Financer un investissement en EHPAD

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Vous vous intéressez à un investissement en EHPAD mais vous ignorez comment le financer ? Vous êtes sur la bonne page !

Nous allons voir quels sont les modes de financement possibles pour ce type de bien ainsi que la fiscalité adéquate.

 

Qu’est-ce qu’un EHPAD ?

Un EHPAD - Établissement d’Hébergement pour les Personnes Âgées Dépendantes - est une résidence médicalisée pour les personnes âgées de plus de 65 ans en perte d’autonomie et ne pouvant plus vivre à domicile. Les résidents locataires sont souvent des personnes handicapées ou souffrant de maladies comme la maladie d’Alzheimer. Les EHPAD permettent donc d’apporter l’assistance et les soins médicaux nécessaires à ces personnes.

NB : Ne pas confondre avec les maisons de retraite ; contrairement à elles, les EHPAD sont supportés par l’État et l’Agence Régionale de Santé. 

Les EHPAD sont en effet encadrés par une convention tripartite signée entre le préfet, le conseil général et le directeur de l’établissement pour une durée de 5 ans renouvelables. 

Ce type de bien immobilier peut s’acheter en neuf (comme en VEFA) mais également sur le marché secondaire où il existe une réelle demande. Une fois votre investissement réalisé, vous bénéficiez d’un loyer mensuel versé par le gestionnaire. Les possibilités de fiscalité peuvent varier selon que vous investissez dans un logement neuf ou ancien.

 

 

Les modes de financement

Pour tout investissement immobilier, que ce soit un bien en résidence de services comme l’EHPAD ou un bien dit classique, 3 modes de financement s’offrent à vous :

• En cash
• A crédit
• En démembrement

L’objectif étant de définir le mode de financement qui convient le plus à votre situation !

 

En cash : si vous avez les liquidités suffisantes

Si vous disposez des liquidités suffisantes, la question d’un investissement en cash peut se poser. Il faut savoir que l’acquisition d’un EHPAD nécessite un investissement de 100 000 à 250 000€, cela dépend si vous investissez dans un bien neuf ou ancien.

L’investissement dans un bien ancien à l’avantage d’être généralement moins cher qu’un bien neuf. De plus, il vous offre une rentabilité dès son achat. 

 

A crédit : si vous avez besoin de liquidités

Si vous manquez de fonds, le recours au crédit peut s’avérer intéressant !

Il existe actuellement des taux d’emprunts faibles pour une durée de 15, 20 ou 25 ans. Vous pouvez ainsi bénéficier de l’effet de levier du crédit quasiment sans frais.

En plus d’une politique à taux bas, un investissement en EHPAD vous permet de déduire les intérêts du crédit. Cela vous offre un avantage du point de vue de :

La fiscalité 

Les intérêts déduits permettront de diminuer vos revenus imposables et, par conséquent, votre imposition.

Votre effort d’épargne

Une fois les loyers perçus et les intérêts déduits de vos mensualités de crédit, vos charges seront presque nulles. Votre effort d’épargne sera ainsi moins important... tout en bénéficiant de l’effet de levier du crédit pour vous constituer un capital.

Nos consultants en gestion de patrimoine pourront définir avec vous le bien correspondant à votre situation et vous accompagner sur le financement par l’intermédiaire de Financezmoi, notre cellule de courtage.

 

En démembrement : pour préparer la succession

Vous pouvez également acheter votre bien en démembrement.

Comme tout bien immobilier, il est possible de transmettre votre bien en pleine propriété ou en démembrement, c’est-à-dire soit la nue-propriété soit l’usufruit. 

Si vous êtes nu-propriétaire, cela signifie que vous êtes le propriétaire du bien mais vous n’avez pas la jouissance du bien. En d’autres termes, vous ne toucherez pas les revenus locatifs mais vous pourrez revendre votre bien.

Si vous êtes l’usufruitier, vous avez la jouissance du bien sans la propriété. Vous toucherez donc les loyers mais vous ne pourrez pas vendre le bien.

Nue-Propriété + Usufruit = Pleine Propriété

Transmettre la nue-propriété de vos parts à vos enfants vous offre l’avantage de conserver l’usufruit. Un démembrement viager vous permet donc de continuer à percevoir les loyers de vos SCPI jusqu’à votre décès. Ces revenus complémentaires aideront à pallier la diminution de vos revenus une fois arrivé à la retraite. 

Par ailleurs, la propriété du bien étant cédée, vous diminuez la valeur de votre patrimoine immobilier et, par conséquent, vous réduisez votre imposition à l’IFI (si vous y êtes assujetti).

 

La fiscalité : LMNP et Censi-Bouvard

La location Meublée Non Professionnelle ou LMNP vous donne le choix entre 3 régimes fiscaux différents :

Le dispositif Censi-Bouvard

Adopté en 2009, ce système permet de réduire son impôt sur le revenu (IR) dans la limite du prix de revient de 300 000 € (frais de notaire compris). Vous bénéficiez d’une réduction d’impôt de 11% du prix HT, étalée sur 9 ans et reportable 6 ans.

En revanche, ce dispositif est éligible uniquement dans le cas d’une acquisition de logements neufs ou la réhabilitation d’un bien.

Le régime Micro-Bic

Le régime Micro-Bic permet un abattement de 50% sur les loyers perçus dans la limite de 72 600€.

Contrairement au régime réel, les charges réelles ne sont pas déductibles.

Le régime réel

Le régime réel permet de déduire toutes les charges liées à la propriété du bien :

• Intérêts d’emprunt
• Amortissement
• Taxe(s) foncière(s)
• Frais de Gestion
• Travaux
• Assurance
• Frais de garantie + frais de dossier en cas de crédit la première année

Dans le cadre de la LMNP, le déficit BIC - si déficit il y a - n’est pas déductible du revenu mais il est reportable sur 10 ans.