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Le démembrement: la solution pour réduire votre ISF

| #Immobilier

Le démembrement consiste à scinder la propriété, des murs, de l’exploitation d’un bien. Ainsi, la pleine propriété se distingue à travers trois notions de droit : le «fructus», «l’abusus» et «l’usus», autrement dit, le droit d’en jouir, de vendre ou d’en faire usage. Au regard de cette définition, l’usufruitier possède l’usus et le fructus alors que le nu-propriétaire aura quand à lui l’abusus.

En revanche, il existe quelques limites à cette définition dans le sens où un usufruit peut être céder. De manière générale donc, nous reconsidérons le démembrement entre  l’usufruitier qui détient immédiatement le bien, et le nu-propriétaire qui en disposera plus tard. Dans cette logique, l’usufruit est essentiellement en viager. Il prend fin au décès de l’usufruitier. Mais il peut également être temporaire, c’est-à-dire qu’à l’issue d’une période prédéterminée, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété.

Qui du nu-propriétaire ou de l’usufruitier est assujetti à l’ISF ?

Couramment, le nu-propriétaire n’est pas imposable à l’Impôt de solidarité sur la fortune. Quand à l’usufruitier, il est assujetti à l’ISF comme s’il détenait la pleine propriété. Au regard de la définition, ce régime fiscal semble correcte. Cependant, il subsiste quelques exceptions.

Quand le démembrement est issu d’une disposition légale, l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) est réparti entre l’usufruitier et le nu-propriétaire.
En revanche, lorsque l’usufruit concerne le conjoint survivant, ce dernier est imposable uniquement sur sa quote-part.

De plus, s’il s’agit d’un conjoint survivant dont les ascendants du défunt sont des héritiers réservataires, celui-ci récupère la nue-propriété des biens destinées aux ascendants au regard du Code Civil. De ce fait, les ascendants sont dans l’obligation de déclarer le montant réel de l’usufruit.

Acquérir la nue-propriété pour se créer du patrimoine

Acheter directement la nue-propriété offre la possibilité de s'éviter de payer l'ISF sur le montant investi, pendante une «période temporaire d’usufruit» comprise entre 5 et 20 ans. Ce montage est intéressant pour les contribuables qui perçoivent des revenus fonciers à une tranche marginale d’imposition importante, en plus des prélèvements sociaux. En revanche, pour les investisseurs qui ont recours à un crédit, le capital emprunté et restant dû pour leur investissement n’est plus déductible de l’ISF depuis la loi de Finance 2013. Finalement le gain d’impôt reste associé aux frais d’acquisition.

Pour les investisseurs capables d’acquérir la nue-propriété d’un bien en cash, le montant du patrimoine à déclarer à l’ISF est diminuée car la nue-propriété n’est pas imposable.

Pour plus d’informations, n’hésitez pas à contacter nos professionnels de la gestion de fortune.