Crédit immobilier : pourquoi une hausse des taux se profile en juin ?

Le marché du crédit immobilier pourrait connaître un nouveau tournant dans les prochaines semaines. Après plusieurs mois d’accalmie relative, les signaux envoyés par les banques, les courtiers et les observatoires spécialisés convergent : une hausse des taux immobiliers semble se profiler dès juin 2026.

En apparence pourtant, la situation paraît stable. Selon l’observatoire Crédit Logement / CSA publié début mai, le taux moyen des crédits immobiliers s’est établi à 3,23 % en avril 2026, soit un niveau quasiment inchangé par rapport à mars. Mais derrière cette stabilité de façade, les tensions se multiplient sur le marché du financement immobilier.

Cette situation pourrait avoir des conséquences importantes pour les emprunteurs : hausse des mensualités, baisse de la capacité d’emprunt, dossiers refusés plus fréquemment, et retour progressif des difficultés observées lors de la crise du crédit immobilier de 2022.

Une stabilité des taux qui masque une dégradation du marché

Depuis plusieurs mois, de nombreux acheteurs espéraient une poursuite de la détente sur les crédits immobiliers. Après le choc de 2022-2024, marqué par la remontée brutale des taux directeurs de la Banque centrale européenne, le marché semblait progressivement retrouver un certain équilibre.

Pourtant, cette amélioration reste fragile.

Les banques continuent de faire face à plusieurs contraintes majeures :

• un coût de refinancement encore élevé ;
• des marges bancaires sous pression ;
• des seuils d’usure devenus difficiles à gérer ;
• une forte incertitude économique et géopolitique ;
• un marché immobilier toujours ralenti dans de nombreuses régions.

Résultat : les établissements bancaires commencent discrètement à remonter les taux de leurs offres “phares”, notamment sur les profils considérés comme moins rentables ou plus risqués.

Derrière les taux moyens affichés, les disparités augmentent fortement selon :

• le niveau d’apport personnel ;
• la stabilité professionnelle ;
• le montant des revenus ;
• la durée d’emprunt ;
• le type de bien financé ;
• la localisation géographique.

Autrement dit, même si le taux moyen semble stable, l’accès réel au crédit devient progressivement plus compliqué.

Pourquoi les taux immobiliers pourraient augmenter en juin 2026

Plusieurs éléments expliquent cette possible remontée des taux dès le mois de juin.

Les banques cherchent à reconstituer leurs marges

Pendant plusieurs mois, les banques ont accepté de rogner fortement leurs marges afin de relancer la production de crédits immobiliers. L’objectif était simple : récupérer des clients et dynamiser un marché en panne.

Mais cette stratégie atteint aujourd’hui ses limites.

Le coût de l’argent reste élevé et les établissements doivent retrouver de la rentabilité. Dans ce contexte, les banques commencent progressivement à augmenter leurs barèmes de crédit immobilier.

Certaines enseignes ont déjà procédé à des hausses discrètes sur les longues durées ou sur les profils les moins solides financièrement.

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La question du taux d’usure devient centrale

L’un des principaux problèmes du marché réside aujourd’hui dans le fonctionnement du taux d’usure.

Pour rappel, le taux d’usure correspond au taux maximal légal auquel une banque peut prêter. Il inclut :

• le taux nominal ;
• l’assurance emprunteur ;
• les frais de dossier ;
• les frais annexes liés au crédit.

Or, le calcul du taux d’usure repose sur les taux pratiqués les mois précédents. Cela crée un décalage particulièrement problématique dans les périodes de remontée rapide des taux.

Selon Meilleurtaux, le calcul du taux d’usure de fin juin pourrait devenir très pénalisant : il sera basé sur des crédits négociés au printemps à des niveaux encore relativement faibles, alors même que les banques commencent désormais à remonter leurs taux.

Le risque est donc majeur :

les taux pratiqués pourraient augmenter alors que le taux d’usure baisserait ou stagnerait.

Cette situation réduirait fortement la marge de manœuvre des banques et pourrait provoquer :

• davantage de refus de financement ;
• l’exclusion de nombreux profils modestes ;
• un durcissement des critères bancaires ;
• un allongement des délais de traitement ;
• une sélection beaucoup plus stricte des dossiers.

Le retour du scénario de 2022 ?

De nombreux professionnels du secteur commencent à évoquer un possible retour des tensions observées en 2022.

À cette époque, les taux grimpaient rapidement alors que le taux d’usure augmentait trop lentement. Résultat : des milliers de dossiers devenaient impossibles à financer malgré des profils parfois solides.

Le marché avait alors connu :

• une explosion des refus de prêts ;
• une chute des transactions immobilières ;
• un blocage de nombreux projets d’achat ;
• une forte baisse de la production de crédit immobilier.

Aujourd’hui, le risque est différent mais le mécanisme reste similaire.

La mensualisation du taux d’usure, déjà évoquée en 2022, revient donc dans le débat. Cette solution permettrait d’ajuster plus rapidement le plafond légal à la réalité du marché.

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Les banques allongent fortement la durée des prêts

Pour continuer à financer les projets immobiliers malgré la hausse des coûts, les banques utilisent désormais un autre levier : l’allongement massif de la durée des crédits.

Selon l’observatoire Crédit Logement/CSA, la durée moyenne des prêts atteint désormais 249 mois, soit plus de 20 ans. Certains segments affichent même des records historiques :

• 264 mois dans le neuf ;
• 260 mois dans l’ancien.

Ces niveaux sont parmi les plus élevés jamais observés sur le marché français.

L’objectif est simple : réduire artificiellement les mensualités afin de maintenir la solvabilité des emprunteurs.

Mais cette stratégie possède plusieurs limites importantes.

Un crédit plus long coûte beaucoup plus cher

Allonger la durée d’un crédit permet certes de réduire les mensualités, mais augmente fortement le coût total du financement.

Sur un prêt immobilier de 300 000 euros :

• sur 20 ans à 3,2 %, le coût total des intérêts reste relativement maîtrisé ;
• sur 25 ans, les intérêts explosent ;
• sur 27 ans ou plus, le coût du crédit devient extrêmement lourd.

Beaucoup d’emprunteurs se concentrent uniquement sur la mensualité et sous-estiment l’impact du temps sur le coût global du prêt.

Quels profils seront les plus touchés ?

La hausse des taux immobiliers ne touchera pas tous les emprunteurs de la même manière.

Les profils les plus fragilisés seront probablement :

• les primo-accédants ;
• les ménages modestes ;
• les jeunes actifs ;
• les investisseurs avec peu d’apport ;
• les indépendants aux revenus irréguliers ;
• les emprunteurs dépassant déjà fortement les 35 % d’endettement.

À l’inverse, les profils premium continueront généralement d’obtenir de bonnes conditions :

• hauts revenus ;
• gros apports ;
• cadres supérieurs ;
• professions libérales ;
• clients patrimoniaux ;
• investisseurs disposant déjà d’actifs immobiliers.

Le marché du crédit devient donc de plus en plus sélectif.

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Faut-il emprunter maintenant ?

Pour de nombreux professionnels, la réponse est plutôt claire : attendre pourrait devenir risqué.

Si les taux remontent effectivement en juin :

• la capacité d’emprunt diminuera ;
• certaines banques pourraient durcir leurs conditions ;
• les négociations deviendront plus complexes ;
• les meilleurs profils seront favorisés ;
• les mensualités augmenteront.

Même une hausse limitée de 0,20 % ou 0,30 % peut avoir un impact important sur un crédit de plusieurs centaines de milliers d’euros.

Exemple concret d’impact d’une hausse des taux

Sur un prêt de 300 000 euros sur 25 ans :

• à 3,1 %, la mensualité reste relativement supportable ;
• à 3,5 %, elle augmente sensiblement ;
• à 3,8 %, le coût total du crédit peut grimper de plusieurs dizaines de milliers d’euros.

Le marché immobilier français reste sous pression

Cette potentielle hausse des taux intervient dans un contexte déjà compliqué pour l’immobilier français.

Le marché fait face simultanément :

• à une baisse du nombre de transactions ;
• à une crise du logement neuf ;
• à une hausse des coûts de construction ;
• à des contraintes énergétiques plus fortes ;
• à une solvabilité en baisse des ménages ;
• à un ralentissement économique global.

Même si certaines villes connaissent des corrections de prix, la baisse immobilière ne compense pas toujours la hausse du coût du crédit.

Dans de nombreuses situations, les mensualités restent aujourd’hui plus élevées qu’en 2021 ou 2022 malgré des prix parfois en recul.

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Les stratégies pour limiter l’impact de la hausse des taux

Face à cette situation, plusieurs solutions peuvent permettre de sécuriser un projet immobilier.

Augmenter son apport personnel

Plus l’apport est important, plus les banques accepteront de proposer des conditions avantageuses.

Comparer les banques rapidement

Les écarts entre établissements deviennent très importants. Passer par un courtier peut permettre d’obtenir plusieurs offres avant un éventuel durcissement du marché.

Négocier l’assurance emprunteur

L’assurance représente désormais une part importante du coût total du crédit. La délégation d’assurance peut générer plusieurs milliers d’euros d’économies.

Éviter les durées trop longues

Même si les banques poussent vers des crédits sur 25 ans ou plus, il reste préférable de limiter autant que possible la durée d’emprunt.

Sécuriser rapidement son taux

Dans certaines banques, il est possible de bloquer un taux pendant plusieurs semaines avant la signature définitive.

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Vers une nouvelle phase du marché immobilier

Le marché immobilier français entre probablement dans une nouvelle phase.

Après le choc brutal des années 2022-2024 puis une relative stabilisation, 2026 pourrait marquer le retour progressif d’une tension sur le financement immobilier.

Les prochaines semaines seront donc cruciales.

Si les taux immobiliers augmentent réellement en juin, le marché pourrait rapidement redevenir beaucoup plus sélectif, avec des conséquences importantes pour les acheteurs, les investisseurs et l’ensemble du secteur immobilier français.

Dans ce contexte, les emprunteurs ont tout intérêt à préparer leurs dossiers rapidement, comparer les offres bancaires et anticiper une possible dégradation des conditions de financement.