PATRIMOINE | 3 min. de lecture

Le crédit-bail immobilier

Antoine SEMMER CESARI - 5 articles rédigés
Consultant en Gestion Privée - Partenaire indépendant

 

Principe du crédit-bail immobilier

Le crédit-bail immobilier est la source originale du financement de l'immobilier d'entreprise, auquel les entreprises s'intéressent moins en période de conjoncture favorable à l'investissement immobilier. Les constructions peuvent être financées sans apport initial. 

Le crédit-bail immobilier consiste en une location dépendant des termes du contrat entre la banque et son client. Avec le crédit-bail immobilier, la banque peut acheter un bien immobilier "à usage professionnel" dont elle loue les locaux au client. À la fin du contrat de location, ce même client pourra acquérir le bien.

Le bailleur - la banque - achète l'installation ferme, qui est ensuite louée à la société de crédit-bail - le locataire - généralement avec une option d'achat à l'échéance du contrat, comme pour le crédit-bail mobilier.

Vous pouvez louer en tant qu'entreprise

  • Pour un usage industriel, commercial ou de bureau (soit l’acquisition d’un immeuble),
  • Des bâtiments qui seront construits ou déjà en place.

Les contrats de location immobilière peuvent être conclus par toutes formes d'entreprises soumises à l'impôt sur les sociétés (IS), aux bénéfices industriels et commerciaux (BIC), aux bénéfices non commerciaux (BNC) ou aux bénéfices agricoles (BA).

La demande est approuvée en fonction du type de bien financé, de la situation financière de l'entreprise, de ses capacités de remboursement et d'autres programmes financés par ailleurs.

 

Coûts d'emménagement réduits

L'emménagement dans un espace loué est généralement moins coûteux que l'achat d'un bien immobilier commercial. Même les prêts SBA les moins chers exigent généralement un acompte de 10 %, plus le coût des frais de prêt, des rapports de tiers et d'autres dépenses liées à l'achat. Le crédit-bail, quant à lui, ne nécessite généralement qu'un dépôt de garantie et le paiement du loyer initial. Les propriétaires intègrent d'ailleurs souvent le coût des améliorations apportées par le locataire.

 

Des coûts d'occupation mensuels moins élevés

Bien que l'achat soit parfois plus rentable, la plupart des locataires trouvent que la location est une meilleure affaire sur une base mensuelle. La location est encore plus avantageuse sur une base après impôts, car la totalité des paiements de location de votre entreprise sont généralement déductibles, alors que seule la partie des intérêts d'un paiement hypothécaire peut être amortie.

 

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Des bilans plus sains

Les baux immobiliers commerciaux sont presque toujours des transactions hors bilan. Chaque mois, votre entreprise présente une dépense pour le bail qu'elle paie, mais cette dépense n'a aucun impact sur votre actif et votre passif global. En revanche, lorsque vous êtes propriétaire d'un bâtiment, vous finissez par augmenter à la fois votre actif et votre passif (en supposant que vous ayez un prêt hypothécaire). De plus, l'espace doit être amorti au fil du temps, ce qui peut vous laisser avec des obligations fiscales liées aux gains en capital et à la récupération lorsque vous vendez l'espace.

 

Réduction de la responsabilité des dépenses d'investissement

L'un des avantages de la location d'espace est que si l'espace commence à approcher de la fin de sa vie, vous n'êtes pas obligé de rester. Lorsque vous êtes propriétaire d'un bâtiment, celui-ci nécessite généralement un réinvestissement constant pour lutter contre le vieillissement et l'obsolescence. En revanche, dans le cas d'un espace loué, vous pouvez toujours déménager dans un bâtiment meilleur ou plus récent à l'expiration de votre bail. Vous pouvez également exiger de votre propriétaire qu'il effectue les mises à niveau, les mises à jour ou les réparations nécessaires dans le cadre de la négociation du renouvellement de votre bail immobilier commerciale.

 

Une plus grande flexibilité

Lorsque vous êtes propriétaire d'un immeuble, déménager vous contraint généralement à vendre l'immeuble. Si le bâtiment reste attractif, tant du point de vue de la configuration que de l'emplacement, vous devriez pouvoir le vendre à un prix d'équilibre ou avec un bénéfice. Cependant, de nombreux propriétaires finissent par devoir vendre au rabais les bâtiments qu'ils viennent de libérer, surtout si les mêmes facteurs qui les incitent à déménager rendent le bien inadapté à une entreprise similaire. 

D'un autre côté, les locaux loués vous laissent aux commandes à chaque fois que le bail expire. Si vos besoins changent, si de nouvelles et meilleures propriétés se présentent ou si le quartier devient indésirable, vous pouvez déménager. C'est donc le propriétaire qui assume le risque immobilier. Mais n'oubliez pas que si vous négociez votre bail avec des options de renouvellement, vous pouvez rester dans l'espace immobilier commercial, souvent à un loyer prénégocié.

Dans les deux cas, vous êtes maître de votre destin, laissant au propriétaire le risque de renouvellement.

 

Article publié le 2 Mai 2022

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