Des revenus locatifs de source étrangère, quels avantages ?
PATRIMOINE | 4 min. de lecture
Sommaire
Location meublée à l’étranger : le crédit d’impôtLa location meublée à l’étranger : le taux effectifSCPI : Passez à l'immobilier locatif sans contrainte !
Vous disposez d’un appartement que vous louez en Espagne, en Pologne, ou dans tout autre pays et vous vous demandez comment déclarer vos revenus fonciers perçus ? Vous êtes au bon endroit !
Investir dans l’immobilier à l’étranger en vue de faire de la location peut se révéler intéressant selon les conventions fiscales établies entre la France et les autres pays. La location à l’étranger permet souvent d’éviter le coup de massue de l’imposition en France grâce aux conditions fiscales avantageuses négociées dans ces mêmes conventions. Plusieurs cas de figure peuvent dès lors apparaître, mais il n’en demeure pas moins que tous sont avantageux fiscalement !
De façon générale, les résidents fiscaux français doivent déclarer l’ensemble de leurs revenus perçus en France mais aussi à l’étranger. Toutefois, selon les Etats, les conventions fiscales établies avec la France changent la donne : le mode d’imposition dépend de la convention fiscale en vigueur avec le pays où se situe le bien.
Deux modes d’imposition sont les plus courants : le crédit d’impôt et le taux effectif.
Location meublée à l’étranger : le crédit d’impôt
Prenons un exemple concret : vous disposez d’une maison que vous louez en Espagne. Entre l’Espagne et la France, la convention fiscale prévoit un crédit d‘impôt. Cela signifie que les revenus locatifs perçus sont imposés en Espagne au taux d’imposition pour les non-résidents. Ces revenus locatifs font également l’objet d’une nouvelle imposition, cette fois en France au taux égal à :
TMI (en France) – taux d’imposition à l’étranger.
Toutefois, le contribuable se voit octroyer un crédit d’impôt. En matière de revenus fonciers, le crédit d’impôt correspond au montant de l’impôt qui aurait été dû en France si ce même revenu avait été pleinement imposé en France. Ce montage est donc fortement avantageux pour le contribuable, car en plus du crédit d’impôt accordé, il ne paye pas de prélèvements sociaux sur ses bénéfices fonciers étrangers.
En pratique
Mr Boisic dispose d’une maison en Espagne qu’il loue. Il perçoit 12 000€ de loyers fonciers annuels ainsi que ses revenus en France de 90 000€. Il est célibataire et n’a pas d’enfants, sa part fiscale est donc égale à 1.
Recettes locatives (Espagne) = 12 000€
Revenus annuels (France) = 90 000€
Total : 102 000 € TMI : 41%
En Espagne :
Taux d’imposition en Espagne pour les non-résidents : 24,75%
Calcul de l’impôt payé en Espagne : 12 000 x 24,75% = 2 970€
Crédit d’impôt : montant de l’impôt qui aurait été du en France si ce revenu avait été perçu en France :
TMI : 12 000 x 41% = 4 920
Crédit d’impôt = 4920€
En France :
Les revenus étrangers sont imposés en France au taux de :
TMI – Taux d’imposition à l’étranger = 41% - 24,75% = 16,25%
Impôt payé en France sur les loyers perçus en Espagne : 12 000 x 16,25% = 1 950€
Impôt payé sur son revenu de 90 000€, calculé avec le barème progressif de l’impôt sur le revenu : 23 354,58€.
Prélèvements sociaux sur ses bénéfices fonciers étrangers : 12 000 x 0% = 0€.
Au total, l’impôt payé s’élève à : 23 354,58 + 1 950 + 0 + 2 970 – 4 920 = 25 354, 58€ avec la location meublée en Espagne.
Le crédit d’impôt permet donc une exonération totale des bénéfices fonciers étrangers.
Si Mr Boisic percevait ces mêmes loyers grâce à un appartement loué en France, il devrait payer théoriquement sur l’ensemble de ses revenus perçus - soit son salaire de 90 000€ ainsi que ses bénéfices fonciers de 12 000€ - un impôt de 28 274,58€. A ce même montant, s’ajoute les prélèvements sociaux sur ses bénéfices fonciers perçus en France : 12 000 x 15,5 % = 1 860€.
Au total, il devra payer : 30 134,58€.
Il y a donc une économie fiscale de 30 134, 58 – 25 354, 58 = 4 780€.
La location meublée à l’étranger : le taux effectif
Pour illustrer la seconde méthode, prenons l’exemple d’une maison située en Belgique. La convention fiscale établie entre la Belgique et la France prévoit le mode d’imposition du taux effectif. Autrement dit, les revenus étrangers sont imposés à l’étranger au taux en vigueur et en France au taux égal à :
TMI (en France) – taux effectif.
De la même façon, le contribuable se voit exonérer de prélèvements sociaux sur ses revenus étrangers.
En pratique
Mr Boisic possède une demeure en Belgique grâce à laquelle il perçoit 12 000€ de loyers annuels, ainsi que ses revenus en France qui s’élèvent à 90 000€. Il est toujours célibataire et sa part fiscale s’élève donc à 1.
Recettes locatives (Belgique) : 12 000€
Revenus annuels (France) : 90 000€
Total : 102 000€
TMI : 41%
Impôt théorique sur 102 000€ de revenus, calculé à l’aide du barème progressif : 28 274,58€
Taux effectif : 28 274, 58 / 102 000 = 27, 72 %
Les recettes locatives perçues seront donc taxées en France à hauteur de :
TMI – taux effectif = 41 % - 27, 72 % = 13, 28 %
Impôt payé en France sur les revenus perçus en Belgique : 12 000 x 13, 28 % = 1 593,6€
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Capitalisation
Mr Boisic paye également son impôt sur ses revenus français, calculé à l’aide du barème progressif de l’impôt sur le revenu : 23 354, 58€
Il sera également soumis à l’impôt en Belgique sur ses loyers perçus, ce dernier s’élève à 1481, 95€ calculé à l’aide du barème d’imposition progressif belge des revenus.
Au total, Mr Boisic devra payer : 1593,6 + 23 354, 58 + 1481, 95 = 26 430, 13€ d’impôt sur l’ensemble de ses revenus français et étrangers.
Si Mr Boisic avait perçu ses loyers en France, sans bénéficier des avantages de la convention fiscale, il aurait payé sur ses salaires et bénéfices fonciers : 28 274, 58€ d’impôt. Il faut ajouter à ce même montant les prélèvements sociaux qu’il aurait payé sur le montant du bénéfice foncier encaissé en France : 12 000 x 15,5% = 1860€.
En France, il payerait donc un impôt total de : 28 274, 58 + 1860 = 30 134, 58€. Cela lui permet donc de réaliser de belles économies : 30 134,58 – 26 430, 13 = 3704, 45€.
Ainsi, la location à l’étranger peut s’avérer très rentable dès lors que les conditions d’imposition prévues par la convention fiscale arrangent fortement le contribuable. Il est intéressant de faire de la location à l’étranger plutôt qu’en France, sachant que les recettes fiscales étrangères sont exonérées de prélèvements sociaux. D’autres économies apparaissent également grâce au jeu des taux d’imposition selon les conventions qui bénéficient du crédit d’impôt.
Aucun investissement n’est garanti sans risques. Chaque investissement comporte des risques spécifiques (fluctuations des marchés financiers, risque de change, risque de liquidité, risque de perte en capital partielle ou totale, risques liés au marché immobilier – liste non exhaustive).
Chaque investissement a une durée de détention recommandée ; l’attention de l’investisseur est attirée sur le fait de bien vérifier l’adéquation de cette durée avec ses objectifs et sa situation.
Le traitement fiscal dépend de la situation individuelle de chaque client et est susceptible d'être modifié ultérieurement. Les avantages fiscaux ne doivent pas constituer la seule motivation d’un investissement.
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
