive son cours sans crise économique ou financière majeure.

Autre point important à retenir : même si le but ultime de la SCPI est de distribuer le rendement le plus élevé possible à ses détenteurs de parts associés, une grande majorité d’entre elles ont du report à nouveau (RAN). En d’autres termes, elles constituent au fil des années une réserve de capitaux, qu’elles choisissent de ne pas distribuer aux associés, dans le but de lisser le rendement au fil du temps, ou d’affronter des évènements comme celui qu’elles subissent actuellement. En parallèle, les SCPI possèdent quasiment toutes une réserve pour les gros entretiens de leur parc immobilier. La combinaison de ces deux réserves, mêmes si elles ne servent pas le même but, sont un élément critique à considérer. Cela est un indicateur montrant que les SCPI sont préparées à de tels évènements, et à faire face à des baisses de loyers de la part de leurs locataires, à des baisses de leur taux d’occupation financier (TOF), ou à des baisses de cadence en termes de gestion de leur parc immobilier.

Il ne faut pas oublier qu’investir en SCPI c’est investir dans l’immobilier. L’immobilier est un secteur dans lequel il est préférable d’investir sur le long terme. Il nous vient forcément à l’esprit la crise économique de l’année 2008. En cette période, les SCPI ont peu souffert des évènements, en n’affichant qu’une baisse de 0,7% des loyers distribués. Depuis, la distribution reste pérenne au même titre que les prix de l’immobilier et donc que la valeur des parts de SCPI.

 

EUODIA

Concernant Euodia et ses partenaires, nous avons souhaité avoir une vision de l’impact de la crise sanitaire actuelle, voici les informations que nous avons rassemblées :

- En ce qui concerne les valeurs de parts de SCPI : l’immobilier jouera son rôle de valeur refuge, ce qui pourrait conduire à une potentielle augmentation de la valeur des actifs situés au sein des parcs immobiliers des SCPI, et donc indirectement influencer les prix de parts à la hausse. Le scénario pessimiste dans ce cas serait une remontée des taux d’intérêt, ce qui entrainerait une baisse des prix de parts et de l’immobilier en général. Néanmoins, la BCE a déjà exprimé sa conviction de faire tout le nécessaire pour maintenir des taux d’intérêts faibles.

- Pour ce qui est des loyers, il y a un risque de léger impact conjoncturel dû au fait que les SCPI pourraient voir les acomptes de loyer diminuer au 2ème voire au 3ème trimestre de l’exercice 2020. D’après les sociétés de gestion, 80% des loyers seront assurés, 14% seraient probablement payés en retard, et les 6% sont considérés comme « à risque ». A retenir tout de même que les locataires des SCPI sont majoritairement de taille significative, et que ces derniers, via la signature d’un bail de location, versent une caution au propriétaire. Cette caution peut aider les SPCI en termes de gestion de trésorerie sur la période qui vient.

 

RECOMMANDATIONS

Nous recommandons à d’éventuels investisseurs en temps de crise, de se pencher sur des SCPI qui auraient des stratégies de gestion et d’acquisition immobilière plus « défensives ».

La première qui apparait comme adéquate actuellement est la SCPI Eurion, supervisée par la société de gestion Corum Asset Management. Cette SCPI a pour objectif d’acquérir des actifs immobiliers de qualité dans des grandes métropoles européennes. Elle a récemment acquis son premier actif à York, en Irlande, dont le locataire n’est autre que la chaine de supermarchés Aldi qui a signé un bail de location de 12,8 ans. Eurion a pour ambition de distribuer à ses investisseurs un rendement annuel de 4,5%.

Investir dans la SCPI Eurion, c’est investir dans un produit de Corum Asset Management. Cette société de gestion avait auparavant lancé deux autres SCPI, Corum Origin et Corum XL, qui affichent des stratégies un peu plus dynamiques et opportunistes que Eurion. Corum représente déjà, seulement à travers ses SCPI, plus de 2,5 milliards d’euros de capitalisation. On retrouve les deux premières SCPI dans le Top 5 des distributions chaque année (6,25% pour Corum Origin et 6,26% pour Corum XL en 2019).

Nos locaux étant fermés, tous les rendez-vous fixés avec nos conseillers se tiendront à distance. L’entièreté de nos équipes se tient à votre disposition si vous avez des questions à nous poser. Nous assurons le service au maximum et mettons tout en œuvre afin d’assurer la bonne continuité du fonctionnement de nos équipes.

 

COMMUNIQUÉS DE PRESSE DES SOCIÉTÉS DE GESTION

Nous avons réuni les communiqués existants de certaines sociétés de gestion de SCPI et d’OPCI, que vous pouvez parcourir dans le tableau ci-dessous.

 

Société de gestion

Lien vers le communiqué

AEW Ciloger

Communication COVID-19 et mesures

Advenis REIM

Communication COVID-19 et mesures

Alderan

Communication COVID-19 et mesures

Amundi Immobilier

Communication COVID-19 et mesures

Atland-Voisin

Communication COVID-19 et mesures

Atream

Communication COVID-19 et mesures

BNP Paribas REIM France

Communication COVID-19 et mesures

Cleaveland

Communication COVID-19 et mesures

Corum AM

Communication COVID-19 et mesures

Foncia Pierre Gestion

Communication COVID-19 et mesures

Foncière Magellan

Communication COVID-19 et mesures

Foncières & Territoire

Communication COVID-19 et mesures

Groupama GAN Reim

Communication COVID-19 et mesures

HSBC REIM France

Communication COVID-19 et mesures

Immovalor Gestion

Communication COVID-19 et mesures

Intergestion

Communication COVID-19 et mesures

Kyaneos AM

Communication COVID-19 et mesures

La Française REM

Communication COVID-19 et mesures

Norma Capital

Communication COVID-19 et mesures

Novaxia

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Paref Gestion

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Perial AM

Communication COVID-19 et mesures

Primonial REIM

Communication COVID-19 et mesures

Sofidy

Communication COVID-19 et mesures

Sogenial Immobilier

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