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Investir en résidence étudiante, est-ce rentable ?

IMMOBILIER | 3 min. de lecture

 

Le marché de la résidence étudiante était il y a encore peu de temps considéré comme ringard, démodé. Or il a été remis au goût du jour ces dernières années, du notamment grâce à la forte demande en logement étudiant dans les grandes villes françaises. 

Aujourd’hui, on compte plus de 350 000 logements étudiants, tous secteurs confondus (privé et public) alors qu’un million d’étudiants sont à la recherche d’un appartement à chaque rentrée universitaire.
La relation mathématique est claire : on a une place en résidence étudiante pour 3 étudiants. La demande sur le marché de la location est donc trois fois supérieure à l’offre.

 

Investir en résidence étudiante : un double intérêt, structurel et fiscal

D’un point de vue structurel, l’investissement en résidence apparaît comme un placement intelligent qui offre des perspectives d’avenir sur un marché porteur. Il s'agit avant tout d'un investissement immobilier qui retrouve, petit à petit, dans un contexte économiquement difficile, un statut de valeur refuge.

D’un point de vue fiscal, l’investissement en résidence étudiante offre de nombreux avantages tels que le remboursement de la TVA sur le prix d’achat du bien immobilier, le propriétaire étant soumis à la TVA car il acquiert un bien loué et meublé en résidence étudiante. Il bénéficie ici du statut Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP). L’investisseur perçoit des revenus locatifs assimilés aux Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
Le régime LMNP classique consiste à déduire l’amortissement du bien de 80 à 90 % sur 25 à 30 ans.

L'investisseur peut également déduire fiscalement la taxe foncière, les éventuels intérêts d’emprunt pour l’achat du bien immobilier et toutes les autres charges liées à la résidence étudiante.

 

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Le rendement d'une résidence étudiante

Investir dans une résidence étudiante se présente comme une opportunité pour les personnes désirant investir dans la pierre avec un budget limité. Le ticket d’entrée est plutôt modéré, aux alentours de 70 000 € avec un rendement annuel de 3,5 % à 4 % nets de charges. Ce placement se révèle donc intéressant car il possède les avantages d’un investissement immobilier classique, sans souffrir des éventuels soucis de gestion.
Cet investissement malin sur un marché en plein essor réduit le risque d’impayé et assure des loyers extrêmement corrects, bien plus "sécurisés" que pour un bien classique.

 

Fiscalité d'un investissement en résidence étudiante

Commençons par la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP), statut le plus courant pour ce type d’investissement immobilier. La LMNP permet de se constituer un patrimoine immobilier dans un cadre fiscal personnalisé car elle donne la possibilité de choisir entre 3 régimes fiscaux différents :

Le dispositif Censi-Bouvard

Adoptée en 2009, la loi Censi-Bouvard permet de réduire son impôt sur le revenu (IR) dans la limite du prix de revient de 300 000 € (frais de notaire compris). Vous bénéficiez d’une réduction d’impôt de 11% du prix HT, étalée sur 9 ans et reportable 6 ans.

En revanche, ce dispositif est éligible uniquement dans le cas d’une acquisition de logements neufs ou réhabilitation d’un bien.

Le régime Micro-BIC

Le régime micro-BIC permet de bénéficier d’un abattement de 50% sur les loyers perçus dans la limite de 72 600€.

Contrairement au régime réel, les charges réelles ne sont pas déductibles.

Le régime réel

Le régime réel permet de déduire toutes les charges liées à la propriété du bien.

Dans le cadre de la LMNP, le déficit BIC, si déficit il y a, n’est pas déductible du revenu, mais il est reportable sur 10 ans.

La Location Meublée Professionnelle (LMP) n’offre, quant à elle, pas autant de possibilités que la LMNP. Seul le régime réel est possible, mais des conditions particulières sont à respecter pour prétendre à ce statut.

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Article publié le 26 Juillet 2022
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