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Des revenus locatifs de source étrangère, quels avantages ?

| #Actu Fiscalité

Des revenus locatifs de source étrangère, quels avantages ?

Vous disposez d’un appartement que vous louez en Espagne, en Pologne, ou dans tout autre pays et vous vous demandez comment déclarer vos revenus fonciers perçus ? Alors cet article est fait pour vous !

Investir dans l’immobilier à l’étranger en vue de faire de la location peut se révéler intéressant selon les conventions fiscales établies entre la France et les autres pays en question. La location à l’étranger permet d’éviter le véritable coup de massue de l’imposition en France grâce aux conditions fiscales avantageuses négociées dans ces mêmes conventions. Plusieurs cas de figure peuvent dès lors apparaitre, mais il n’en demeure pas moins que tous sont avantageux fiscalement !

De façon générale, les résidents fiscaux français doivent déclarer l’ensemble de leurs revenus perçus en France mais aussi à l’étranger. Toutefois, selon les Etats, les conventions fiscales établies avec la France sont différentes et il en est de même pour l’imposition qui en découle. Le mode d’imposition dépend de la convention fiscale en vigueur avec le pays où se situe le bien. Deux modes d’imposition sont les plus courants : le crédit d’impôt et le taux effectif.

1. Location meublée à l’étranger : Le crédit d’impôt

Prenons un exemple concret, vous disposez d’une maison que vous louez en Espagne. Entre l’Espagne et la France, la convention fiscale prévoit un crédit d‘impôt. Cela signifie que les revenus provenant d’Espagne sont imposés en Espagne au taux d’imposition pour les non-résidents. Les revenus d’Espagne font également l’objet d’une nouvelle imposition, cette fois en France au taux égal à : TMI (en France) – taux d’imposition à l’étranger. Toutefois, le contribuable se voit octroyer un crédit d’impôt. En matière de revenus fonciers, le crédit d’impôt correspond au montant de l’impôt qui aurait été du en France si ce même revenu avait été pleinement imposé en France. Ce montage est donc fortement avantageux pour le contribuable car en plus du crédit d’impôt qu’il se voit accorder, il ne paye pas de prélèvements sociaux sur ses bénéfices fonciers étrangers.

Mr Dupont dispose d’une maison en Espagne qu’il loue, il perçoit 12 000€ de loyers fonciers annuels ainsi que ses revenus en France de 90 000€. Il est célibataire et n’a pas d’enfants, sa part fiscale est donc égale à 1.

Recettes locatives (Espagne) = 12 000€

Revenus annuels (France) = 90 000€

Total : 102 000 € TMI : 41%

En Espagne :

Taux d’imposition en Espagne pour les non-résidents : 24,75%

Calcul de l’impôt payé en Espagne : 12 000 x 24,75% = 2 970€

Crédit d’impôt : montant de l’impôt qui aurait été du en France si ce revenu avait été perçu en France :

TMI : 12 000 x 41% = 4920

Crédit d’impôt = 4920 €

En France :

Les revenus étrangers sont imposés en France au taux de :

TMI – Taux d’imposition à l’étranger = 41% - 24,75% = 16,25%

Impôt payé en France sur les loyers perçus en Espagne : 12 000 x 16,25% = 1 950€

Impôt payé sur son revenu de 90 000€, calculé avec le barème progressif de l’impôt sur le revenu : 23 354,58 €

Prélèvements sociaux sur ses bénéfices fonciers étrangers : 12 000 x 0% = 0 €.

Au total, l’impôt payé s’élève à : 23 354,58 + 1950 + 0 + 2970 – 4920 = 25 354, 58 € avec la location meublée en Espagne.

Le crédit d’impôt permet donc une exonération totale des bénéfices fonciers étrangers.

Si Mr Dupont percevait ces mêmes loyers grâce à un appartement loué en France, il devrait payer théoriquement sur l’ensemble de ses revenus perçus, soit son salaire de 90 000€ ainsi que ses bénéfices fonciers de 12 000€, un impôt de 28 274,58€. A ce même montant, s’ajoute les prélèvements sociaux sur ses bénéfices fonciers perçus en

France : 12 000 x 15,5 % = 1860€. Au total, il devra payer : 30 134,58€.

Il y a donc une économie fiscale de 30 134, 58 – 25 354, 58 = 4780€.

2. La location meublée à l’étranger : le taux effectif

Afin d’illustrer dorénavant la seconde méthode dans les conventions fiscales, prenons l’exemple d’une maison située en Belgique. La convention fiscale établie entre la Belgique et la France prévoit le mode d’imposition du taux effectif. Autrement dit, les revenus étrangers sont imposés à l’étranger au taux en vigueur et en France au taux égal à : TMI (en France) – taux effectif. De la même façon, le contribuable se voit exonérer de prélèvements sociaux sur ses revenus étrangers.

Mr Dupont possède une demeure en Belgique grâce à laquelle il perçoit 12 000 € de loyers annuels, ainsi que ses revenus en France qui s’élèvent à 90 000 €. Il est toujours célibataire et sa part fiscale s’élève donc à 1.

Recettes locatives (Belgique) : 12 000€

Revenus annuels (France) : 90 000€

Total : 102 000€

TMI : 41%

Impôt théorique sur 102 000€ de revenus, calculé à l’aide du barème progressif : 28 274,58 €

Taux effectif : 28 274, 58 / 102 000 = 27, 72 %

Les recettes locatives perçues seront donc taxées en France à hauteur de : TMI – taux effectif = 41 % - 27, 72 % = 13, 28 %

Impôt payé en France sur les revenus perçus en Belgique : 12 000 x 13, 28 % = 1593,6 €

Mr Dupont paye également son impôt sur ses revenus français, calculé à l’aide du barème progressif de l’impôt sur le revenu : 23 354, 58€

Il sera également soumis à l’impôt en Belgique sur ses loyers perçus, ce dernier s’élève à 1481, 95€ calculé à l’aide du barème d’imposition progressif belge des revenus.

Au total, Mr Dupont devra payer : 1593,6 + 23 354, 58 + 1481, 95 = 26 430, 13€ d’impôt sur l’ensemble de ses revenus français et étrangers.

Si Mr Dupont avait perçu ses loyers en France, sans bénéficier des avantages de la convention fiscale, il aurait payé sur ses salaires et bénéfices fonciers : 28 274, 58€ d’impôt. Il faut ajouter à ce même montant les prélèvements sociaux qu’il aurait payé sur le montant du bénéfice foncier encaissé en France : 12 000 x 15,5% = 1860 €. En France, il payerait donc un impôt total de : 28 274, 58 + 1860 = 30 134, 58 € Cela lui permet donc de réaliser de belles économies, qui sont non négligeables : 30 134,58 – 26 430, 13 = 3704, 45 €.

Ainsi, la location à l’étranger peut s’avérer être rentable dès lors que les conditions d’imposition prévues par la convention fiscale sont accommodantes et arrangent fortement le contribuable. Il est clairement plus intéressant de faire de la location à l’étranger plutôt qu’en France, sachant déjà que les recettes fiscales étrangères sont exonérées de prélèvements sociaux. D’autres économies apparaissent également grâce au jeu des taux d’imposition selon les conventions qui bénéficient du crédit d’impôt.