Investir dans un monument historique : les pièges à éviter

La loi Monuments Historiques

La loi Monuments Historiques est un dispositif qui ressemble à la loi Malraux... en termes de typologie de l’acquisition. Ces deux lois ont été mises en place afin de sauvegarder le patrimoine architectural français. La loi Monuments Historiques permet une optimisation fiscale pour l’acheteur : en échange de la déduction d’impôt, celui-ci doit faire l’acquisition d’un monument historique avec une large part de travaux à réaliser.

Adéquation avec la situation fiscale

La loi Monuments Historiques applique une déduction du revenu imposable correspondant à 100% de la réalisation des travaux de restauration. L’éventuel déficit foncier généré est ensuite déductible du revenu global. Ainsi, la réduction d’impôt peut aller jusque 45 % selon votre tranche marginale d’imposition. De ce fait, l'investissement dans un bien immobilier classé monument historique s’adresse surtout aux contribuables ayant une forte imposition : une tranche marginale d’impôt de 41% ou plus.

Un premier point de vigilance consiste donc à évaluer l’adéquation d'un tel investissement par rapport à votre situation fiscale et patrimoniale. Les contribuables avec une tranche d’imposition faible n’ont pas intérêt à investir dans un monument historique car le coût des travaux risque d'être beaucoup plus élevé que pour une opération normale. Cela ne lui sera donc d'aucun intérêt sur le plan fiscal.

Le piège d'un investissement trop onéreux

Pour bénéficier au maximum du dispositif Monuments Historiques, il faut vérifier le prix. L’un des points essentiels lorsqu’on achète un bien classé Monument Historique est d'évaluer la cohérence du prix avec le marché. Une partie du prix correspond au foncier et l’autre aux travaux à réaliser. Il s'agit donc de trouver un bon équilibre entre le foncier et les travaux. Plusieurs critères sont à prendre en compte pour ne pas surpayer un investissement, notamment la localisation ou encore son état. Plus le bien est dans un mauvais état, plus un ratio "travaux importants" paraît concevable.

La cohérence de l’environnement avec le projet

Les investisseurs peuvent décider d’investir dans des monuments historiques pour plusieurs raisons :

• pour un projet d’investissement locatif, 
• pour un projet plus personnel d’occupation du bien en tant que résidence principale ou secondaire. 

Dans les deux cas, il est primordial de visiter le bien souhaité, mais aussi son cadre, son environnement. Il est important pour l’investisseur de bien maîtriser l’ensemble des travaux à réaliser. L’emplacement reste l’élément essentiel pour le choix d’investissement, notamment dans un projet d’investissement locatif. Il est possible d’investir aussi bien dans les centres-villes que dans les zones périphériques.

La faisabilité du projet

La faisabilité d'un tel projet est parfois remise en question à cause de nombreux critères. La réalisation des travaux peut être beaucoup plus longue que ce qui était prévu. Il est donc recommandé d’établir un plan de financement adéquat. De plus, ce dispositif de défiscalisation doit respecter de nombreuses normes et nécessite l’accompagnement des architectes des bâtiments de France. Aussi, en amont du projet, le permis de construire doit lui aussi être spécifiquement établi. De même, l’inscription à l’inventaire doit être validée par un cabinet d’avocat fiscaliste.

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