Fiscalité des revenus SCPI : imposition, plus-values et déclaration

Investir dans une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) permet de bénéficier de revenus locatifs réguliers tout en mutualisant les risques. Toutefois, comme tout placement générateur de revenus, les SCPI sont soumises à un régime fiscal spécifique. Bien comprendre la fiscalité des SCPI est essentiel pour anticiper leur rentabilité nette, optimiser ses déclarations fiscales, et éviter les erreurs.

Dans cet article, nous détaillons les règles fiscales qui s’appliquent aux SCPI, qu’elles soient françaises ou investies à l’étranger, détenues en direct ou via un contrat d’assurance-vie. Une section spécifique est consacrée à la déclaration des revenus SCPI, afin de vous guider pas à pas.

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Une SCPI est une structure de placement collectif permettant d’investir dans de l’immobilier locatif professionnel ou résidentiel. En achetant des parts de SCPI, l’investisseur devient associé et perçoit une fraction des loyers encaissés par la société de gestion. Ces revenus sont ensuite redistribués, trimestriellement ou mensuellement, aux porteurs de parts.

Il existe différents types de SCPI (rendement, fiscale, plus-value), mais la majorité des investisseurs particuliers privilégie les SCPI de rendement, qui visent à générer un revenu régulier, souvent autour de 4 à 6 % brut par an.

Imposition des revenus de SCPI : les règles générales

Les revenus perçus par les porteurs de parts de SCPI sont considérés comme des revenus fonciers et sont soumis à l’impôt sur le revenu, au même titre que des loyers perçus dans le cadre d’une location immobilière en direct.

1. Imposition à l’impôt sur le revenu

Les revenus fonciers issus des SCPI sont ajoutés à votre revenu imposable et soumis à votre tranche marginale d’imposition (TMI), qui peut varier de 11 % à 45 % selon vos revenus.

2. Prélèvements sociaux

À cela s’ajoutent les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. Cela signifie qu’un investisseur imposé à 30 % supportera une fiscalité globale de 47,2 % sur ses revenus SCPI, sauf en cas de mécanisme de réduction ou d’imputation de charges.

3. Déficits fonciers

Le régime fiscal des SCPI permet, en cas d’investissement à crédit ou de charges importantes, de générer un déficit foncier. Celui-ci peut être imputé sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, ce qui représente un levier intéressant d’optimisation fiscale.

Régimes fiscaux applicables aux revenus SCPI

Le régime micro-foncier

Ce régime s’applique automatiquement si vos revenus fonciers bruts (toutes locations et SCPI confondues) sont inférieurs à 15 000 € par an, et que vous ne détenez que des biens éligibles à ce régime. Vous bénéficiez alors d’un abattement forfaitaire de 30 %. Toutefois, les intérêts d’emprunt ne sont pas déductibles, ce qui le rend désavantageux pour les investisseurs à crédit.

Le régime réel

Obligatoire si vos revenus fonciers excèdent 15 000 € ou sur simple option. Ce régime vous permet de déduire toutes les charges réellement supportées (intérêts d’emprunt, frais de gestion, travaux, assurances). Il est souvent plus avantageux que le micro-foncier, notamment pour les investisseurs ayant financé leur SCPI par crédit.

Fiscalité spécifique des SCPI détenues via une assurance-vie

Il est possible d’acheter des parts de SCPI via un contrat d’assurance-vie. Dans ce cas, les revenus ne sont pas directement imposés comme revenus fonciers, mais replacés dans l’enveloppe fiscale de l’assurance-vie. Ils contribuent à la valorisation du contrat.

L’imposition ne s’applique qu’en cas de rachat, selon la fiscalité en vigueur pour les contrats d’assurance-vie : prélèvement forfaitaire unique (PFU) ou barème progressif après abattement, selon la durée de détention.

Ce mécanisme permet de capitaliser les revenus dans un cadre fiscal plus avantageux, et donc de différer voire réduire l’impôt.

Fiscalité des SCPI étrangères

Certaines SCPI, comme Corum Origin, Novapierre Allemagne ou Eurovalys, investissent dans l’immobilier situé à l’étranger. Les revenus perçus sont donc des revenus de source étrangère, qui peuvent être soumis à une double imposition si aucune convention fiscale n’est en place.

En pratique, la plupart des pays dans lesquels investissent les SCPI ont signé une convention de non double imposition avec la France. Cela permet d’obtenir un crédit d’impôt égal à l’impôt français théorique sur ces revenus, à condition de bien compléter les formulaires adaptés.

Attention : ce crédit d’impôt ne s’applique pas aux prélèvements sociaux, qui restent dus dans la plupart des cas, sauf si vous êtes résident fiscal d’un autre pays de l’Union européenne et affilié à son régime social.

Fiscalité des plus-values sur SCPI

La vente de parts de SCPI donne lieu à la taxation des plus-values immobilières si elle est réalisée en dehors d’un contrat d’assurance-vie ou de capitalisation.

Les règles sont identiques à celles applicables à un bien immobilier :

• Imposition au taux de 19 %

• Prélèvements sociaux de 17,2 %

• Abattements pour durée de détention à partir de 6 ans

• Exonération totale d’impôt au bout de 22 ans (hors prélèvements sociaux) et de 30 ans (exonération totale)

Les frais de cession et les éventuels travaux non encore déduits peuvent également venir réduire la plus-value imposable.

Déclaration des revenus SCPI : mode d’emploi

Les revenus perçus via les SCPI doivent être déclarés chaque année à l’administration fiscale. La société de gestion vous transmet un Imprimé Fiscal Unique (IFU) chaque printemps, qui récapitule les montants à déclarer.

1. Formulaire 2044

Ce formulaire permet de détailler les revenus fonciers, dans le cadre du régime réel. Vous y indiquez :

• Le montant des loyers bruts perçus

• Les charges déductibles (intérêts, frais de gestion, travaux, etc.)

• Le revenu net foncier

Si vous êtes éligible au micro-foncier, vous n’avez pas besoin de remplir ce formulaire. Il vous suffit de reporter le montant brut dans la case 4BE du formulaire 2042.

2. Formulaire 2042

C’est la déclaration principale. Vous y reportez le résultat de la 2044 (case 4BA) ou les revenus bruts si vous êtes en micro-foncier. Ce montant s’ajoute à vos autres revenus pour le calcul de l’impôt sur le revenu.

3. Formulaire 2047 (SCPI étrangères)

Si vous percevez des revenus fonciers de source étrangère via une SCPI, vous devez les déclarer dans le formulaire 2047. Vous y indiquez les revenus bruts, les éventuels impôts payés à l’étranger, et calculez le revenu imposable en France.

4. Formulaire 2042-C

Ce formulaire complémentaire vous permet de reporter les revenus de source étrangère imposables en France, généralement dans les cases 8TK ou 8TI, selon les situations.

Exemple pratique de déclaration

Vous détenez 100 parts d’une SCPI française et percevez 4 000 € de revenus annuels. Vous avez payé 1 500 € d’intérêts d’emprunt et 200 € de frais de gestion.

Dans le formulaire 2044 :

• Revenus bruts : 4 000 €

• Intérêts déductibles : -1 500 €

• Frais de gestion : -200 €

• Revenu net foncier : 2 300 €

Ce montant est ensuite reporté dans la case 4BA du formulaire 2042.

En bref

La fiscalité des SCPI est multiple, car elle dépend de nombreux paramètres : régime d’imposition, nature des revenus, pays d’investissement, mode de détention. Pour un investisseur averti, une bonne compréhension des mécanismes fiscaux permet de tirer le meilleur parti de cet investissement.

La déclaration des revenus SCPI constitue une étape essentielle, qu’il ne faut ni négliger ni sous-estimer. Les erreurs peuvent coûter cher, mais elles sont évitables avec une bonne organisation et, si besoin, l’appui d’un professionnel.