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IMMOBILIER | 2 min. de lecture

Investir à crédit en SCPI

 

Dans cet article nous nous intéresserons à l’investissement à crédit en Sociétés Civiles de Placement Immobiliers, plus communément appelées SCPI. Tout en rappellant brièvement en quoi consiste ce produit d’investissement, nous verrons comment le crédit peut être une solution à envisager pour souscrire à des parts de SCPI.

 

Le principe des SCPI 

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier sont une alternative à l’investissement immobilier en direct. En effet, les investisseurs confient leur argent à des sociétés de gestion qui ont pour rôle de constituer et gérer l’ensemble des biens qui constituent le parc immobilier de la SCPI. 

Grâce à la location de ces biens immobiliers, les sociétés de gestion distribuent une partie des loyers aux porteurs de parts proportionnellement au nombre de parts détenus par chacun d’entre eux. Ces dividendes distribués de manière mensuelle ou trimestrielle constituent la première composante du rendement des SCPI. 

Le second levier par lequel les investisseurs peuvent être rémunérés est l’augmentation du prix de part. Ce dernier dépend de la valeur du parc immobilier qui doit être évalué chaque année par un expert indépendant. La valeur totale du parc immobilier divisé par le nombre de parts émises par la SCPI permet d’obtenir la valeur de reconstitution, qui est la valeur “réelle” de la part. La société de gestion doit maintenir son prix de part dans un intervalle compris entre moins 10% et plus 10% du prix de reconstitution. 

Par ailleurs, les SCPI présentent le double avantage de ne nécessiter aucune gestion de la part des porteurs de parts et de ne pas engendrer de frais supplémentaires contrairement à une location en LMNP par exemple pour laquelle il peut toujours y avoir des frais liés à des travaux éventuels, de la rénovation, de la casse de meubles…

Ainsi, l’investissement en SCPI est intéressant pour les personnes souhaitant bénéficier d’un revenu complémentaire et diversifier leurs investissements sans avoir de temps à consacrer en plus pour gérer leur placement. 

 

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L’investissement à crédit 

Pour réaliser cet investissement, deux solutions sont possibles : investir avec des liquidités disponibles ou réaliser un emprunt. Dans cette seconde partie, nous nous focaliserons sur la solution du crédit immobilier. Pour investir en SCPI, des offres spécifiques auprès des banques existent avec généralement des taux de crédit plus élevés que ceux pour l’achat d’une résidence principale. Investir dans ce type d’investissement signifie faire travailler son argent sur le long terme. Un des grands bénéfices de passer par un crédit est l’effet de levier. En effet, l’endettement permet dans ce cas de s’enrichir puisque les investisseurs peuvent grâce aux capitaux prêtés créer du patrimoine, ce qui serait impossible sans faire appel au crédit. 

Toutefois, il est nécessaire de savoir que lorsqu’on investit à crédit en SCPI, dans la grande majorité des cas les mensualités liées au remboursement du crédit sont supérieures aux revenus perçus via les SCPI. Par conséquent, il est nécessaire que l’investisseur soit dans la capacité de combler cette différence, c’est ce que l’on appelle l’effort d’épargne. Concrètement, pour obtenir des revenus fonciers via l’effet de levier du crédit, l’investisseur doit être en mesure de mettre de côté chaque mois pour assumer les versements représentant la différence entre les mensualités du crédit et les revenus locatifs. 

L’investissement à crédit en SCPI de rendement permet donc de se constituer un patrimoine immobilier en pierre-papier, les loyers perçus permettant de rembourser la majeure partie des mensualités du crédit, le reste devant être assumé par l’investisseur. 

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Article publié le 5 Août 2022

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