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Investissement en résidence seniors vs EHPAD

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Le marché de la dépendance

Depuis quelques années, le vieillissement de la population française ne cesse de s'étendre, notamment parce que les nouveaux-nés du Baby-Boom ont grandi, générant aujourd'hui un effet Papy-Boom. D’ici 2040, 33% de la population aura plus de 60 ans. Face à cette explosion, il convient de se pencher sur les marchés spécifiques à cette démographie. Les résidences de services sont en expansion, les EHPAD comme les résidences seniors

Pourquoi investir en résidence de services ?

EHPAD et résidences seniors sont tous deux des placements de statut Loueur Meublé Non Professionnel. Ce type d'investissement ouvre droit soit à une réduction d’impôts de 11% de la valeur totale du bien - c'est la loi Censi-Bouvard - soit de toucher des loyers nets de fiscalité en LMNP dit « classique ». Cela tout en profitant de l’amortissement comptable du bien. À cet avantage fiscal certain, s’ajoutent des rendements intéressants de l’ordre de 4% (possibilité d’un TRI plus important en cas d’achat à crédit).

L’investissement en résidence de services offre une sécurité par le biais du bail commercial. Ce contrat permet à celui qui acquiert un logement en résidence senior de ne pas avoir à gérer son bien. Une société de gestion s'en charge à sa place, et s'occupe également de trouver les locataires. Ce même gestionnaire est redevable du loyer, que le bien soit loué ou non, et il prend sous sa responsabilité la majorité des charges potentielles d’exploitation (articles 605 et 606 du Code Civil). Il s'agit de baux longs - 9 à 12 ans - presque toujours reconduits.

Les résidences de services seniors

On l’a dit, les résidences seniors sont des résidences de services. À ce titre, l’investisseur peut bénéficier du statut LMNP. Ce type d’investissement se rapproche du placement immobilier classique puisqu’il convient de choisir l’orientation du bien, sa localisation, les services fournis par la résidence, le prix au m2…

Quels sont les avantages de ce placement ?

Un logement en résidence senior est un appartement à part entière. Si bien qu’en cas de défaut du gestionnaire, le bien possède une réelle valeur foncière. Ces résidences sont généralement placées en plein centre-ville. Elles proposent un gardien, des services à domicile, des espaces de rencontres, etc.

Et les risques ?

Le risque majeur de cet investissement est le défaut de sa qualité : le gestionnaire. Ce gestionnaire est locataire direct de l’investisseur, ce qui représente une protection contre les loyers impayés par exemple, mais peut aussi se révéler un grave problème si le gestionnaire vient à faire faillite.

Par ailleurs, les résidences seniors ont eu le vent en poupe lors des années 1960/1970 pour être délaissées entre 1980 et 2000. Finalement, on perçoit un nouveau regain d’énergie envers ce type de location. Désormais, il convient de se demander si ce n’est qu’un effet de mode, ou si ces résidences correspondent au long terme à une demande des retraités.

Les charges dans ces résidences sont souvent exorbitantes et constituent un frein pour des personnes valides et autonomes. De plus, la tendance actuelle est à l’intergénérationnel plutôt qu’à la segmentarisation de la population. L’amélioration constante des services à domicile et des soins à la personne, l’invention d’aménagements pour rester chez soi (monte-escaliers, lits spécifiques,…) encouragent également les seniors à demeurer chez eux jusqu’à la dépendance totale.

La rentabilité des résidences seniors est de 4% HT ou un peu moins. Un placement moins rentable donc que la grande majorité des programmes EHPAD. Pour conclure, les 2 risques majeurs pour ce type d’investissement sont le défaut du gestionnaire et la pérennité de la demande en location.

Les placements en EHPAD

En plus des avantages liés au statut de LMNP, l’investisseur bénéficie de la garantie que l’EHPAD répond à une demande effective. Un EHPAD ne peut en effet recevoir son agrément qu'avec l'autorisation d'une convention tripartite composée de l'Agence Régionale de Santé (ARS), du préfet et du Conseil Général du département.

De plus, un placement en EHPAD ne relève pas réellement du choix de la personne mais d’un besoin réel. Au vu du vieillissement actuel de la population, on sait que les places d’EHPAD constitueront rapidement une denrée rare (taux d’occupation moyen en 2012= 95%). Aucune inquiétude à se faire pour la demande donc.

On peut ajouter que les EHPAD sont régulièrement contrôlés par les ARS, ce qui garantit encore la qualité de l’actif. Ensuite, les placements en EHPAD permettent en moyenne une rentabilité de 4,5% HT. Un placement en EHPAD constitue davantage un placement financier qu’immobilier puisqu’il serait inutile de rapprocher le coût du projet au coût du foncier par exemple.

L’achat s'applique bien sur une chambre donnée mais toutes sont identiques et le lieu de la résidence importe peu puisque la demande est garantie par l’agrément reçu.

Quels sont les risques ou les désavantages d'un tel placement ?

Acheter une chambre en maison de retraite médicalisée n’est pas accessible à toutes les bourses. Comptez en moyenne 120 000€ pour cet investissement (tandis qu’il existe de nombreux biens vers 100 00€ en résidence senior). Toutefois, certains gestionnaires comme DomusVi proposent des lots à 100 000€ ou moins.

À la différence d’une résidence senior, si le gestionnaire fait défaut, l’investisseur ne peut utiliser la valeur foncière de son bien puisque reconvertir la chambre en résidence de vie représenterait un coût immense. C’est pour cela qu’il est essentiel d’investir en EHPAD auprès de grands gestionnaires comme Orpéa, DomusVi ou Korian-Médica.

Article publié le 2 Août 2021

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