Le crowdfunding immobilier, une alternative à la SCPI ?

L’investissement financier doit faire partie de nos connaissances, et le plus tôt possible pour se protéger face aux imprévus de la vie. Le crowdfunding en fait partie : il s’agit d’une méthode d’investissement pertinente en prêt participatif et pouvant être une alternative aux SCPI concernant l’immobilier indirect. Comment ? Grâce à un nouveau mode de financement. On recense au premier trimestre 2021 plus de 408 millions d'euros de collectes. Il convient donc d’en expliquer les rouages afin d’en déceler la pertinence.

Qu’est-ce que le crowdfunding immobilier ?

Aussi appelé "financement participatif", le crowdfunding est une solution de financement privé utilisée par une société souhaitant réaliser un projet : ladite société cherche ici à se financer via des particuliers plutôt qu’à la banque pour développer son idée... ou son projet immobilier dans notre cas.

Cette stratégie a notamment permis d'importantes levées de fond auprès des startups françaises. Dans le cas du crowdfunding immobilier, un promoteur immobilier ou une société de gestion d’actif fait appel à un intermédiaire (plateformes de crowdfunding justement, sites de financement participatif, cabinet de gestion de patrimoine…) lui permettant d’être mis en relation avec des investisseurs particuliers, via campagne participative.

L’approche est similaire aux Sociétés Civiles de Placements Immobiliers, qui se constituent des fonds auprès d’investisseurs afin d’acheter des parcs immobiliers et les mettre en location. Seulement le crowdfunding s’effectue sur une période largement plus courte (durée moyenne de 3 ans) et s’occupe de faire de la plus-value immobilière via la réhabilitation de biens. De plus, la forme d’actifs financiers n’est pas la même : vous serez ici détenteur d’obligations (issues de dettes privée, via les montants collectés) et non de parts d’entreprises (SCPI/SCI ou autres formes d’organisme d’investissement immobilier). Cela s’apparente beaucoup au métier de Business-angels, où des professionnels investissent dans des projets, des petites entreprises... Ces sociétés d’investissement en capital sont agréées par l’Autorités des Marchés Financiers ainsi que par l’ORIAS, qui leur donne la capacité d’exercer.

Quels intérêts au crowdfunding immobilier ?

Vous n’avez aucunement besoin de gérer votre investissement via l’immobilier indirecte, les revenus sont purement passifs et vous permettent donc d’allouer votre capital engrangé facilement tout en ayant le temps d’exercer l’ensemble de vos activités habituelles. Vous financez des projets via des intermédiaires sans vous soucier de l’obtention de permis de construire, de gestion locative, de revente, devoir lever des financements soi-même... 

Vous obtenez des rendements annuels moyens supérieures aux SCPI ainsi qu’à la majorité des produits financiers/d’épargne classiques (9,2% en moyenne au premier semestre 2021).

La durée d’investissement moyenne est de 3 ans, permettant de garder une certaine disponibilité des fonds contrairement à de la SCPI, dont l’horizon de placement avoisine au minimum les 10 ans si l’on souhaite rembourser les frais d’entrée via la revalorisation des parts.

Vous investissez rapidement dans l’immobilier via un site de financement participatif agrée par l’Autorité des marchés financier et adhérez à une communauté d’investisseurs.

Quels en sont les inconvénients ?

L’investissement dans le financement participatif immobilier comporte plus de risques que pour de la SCPI. En effet, la concurrence oblige les promoteurs à accepter des rendements importants leur donnant l’obligation d’une solvabilité exigeante. Néanmoins, la perte en capitale se résume statistiquement à 0,1% (taux de défaut) des projets. Ces derniers peuvent par contre être confronté à des imprévues (6,5% de délais supplémentaires et dont les conjonctures verraient ce chiffre augmenter et pouvant être la prémices de certains défauts, bien que l’investisseur soit payé sur le délai supplémentaire au prorata du rendement annuel).

Le paiement des intérêts est annuel et ne vous permet donc pas de vous constituer une rente mensuelle dans le cadre d’un complément de revenu contrairement à la SCPI. Le crowdfunding est préférable dans le cadre d’une capitalisation classique.

Le ticket d’entrée est parfois élevé et donc peu accessibles aux petits investisseurs.

Quelle fiscalité ?

Les revenus issues du crowdfunding - bien qu’indirectement provenant d’investissement immobilier – sont assujettis au PFU (Prélèvement Forfaitaire Unique, aussi appelé « Flat Tax ») composé de 17,2% de prélèvements sociaux ainsi que de 12,8% au titre de l’impôt sur le revenu. En effet, ces actifs sont des valeurs mobilières et donc non comptabilisés pour l’IFI par la même occasion. Il existe aujourd’hui des projets immobiliers de défiscalisation via du financement de projets Pinel par exemple, 

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