Loyers impayés : les propriétaires peuvent désormais prélever directement sur le salaire des locataires

Depuis le 1er juillet 2025, une réforme majeure du droit locatif est entrée en vigueur en France, facilitant grandement le recouvrement des loyers impayés pour les propriétaires. Désormais, les bailleurs disposent d’un moyen rapide et efficace pour récupérer les sommes dues : la saisie sur salaire du locataire, sans intervention préalable du juge. Explications détaillées de cette nouvelle procédure et de ses implications pratiques pour les bailleurs et les locataires.

Une procédure simplifiée pour les propriétaires confrontés aux impayés

Jusqu’à récemment, faire valoir ses droits en cas de loyers impayés relevait d’un véritable parcours du combattant judiciaire. Il fallait notamment passer par une tentative de conciliation, obtenir une décision de justice, puis saisir le greffe du tribunal pour enclencher la saisie sur salaire. Une procédure longue, coûteuse et décourageante pour de nombreux bailleurs.

Depuis le 1er juillet 2025, ce parcours est simplifié. Grâce à une réforme législative, le commissaire de justice (nouvelle appellation des anciens huissiers) peut désormais engager directement la procédure de saisie sur salaire auprès de l’employeur du locataire débiteur, sans avoir besoin d’une autorisation judiciaire préalable.

Les étapes de validation par le juge et l’intervention du greffe sont supprimées, ce qui raccourcit considérablement les délais de recouvrement.

Les conditions pour initier une saisie sur salaire

Le recours à cette procédure suppose néanmoins de respecter certaines étapes et conditions strictes :

1. Disposer d’un titre exécutoire

Le propriétaire doit être en possession d’un titre exécutoire attestant officiellement la dette du locataire. Cela peut être une décision de justice, une injonction de payer définitive, ou tout autre acte reconnu comme exécutoire.

2. Envoi d’un commandement de payer

Avant toute saisie, un commandement de payer doit être envoyé au locataire par un commissaire de justice. Ce document informe le locataire de la dette et lui accorde un délai d’un mois pour :

• Régulariser la situation en remboursant la somme due,

• Négocier un accord amiable avec le bailleur,

• Ou saisir le tribunal pour contester la dette.

3. Déclenchement de la saisie dans les trois mois

Si aucune solution n’est trouvée dans le délai imparti, le bailleur dispose de trois mois pour confirmer sa volonté de poursuivre. À ce stade, le commissaire de justice peut remettre un procès-verbal de saisie directement à l’employeur du locataire, en main propre ou par voie dématérialisée.

Ce PV doit impérativement être enregistré sur un registre numérique des saisies de rémunération, tenu par les commissaires de justice. Sans cette inscription, la procédure est nulle.

Le rôle du commissaire de justice répartiteur

Une fois la saisie engagée, c’est le commissaire de justice répartiteur (qui peut être différent de celui ayant envoyé le commandement) qui prend le relais. Il est chargé de centraliser les sommes prélevées sur le salaire du locataire par l’employeur et de les reverser au bailleur.

Cette mission était auparavant assurée par le greffe du tribunal judiciaire, mais la réforme de 2025 transfère cette compétence au secteur privé pour plus de réactivité et d’efficacité.

Les frais de justice sont à la charge du locataire débiteur, ce qui évite aux bailleurs des dépenses supplémentaires.

La contestation reste possible pour le locataire

Même si la procédure est accélérée, les droits du locataire ne sont pas supprimés :

• Il peut contester le commandement de payer devant le juge dans un délai d’un mois après sa réception. Ce recours suspend alors temporairement la saisie.

• Lorsque le montant de la dette dépasse 10 000 €, le recours à un avocat devient obligatoire pour le locataire.

• À tout moment de la procédure, le Juge de l’exécution (JEX) peut être saisi par le débiteur. Le juge pourra notamment vérifier la justesse des montants saisis, s’assurer du respect des plafonds et contrôler le caractère proportionné de la saisie.

• Toutefois, ce recours au JEX ne suspend pas automatiquement la procédure, sauf s’il est fait dans le délai initial d’un mois.

En outre, le locataire peut invoquer la notion de mesure abusive ou disproportionnée pour obtenir une réduction ou un arrêt de la saisie.

Le barème de saisie sur salaire applicable en 2025

Le montant prélevé chaque mois sur le salaire du locataire dépend d’un barème officiel, défini en fonction :

• Du niveau de revenus mensuels nets du salarié,

• De la composition du foyer (nombre de personnes à charge).

Voici les tranches de saisie en vigueur en 2025 : 

Un minimum insaisissable est obligatoirement laissé au locataire. Il correspond au RSA pour une personne seule, soit 646,52 € par mois en 2025. Ce seuil protège le débiteur d’un appauvrissement excessif.

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Mesures transitoires pour les procédures déjà engagées

Pour les procédures entamées avant le 1er juillet 2025, des règles spécifiques s’appliquent :

• Les versements aux greffes sont suspendus à compter de cette date.

• Les sommes déjà versées avant le 30 juin seront réparties entre les créanciers avant le 1er octobre 2025.

• Les dossiers sont transmis automatiquement aux commissaires de justice déjà saisis, ou désignés par la chambre régionale si besoin.

Ce qu’il faut retenir

La réforme de 2025 marque un tournant dans la gestion des loyers impayés. En permettant une saisie directe sur les salaires, sans passer par le tribunal, l’État offre aux bailleurs un outil puissant, rapide et sécurisé pour faire valoir leurs droits. Toutefois, le respect strict des étapes procédurales et des droits du locataire demeure essentiel pour garantir l’équilibre entre efficacité du recouvrement et respect des garanties individuelles.