Rendre liquide un bien en nue-propriété : les solutions clés

La nue-propriété d’un bien immobilier, souvent transmise par donation ou succession, peut sembler avantageuse à long terme. Pourtant, elle se révèle parfois être une charge immobilisée, difficile à valoriser ou à exploiter. Bonne nouvelle : des solutions émergent pour monétiser cette nue-propriété tout en respectant les droits de l’usufruitier. Explications complètes.

La nue-propriété : un actif patrimonial figé

Recevoir un bien en nue-propriété signifie en détenir le capital, mais sans pouvoir en jouir ni en percevoir les revenus. Ce droit appartient à l’usufruitier, généralement un parent donateur, qui peut occuper le logement ou le louer à son profit.

Cette situation peut durer plus de 20 ans, surtout avec l’allongement de la durée de vie. Pendant cette période, le nu-propriétaire ne perçoit aucun loyer, tout en étant parfois redevable de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), et tenu de financer les gros travaux, comme le prévoit le Code civil.

Résultat : un actif théoriquement valorisé, mais inexploitable financièrement à court terme, ce qui peut entraîner des tensions familiales, voire des situations de blocage successoral.

Pourquoi la vente classique d’un bien démembré est difficile

Dans un démembrement, le nu-propriétaire ne peut pas vendre le bien sans l’accord de l’usufruitier. S’il existe plusieurs nus-propriétaires, l’unanimité est requise. Ce consensus est souvent difficile à obtenir, surtout si l’usufruitier occupe le bien ou refuse d’y renoncer.

Cette immobilisation du patrimoine peut s’avérer pénalisante dans un contexte économique où l’agilité financière est devenue clé, que ce soit pour investir, rééquilibrer son actif, ou financer un projet personnel.

Une solution innovante : vendre uniquement la nue-propriété

Face à cette impasse, une alternative s’est développée : la cession de la nue-propriété seule, sans éviction de l’usufruitier. Ce mécanisme offre une réponse efficace aux enjeux des démembrements longs et figés.

Les avantages pour le nu-propriétaire :

• Perception immédiate d’un capital, librement utilisable

• Libération partielle du patrimoine, tout en conservant une stratégie d’optimisation fiscale

• Évitement des tensions familiales, notamment dans les cas de recomposition familiale

Les garanties pour l’usufruitier :

• Maintien dans les lieux sans changement de statut

• Protection contractuelle renforcée (engagements de l’acquéreur sur l’entretien, les charges ou les travaux)

• Possibilité de réaliser certains aménagements pour améliorer l’usage du bien

Comment est évaluée la nue-propriété ?

La valorisation repose sur la valeur vénale du bien en pleine propriété, à laquelle est appliquée une décote correspondant à la durée de l’usufruit.

Cette décote s’appuie sur :

• Des tables d’espérance de vie (INSEE ou notariales)

• La valeur des loyers non perçus sur toute la durée de l’usufruit

• Le marché local, avec prise en compte de la vacance, de l’entretien futur et de la fiscalité

En pratique, la valeur de la nue-propriété représente souvent entre 40 % et 70 % de la pleine propriété, selon l’âge de l’usufruitier.

Les frais de notaire sont en général acquittés par l’acheteur, comme pour une vente immobilière classique.

Quel intérêt dans le contexte immobilier actuel ?

Avec une reprise mesurée du marché immobilier en 2025, la valorisation de la nue-propriété devient un levier stratégique pour :

• Profiter d’une fenêtre de prix favorable dans certaines villes (ex : Angers +3,2 %, Toulouse +2,4 %, Paris +1,3 %)

• Réagir face à la hausse des droits de mutation (DMTO) depuis avril 2025

• Réduire l’exposition à l’IFI, surtout si l’actif n’est pas rentable

• Dynamiser son portefeuille patrimonial, en réaffectant les liquidités vers des placements plus diversifiés (assurance-vie, SCPI, private equity…)

Quels sont les inconvénients à anticiper ?

Monétiser sa nue-propriété implique de renoncer à la pleine propriété future du bien, et donc :

• À sa revalorisation potentielle

• À sa transmission intégrale aux descendants

• À un revenu locatif futur, une fois l’usufruit éteint

C’est pourquoi cette stratégie doit s’inscrire dans un projet global de gestion de patrimoine, et idéalement être encadrée par un conseiller ou un ingénieur patrimonial.

Un outil pertinent pour les héritiers et les familles recomposées

Cette approche intéresse particulièrement :

• Les héritiers en indivision, qui souhaitent sortir d’un blocage successoral

• Les nus-propriétaires ayant besoin de liquidités immédiates

• Les familles recomposées, où les conflits d’intérêts entre enfants et conjoint survivant sont fréquents

Elle permet également de préserver l’équilibre entre les générations, en évitant les situations d’injustice perçue dans la répartition patrimoniale.

Conclusion : la nue-propriété, un levier à activer avec précaution

La vente de la nue-propriété avec maintien de l’usufruit est désormais une solution efficace pour rendre liquide un actif figé, tout en préservant les équilibres familiaux et fiscaux.

Dans un contexte de vieillissement de la population, de pression fiscale accrue et de marché immobilier contrasté, il devient urgent d’intégrer ce mécanisme dans les stratégies de gestion de patrimoine.

À retenir pour optimiser la nue-propriété :

• Étudiez la situation globale du démembrement (âge de l’usufruitier, usage, fiscalité)

• Valorisez le bien avec précision et objectivité

• Choisissez un acquéreur fiable, avec engagement contractuel clair

• Faites-vous accompagner d’un notaire et d’un ingénieur patrimonial