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PATRIMOINE | 3 min. de lecture

Comment investir dans l'immobilier en France en tant qu'expatrié ?

Célia BOGGIO - 5 articles rédigés
Consultante en Gestion Privée
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L’immobilier étant perçu comme une valeur refuge, nombreux sont les investisseurs qui souhaitent acheter un bien à but locatif dans leur pays d’origine. Cela est dû d’une part à l’attachement sentimental à leurs racines et d’autre part à une meilleure connaissance du marché. La France, contrairement à d’autres pays européens, présente un marché immobilier stable et rentable. De plus, les grandes métropoles telles que Paris, Marseille, Bordeaux etc. connaissent une forte demande locative et donc un marché attractif pour les investisseurs. De ce fait, on peut s’interroger sur la faisabilité d’un investissement en France par un expatrié

 

L’emprunt bancaire 

Que ce soit pour profiter de l’effet de levier pour un investissement locatif ou l’achat d’un bien à usage personnel, l’investissement immobilier est dans la majorité des cas financé par un crédit immobilier. Pour cela, la capacité d’emprunt de l’épargnant doit être étudiée, sachant que celle-ci est calculée différemment si l’emprunteur réside à l’étranger. Les banques classent les dossiers en différentes catégories : 

1 - Profil le moins risqué : travailleur détaché sous contrat français 

2 - Risque moyen/faible : salarié en contrat local employé par une entreprise française 

3 - Risque moyen/élevé : salarié en contrat local employé par une entreprise étrangère 

4 - Risque élevé : entrepreneur 

Les banques étant plus frileuses à l’accord d’un prêt envers un expatrié, l’établissement bancaire exige un apport plus important que pour une personne résident en France. Dans 90% des cas, les banques demandent un apport de 30% de l’investissement total (en pratique, 22,5% du prix d’acquisition et 7,5% des frais de notaire). 

 

Le logement 

Pour un investissement locatif comme pour l’achat d'une résidence, la prochaine contrainte que rencontre un investisseur expatrié est le choix du bien. En effet, il est compliqué de visiter des appartements ou maisons à distance et cela demande beaucoup de temps. Grâce aux nouvelles technologies, beaucoup d’agences immobilières proposent des visites 3D des biens ou encore des visites vidéo. En revanche, elles ne sont pas aussi fiables qu’une visite réelle. Il est donc intéressant de mandater un tiers de confiance, que ce soit un professionnel ou bien un proche, afin de réaliser les visites à sa place. 

 

L’imposition

En France, les revenus locatifs s’ajoutent aux autres revenus et entrent donc dans la base imposable à l’IR (impôt sur le revenu). Plus le contribuable perçoit des revenus, plus son imposition est élevée. Pour cette raison, l’administration fiscale a mis en place une disposition spécifique pour les expatriés percevant uniquement des revenus locatifs en France. Ces revenus sont imposés à l’IR au minimum de 20%.

Un conseil cependant : nous vous recommandons d'investir dans la location meublée sous le statut LMNP. Accessible aux non-résidents, ce dispositif permet au propriétaire d'un bien loué meublé d'alléger sa fiscalité, voire d'être totalement exonéré d'impôts sur ses revenus fonciers. 

Par ailleurs, selon votre pays d'expatriation, il peut exister des conventions fiscales avec la France. Renseignez-vous bien à ce sujet avant d'investir.

 

#Investir

Quel montant souhaitez-vous INVESTIR EN LMNP ?

 

La gestion locative 

La gestion des locataires, la réalisation de travaux de rénovation ou encore la gestion des imprévus sont des contraintes importantes de l’investissement locatif. La gestion locative demande beaucoup de temps, est à la charge du propriétaire et nécessite son implication.

  • La vacance locative : s’agit-il d’une résidence étudiante dont le turn over est élevé ou bien d’une location saisonnière, d’une location longue durée ? Voilà des paramètres à prendre en compte. En cas de turn over élevé (notamment en résidence étudiante et résidence d’affaires), le propriétaire doit trouver rapidement un nouveau locataire pour continuer à percevoir ses loyers.
  • La gestion locative/la gestion des imprévus : un ballon d’eau chaude qui explose, une fuite d’eau, une plaque cassée etc. sont des problèmes qui peuvent surgir à tout moment. Le propriétaire se doit de réagir rapidement ce qui est compliqué depuis l’étranger.

Toutefois - et c'est là un précieux avantage pour les expatriés - avec le statut LMNP, la gestion d'une location meublée est généralement déléguée à une agence immobilière qui s'occupe de tout.

 

En résumé 

L’investissement locatif en France présente de nombreux avantages pour l'expatrié, notamment le fait de bénéficier de revenus complémentaires grâce à un marché stable et de se créer un patrimoine immobilier.

L’immobilier est un investissement sur le long terme, il est fortement recommandé de conserver le bien pendant une durée d’au moins 8 ans et au mieux le plus longtemps possible afin de gommer les frais et de bénéficier d’une plus-value.

Article publié le 2 Mars 2022

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