Quelle structure pour la location meublée ?
IMMOBILIER | 2 min. de lecture
Louer en meublé permet, sous certaines conditions, de dégager des revenus plus élevés qu’en louant en nu. Cela présente également l’avantage de neutraliser fiscalement les revenus locatifs grâce à un montage comptable et fiscal. Cet objectif peut être poursuivi dans un cadre patrimonial, notamment en constituant et en gérant le patrimoine familial.
Plusieurs options sont alors possibles pour intégrer la location meublée dans le patrimoine de votre famille.
La Société Civile Immobilière
La structure immobilière familiale la plus connue est la Société Civile Immobilière ou SCI. Elle est souvent conseillée par le notaire car elle facilite la transmission du patrimoine et évite les difficultés de l’indivision. Elle permet aussi d’échapper à une forte imposition en cas d’option à l’impôt sur les sociétés (IS). Option grâce à laquelle il est notamment possible de pratiquer l’amortissement immobilier, et donc d'éviter la fiscalité des loyers perçus.
Attention néanmoins, dans une société à l’IS, amortir un actif revient à minorer sa valeur nette comptable et à augmenter sa base imposable en cas de cession. De plus, elle ne bénéficie d’aucun abattement pour durée de détention.
Surtout, la SCI à l’IS n’a pas le droit de faire de la location meublée car il s’agit d’une activité fiscalement commerciale, alors que la SCI a une activité nécessairement civile. Elle ne peut faire de la location meublée que dans le seul cas où l’actif meublé et sa gestion ne représentent qu’un maximum de 10% de l’activité de la SCI.
La SARL de famille
Une autre structure paraît plus adaptée pour louer en meublé, il s’agit de la SARL de famille avec option à l’impôt sur le revenu. A la condition de respecter un lien familial direct, cette forme est bien plus avantageuse : elle est compatible avec une activité fiscalement commerciale. Or qui dit activité commerciale, dit cotisation au RSI (respécifier ce qu'est RSI) en fonction de la rémunération du gérant.
La location meublée en SARL de famille permet d’optimiser son patrimoine, notamment grâce aux amortissements qui ne vont pas augmenter la base imposable : après 5 ans d’exercice de Location Meublée, une exonération totale de la plus-value est appliquée dans la limite de 90k€ de recettes locatives (pour la LMP). Elle permet également aux associés d'imputer les déficits constatés sur leurs revenus globaux.
Afin d'approfondir cette démarche et analyser tous les points de vigilence de cette stratégie, il est conseillé de se rapprocher de son Conseiller en Gestion Privée pour bénéficier d'un accompagnement personnalisé.
Aucun investissement n’est garanti sans risques. Chaque investissement comporte des risques spécifiques (fluctuations des marchés financiers, risque de change, risque de liquidité, risque de perte en capital partielle ou totale, risques liés au marché immobilier – liste non exhaustive).
Chaque investissement a une durée de détention recommandée ; l’attention de l’investisseur est attirée sur le fait de bien vérifier l’adéquation de cette durée avec ses objectifs et sa situation.
Le traitement fiscal dépend de la situation individuelle de chaque client et est susceptible d'être modifié ultérieurement. Les avantages fiscaux ne doivent pas constituer la seule motivation d’un investissement.
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Quentin CHOLET Consultant en gestion privée - Partenaire indépendant 14 articles rédigés
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